Wie beurteile ich den Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf einer Kapitalanlageimmobilie vor dem Kauf?

Ausführliche Antwort

Nicht nur die Wohnung besichtigen

Bei einer Eigentumswohnung kauft man wirtschaftlich auch einen Anteil am gesamten Gebäude. Ein frisch renoviertes Badezimmer hilft wenig, wenn kurz nach dem Kauf beispielsweise Dach, Fassade oder zentrale Heizungsanlage umfangreich saniert werden müssen.

Die wichtigsten Bauteile prüfen

Besondere Aufmerksamkeit verdienen bei Bestandsgebäuden unter anderem Dach, Fassade, Fenster, Balkone, Keller, Heizungsanlage, Wasser- und Abwasserleitungen, Elektroinstallation und gegebenenfalls Aufzug. Die Verbraucherzentrale nennt Dach, Fassade, Heizung sowie Wasser- und Abwasseranlagen ausdrücklich als wesentliche Bereiche, deren Zustand regelmäßig kontrolliert werden sollte.

Die WEG-Unterlagen sind mindestens genauso wichtig

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen und der Beschlusssammlung lässt sich häufig erkennen, ob größere Maßnahmen bereits beschlossen, angekündigt oder seit Jahren diskutiert werden. Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei gebrauchten Eigentumswohnungen, auch frühere Versammlungsprotokolle und Beschlüsse einzusehen, weil sich dort ein möglicher Sanierungsstau und zukünftige Zusatzkosten zeigen können.

Die Erhaltungsrücklage allein reicht als Kennzahl nicht

Eine hohe Rücklage ist positiv, muss aber zum tatsächlichen Zustand und zu den geplanten Maßnahmen des Gebäudes passen. Steht beispielsweise eine umfangreiche Fassaden- oder Dachsanierung bevor, kann selbst eine auf den ersten Blick hohe Rücklage nicht ausreichen.

Kosten dem eigenen Miteigentumsanteil zuordnen

Ist eine größere Maßnahme absehbar, sollte möglichst überschlägig ermittelt werden, welcher Kostenanteil auf die zu kaufende Wohnung entfallen könnte und welcher Teil durch vorhandene Rücklagen finanziert werden kann.

Ein Sanierungsstau kann den günstigen Kaufpreis relativieren

Eine Wohnung, die 20.000 Euro günstiger angeboten wird, ist wirtschaftlich nicht automatisch preiswert, wenn kurz nach dem Erwerb beispielsweise eine Sonderumlage von 15.000 Euro und weitere Reparaturen anstehen.

Bei Unsicherheit Fachleute hinzuziehen

Insbesondere bei älteren Gebäuden, sichtbaren Schäden oder größeren offenen Sanierungsfragen kann eine technische Prüfung durch einen geeigneten Sachverständigen sinnvoll sein. Die Verbraucherzentrale stellt für gebrauchte Eigentumswohnungen ebenfalls eine umfangreiche Besichtigungscheckliste bereit, die unter anderem Keller, Fassade, Dach, Fenster und Heizung einbezieht.

Der Sanierungsbedarf gehört in die Wirtschaftlichkeitsrechnung

Erwartbare größere Kosten sollten nicht erst nach dem Kauf als Überraschung auftauchen, sondern bereits vorher in Kaufpreisbeurteilung, Liquiditätsreserve, Finanzierung und Renditerechnung berücksichtigt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Für uns kann dieser Punkt eine Immobilie komplett verändern

Zwei Wohnungen mit gleichem Kaufpreis, gleicher Miete und gleichem Kaufpreisfaktor können wirtschaftlich völlig unterschiedlich sein, wenn das eine Gebäude technisch gut gepflegt und das andere über Jahre vernachlässigt wurde.

Wir schauen besonders auf die nächsten Jahre

Uns interessiert weniger, ob irgendwann in 25 Jahren theoretisch eine Sanierung erforderlich werden könnte. Wichtiger ist: Welche größeren Maßnahmen sind heute erkennbar und könnten in den nächsten Jahren tatsächlich Geld kosten?

Protokolle können dabei sehr aufschlussreich sein

Wenn über mehrere Eigentümerversammlungen hinweg immer wieder Dach, Feuchtigkeit, Fassade oder Heizung diskutiert werden, würden wir das nicht als belanglose Randnotiz behandeln – auch wenn noch kein endgültiger Beschluss gefallen ist.

Die Rücklage muss zum Gebäude passen

30.000 Euro WEG-Rücklage können bei einem kleinen und gut erhaltenen Haus vernünftig sein und bei einem großen sanierungsbedürftigen Gebäude sehr wenig. Deshalb betrachten wir niemals nur die absolute Zahl.

Ein Sanierungsbedarf ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund

Wenn die Kosten realistisch einschätzbar sind und sich im Kaufpreis angemessen widerspiegeln, kann auch eine ältere Immobilie interessant sein. Problematisch wird es aus unserer Sicht vor allem, wenn hohe Kosten nicht erkannt oder in der Kalkulation ignoriert werden.

Lieber vorher etwas pessimistischer rechnen

Bei unsicheren größeren Maßnahmen würden wir eher einen zusätzlichen Kostenpuffer einbauen, statt die Wirtschaftlichkeit mit der günstigsten denkbaren Variante schönzurechnen.

Der bauliche Zustand und der absehbare Sanierungsbedarf gehören für uns zu den wichtigsten Prüfungen vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie. Eine vermeintlich attraktive Anfangsrendite kann durch größere ungeplante Sanierungskosten sehr schnell relativiert werden.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.