Wie kann ich abschätzen, welcher Anteil einer geplanten Gebäudesanierung auf meine Wohnung entfällt?

Ausführliche Antwort

Der Miteigentumsanteil ist der erste Anhaltspunkt

Kosten des Gemeinschaftseigentums werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf die Eigentümer verteilt, sofern keine andere wirksame Kostenregelung gilt.

Eine einfache Beispielrechnung hilft

Betragen die voraussichtlichen Sanierungskosten beispielsweise 300.000 Euro und gehören zu Ihrer Wohnung 75 von insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen, läge Ihr rechnerischer Anteil bei 22.500 Euro.

Nicht automatisch nach Wohnfläche rechnen

Der Miteigentumsanteil kann zwar mit der Wohnungsgröße zusammenhängen, muss ihr aber nicht exakt entsprechen, weshalb die tatsächlichen MEA aus den Objektunterlagen maßgeblich sind.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kontrollieren

Dort können besondere Kostenverteilungsschlüssel festgelegt sein, die von der üblichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen.

Auch der konkrete WEG-Beschluss ist wichtig

Das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht der Eigentümergemeinschaft bei bestimmten Kosten eine abweichende Kostenverteilung, weshalb vor dem Kauf immer geprüft werden sollte, was für die konkrete Maßnahme tatsächlich beschlossen wurde.

Erhaltung und bauliche Veränderung unterscheiden

Bei baulichen Veränderungen gelten teilweise besondere Regeln zur Kostentragung nach § 21 WEG, sodass nicht zwangsläufig jeder Eigentümer in gleicher Weise beteiligt sein muss.

Die Erhaltungsrücklage reduziert den zusätzlichen Finanzierungsbedarf

Wird ein Teil der Maßnahme aus vorhandenen Rücklagen finanziert, muss für die persönliche Belastung grundsätzlich nur noch der darüber hinaus zu finanzierende Betrag betrachtet werden.

Sonderumlagen genau beziffern

Ist bereits eine Sonderumlage beschlossen, sollten Sie sich nicht mit den Gesamtkosten der Maßnahme begnügen, sondern sich den konkreten auf die betreffende Wohnung entfallenden Betrag bestätigen beziehungsweise anhand des Beschlusses nachvollziehen lassen.

Beim Kauf auch den Zahlungszeitpunkt prüfen

Neben der Höhe einer möglichen Sonderumlage ist wichtig, wann sie beschlossen wurde, wann sie fällig wird und welche Regelung dazu im Kaufvertrag getroffen wird.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 16 WEG: Nutzungen und KostenGesetze im Internet – § 21 WEG: Kosten bei baulichen VeränderungenNotar.de – Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung

Aus unserer Beraterpraxis

Aus 500.000 Euro Gesamtkosten werden nicht automatisch 500.000 Euro Risiko

Hohe Sanierungssummen wirken auf Käufer verständlicherweise zunächst abschreckend. Für die eigene Kaufentscheidung interessiert uns aber zuerst, welcher konkrete Betrag tatsächlich auf die einzelne Wohnung entfällt.

Eine einfache Überschlagsrechnung schafft schnell Klarheit

Wenn eine WEG beispielsweise eine Maßnahme über mehrere hunderttausend Euro diskutiert, rechnen wir zunächst den ungefähren Anteil der Wohnung anhand der MEA aus. So wird aus einer schwer greifbaren Gesamtsumme relativ schnell eine konkrete Größenordnung für die eigene Kalkulation.

Danach beginnt die eigentliche Prüfung

Bei dieser ersten Rechnung würden wir es allerdings nicht belassen. Wir würden zusätzlich prüfen, welcher Kostenverteilungsschlüssel tatsächlich gilt, wie hoch die vorhandene Rücklage ist und ob bereits ein konkreter Beschluss einschließlich Finanzierung vorliegt.

Lieber vor dem Kauf 15.000 Euro entdecken als danach

Eine möglicherweise bevorstehende Sonderumlage muss eine Immobilie keineswegs unattraktiv machen. Sie sollte aber vor dem Kauf bekannt sein, damit wir beispielsweise 10.000, 20.000 oder 30.000 Euro zusätzliche Belastung in Kaufpreis, Finanzierung und Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen können.

Sanierungsbedarf kann ein Verhandlungsargument sein

Je besser sich der tatsächliche Eigenanteil beziffern lässt, desto konkreter lässt sich auch darüber sprechen, ob der aufgerufene Kaufpreis dieses zusätzliche Risiko bereits angemessen berücksichtigt.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.