Welche Gebäudeteile können bei einer Kapitalanlageimmobilie besonders hohe Sanierungskosten verursachen?

Ausführliche Antwort

Dach

Eine umfangreiche Dachsanierung kann insbesondere dann teuer werden, wenn neben der Dacheindeckung auch Dachstuhl, Abdichtung oder Dämmung betroffen sind; dauerhafte Feuchtigkeit kann dabei erhebliche Folgeschäden verursachen.

Fassade

Fassadenarbeiten können durch Gerüstbau, Putzschäden, Wärmedämmung und die Größe der Gebäudeflächen erhebliche Gesamtkosten verursachen.

Heizung

Der Austausch oder die grundlegende Modernisierung einer zentralen Heizungsanlage gehört ebenfalls zu den größeren Investitionen, wobei zusätzlich mögliche energetische Anforderungen und Folgemaßnahmen berücksichtigt werden sollten.

Wasser- und Abwasserleitungen

Alte oder schadhafte Leitungsstränge können besonders unangenehm werden, weil die Arbeiten häufig mehrere Wohnungen und Gebäudebereiche betreffen und zusätzlich Schäden durch austretendes Wasser entstehen können.

Balkone und Abdichtungen

Schäden an Balkonen, Kellerabdichtungen oder anderen feuchtebelasteten Bauteilen können aufwendig zu beseitigen sein, wenn nicht nur die sichtbaren Oberflächen, sondern die darunterliegende Konstruktion betroffen ist.

Aufzüge

Bei größeren Wohnanlagen können Reparatur, Modernisierung oder Austausch eines Aufzugs erhebliche Kosten verursachen; die Verbraucherzentrale nennt Aufzugsanlagen ausdrücklich als mögliches großes Kostenrisiko.

Entscheidend ist Ihr Anteil

Bei einer Eigentumswohnung trägt der Käufer über die WEG grundsätzlich auch Kosten des Gemeinschaftseigentums mit, sodass eine teure Gebäudesanierung wirtschaftlich relevant sein kann, obwohl die eigene Wohnung keinerlei sichtbaren Mangel aufweist.

Rücklage und Sanierungsbedarf gemeinsam betrachten

Eine bevorstehende Großmaßnahme ist deutlich weniger problematisch, wenn eine angemessene Erhaltungsrücklage vorhanden ist; reicht diese nicht aus, können Sonderumlagen oder andere Finanzierungsmaßnahmen notwendig werden.

Protokolle können frühzeitig warnen

Vor dem Kauf sollten deshalb insbesondere frühere Beschlüsse und Versammlungsprotokolle darauf geprüft werden, ob größere Sanierungen bereits diskutiert, geplant, verschoben oder beschlossen wurden.

Weiterführende seriöse Quellen:Verbraucherzentrale – Eigentumswohnung: Suchen, kaufen, wohnen VerbraucherzentraleNotar.de – Kauf einer Eigentumswohnung Notar.deBauherren-Schutzbund – Kauf-Check vor dem Bestandsimmobilienkauf Bauherren-Schutzbund

Aus unserer Beraterpraxis

Die Wohnung kann hervorragend aussehen – und trotzdem teuer werden

Bei einer Kapitalanlagewohnung schauen viele Käufer zunächst auf Bad, Küche, Boden und Fenster. Das ist verständlich, aber ein ordentlich renoviertes Badezimmer hilft wenig, wenn kurze Zeit später Dach, Fassade oder Heizung des gesamten Hauses saniert werden müssen.

Die großen Kosten entstehen häufig außerhalb der Wohnung

Wir halten deshalb den Zustand des Gemeinschaftseigentums für mindestens genauso wichtig wie den Zustand der eigentlichen Wohnung. Eine Renovierung innerhalb einer kleinen Wohnung lässt sich häufig noch relativ gut kalkulieren; eine große Gebäudesanierung kann dagegen schnell eine Größenordnung erreichen, die die gesamte Wirtschaftlichkeitsrechnung verändert.

Nicht jede bevorstehende Sanierung ist schlecht

Ein älteres Dach oder eine alte Heizungsanlage wäre für uns allein noch kein Grund, eine Immobilie abzulehnen. Entscheidend ist, wann die Maßnahme wahrscheinlich notwendig wird, was sie ungefähr kosten könnte, welcher Anteil auf die Wohnung entfällt und wie viel Geld die WEG dafür bereits zurückgelegt hat.

Aufgeschobene Sanierungen können gefährlicher sein als beschlossene

Besonders aufmerksam würden wir werden, wenn in den WEG-Protokollen seit Jahren immer wieder über dasselbe Problem gesprochen wird, ohne dass eine nachhaltige Lösung beschlossen wurde. Das kann darauf hindeuten, dass ein größerer Investitionsbedarf lediglich in die Zukunft verschoben wurde.

Das Gesamtpaket entscheidet

Auch eine Immobilie mit erheblichem Sanierungsbedarf kann interessant sein, wenn der Kaufpreis entsprechend niedrig ist und die Kosten realistisch einkalkuliert werden. Problematisch wird es aus unserer Sicht vor allem dann, wenn man einen scheinbar günstigen Kaufpreis bezahlt und die eigentliche finanzielle Belastung erst nach dem Kauf sichtbar wird.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.