Kurzantwort
Eine Sonderumlage kann den Cashflow einer Kapitalanlageimmobilie erheblich belasten und einen bisher erzielten Überschuss für mehrere Jahre aufzehren. Sie muss meistens kurzfristig aus eigener Liquidität oder über eine zusätzliche Finanzierung bezahlt werden, auf die jedoch kein automatischer Anspruch besteht. Wenn Sie die Auswirkungen einer möglichen Sonderumlage auf Ihre Finanzierung berechnen lassen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer. Sie wird insbesondere dann beschlossen, wenn die laufenden Einnahmen und die vorhandene Erhaltungsrücklage nicht ausreichen, um eine notwendige Maßnahme zu bezahlen.
Typische Anlässe sind:
Sanierung des Daches
Erneuerung der Heizungsanlage
Fassadensanierung
Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
Instandsetzung von Balkonen
Sanierung einer Tiefgarage
Austausch oder größere Reparatur eines Aufzugs
Behebung schwerwiegender Baumängel
ungeplante Gerichts- oder Verwaltungskosten
Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann die Forderung fällig wird und wie sie zu erfüllen ist. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 28 Wohnungseigentumsgesetz.
Der Gesamtbetrag der Sonderumlage wird nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Eigentümer verteilt. Häufig richtet sich die Verteilung nach den Miteigentumsanteilen.
Je nach Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder Beschluss kann jedoch auch ein anderer Schlüssel gelten. Denkbar sind beispielsweise eine Verteilung nach Wohnfläche, Einheiten oder tatsächlicher Nutzung.
Eine Sonderumlage von insgesamt 300.000 Euro bedeutet deshalb nicht, dass jeder Eigentümer denselben Betrag zahlen muss.
Besitzt ein Anleger fünf Prozent der maßgeblichen Miteigentumsanteile, beträgt sein Anteil in diesem vereinfachten Beispiel:
Vor dem Kauf sollte daher nicht nur die Gesamthöhe der geplanten Maßnahme betrachtet werden. Entscheidend ist der konkrete Kostenanteil der jeweiligen Wohnung.
Eine Sonderumlage ist keine theoretische Kostenposition. Sobald sie wirksam beschlossen und fällig gestellt wurde, benötigt der Eigentümer die entsprechende Liquidität.
Die Eigentümergemeinschaft kann beispielsweise beschließen, dass der gesamte Betrag innerhalb weniger Wochen bezahlt werden muss. Möglich sind auch mehrere Teilzahlungen.
Einen allgemeinen Anspruch auf eine langfristige Ratenzahlung gibt es nicht. Eine abweichende Zahlungsregelung muss mit der Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise der Verwaltung geklärt werden.
Eine Sonderumlage belastet den Cashflow in voller Höhe. Sie kann nicht einfach auf die monatliche Betrachtung ausgeblendet werden.
Erwirtschaftet eine Kapitalanlageimmobilie einen monatlichen Überschuss von 100 Euro, ergibt sich ein jährlicher Cashflow von 1.200 Euro.
Bei einer Sonderumlage von 20.000 Euro würde dieser Betrag rechnerisch den positiven Cashflow von mehr als 16 Jahren aufzehren:
Die Immobilie kann im betreffenden Jahr weiterhin ihre laufenden Kosten tragen. Wirtschaftlich hat die Sonderumlage den bis dahin ausgewiesenen Überschuss trotzdem erheblich verändert.
Auch die tatsächlich erzielte Eigenkapitalrendite sinkt. Das gilt besonders, wenn die Sonderumlage nicht bereits in der ursprünglichen Investitionsrechnung berücksichtigt wurde.
Wurden beim Kauf beispielsweise 50.000 Euro Eigenkapital eingesetzt und später weitere 20.000 Euro über eine Sonderumlage eingebracht, beträgt das tatsächlich gebundene Kapital insgesamt 70.000 Euro.
Eine Renditeberechnung, die weiterhin nur von den ursprünglichen 50.000 Euro ausgeht, wäre unvollständig.
Allerdings ist eine Sonderumlage nicht automatisch ein endgültiger wirtschaftlicher Verlust. Wird damit das Gebäude umfassend saniert, kann die Maßnahme:
den Immobilienwert stabilisieren
die Vermietbarkeit verbessern
zukünftige Reparaturkosten reduzieren
Leerstandsrisiken verringern
einen späteren Verkauf erleichtern
Ob sich die Investition wirtschaftlich rechnet, hängt deshalb auch davon ab, wofür das Geld verwendet wird und ob die Kosten der Maßnahme angemessen sind.
Eine Sonderumlage kann grundsätzlich nicht einfach als Betriebskostenposition an den Mieter weitergegeben werden.
Insbesondere Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Der Eigentümer muss diese Belastung daher grundsätzlich selbst tragen.
Führt eine Modernisierung zu einer rechtlich zulässigen Mieterhöhung, kann sich daraus langfristig eine höhere Miete ergeben. Die Sonderumlage selbst wird dadurch aber nicht zu einer normalen Nebenkostenposition.
Nein. Die Bank, die den ursprünglichen Immobilienkredit gewährt hat, ist nicht verpflichtet, später zusätzliches Geld für eine Sonderumlage bereitzustellen.
Eine Nachfinanzierung ist grundsätzlich möglich. Die Bank wird jedoch erneut prüfen:
aktuelles Einkommen und Bonität
bestehende Kreditverpflichtungen
Höhe der gewünschten Finanzierung
verbleibender Immobilienwert
aktueller Beleihungsauslauf
Zweck und Wirtschaftlichkeit der Sanierungsmaßnahme
vorhandene Grundschulden
weitere Kapitalanlageimmobilien
zukünftige monatliche Gesamtbelastung
Verbessert die Maßnahme den Beleihungswert nicht im gleichen Umfang wie ihre Kosten, kann die Finanzierung schwieriger werden.
Eine Sanierung für 30.000 Euro führt nicht automatisch zu einer Wertsteigerung der Wohnung um ebenfalls 30.000 Euro. Häufig wird lediglich ein bestehender Mangel beseitigt oder der bisherige Zustand wiederhergestellt.
Je nach Höhe der Sonderumlage und persönlicher Situation kommen unterschiedliche Lösungen infrage:
Zahlung aus vorhandener Liquidität
Entnahme aus einer privaten Rücklage
Erhöhung eines bestehenden Immobiliendarlehens
zusätzliches grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen
Raten- oder Privatkredit
Beleihung einer anderen Immobilie
Verkauf von Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten
vereinbarte Teilzahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft
Eine grundpfandrechtlich abgesicherte Finanzierung kann günstigere Zinsen bieten. Sie verursacht aber häufig zusätzlichen Aufwand, Bankkosten und möglicherweise Grundbuch- oder Notarkosten.
Ein Privatkredit kann schneller verfügbar sein. Dafür sind die Zinsen und monatlichen Raten häufig deutlich höher.
Wird die Sonderumlage über einen zusätzlichen Kredit finanziert, entsteht neben dem bisherigen Immobiliendarlehen eine weitere monatliche Rate.
Bei einem Darlehen über 20.000 Euro, fünf Prozent Zinsen und einer Rückzahlung über fünf Jahre liegt die monatliche Rate vereinfacht gerechnet bei ungefähr 377 Euro.
Ein bisheriger positiver Cashflow von 100 Euro würde dadurch vorübergehend zu einer monatlichen Belastung von rund 277 Euro werden.
Zusätzlich können nicht umlagefähige Kosten, Reparaturen, Leerstand oder steigende Darlehenszinsen auftreten.
Ist eine Sonderumlage bereits beschlossen oder erkennbar vorbereitet, muss sie in die gesamte Kaufkalkulation aufgenommen werden.
Ein Kaufpreis von 250.000 Euro und eine unmittelbar bevorstehende Sonderumlage von 20.000 Euro bedeuten wirtschaftlich eine Investition von mindestens 270.000 Euro – zuzüglich Kaufnebenkosten und Finanzierungskosten.
Dabei muss außerdem geklärt werden:
Ist die Sonderumlage bereits beschlossen?
Wann wird sie fällig?
Wer ist zu diesem Zeitpunkt Eigentümer?
Welche Regelung enthält der Kaufvertrag?
Ist die Maßnahme bereits beauftragt?
Können die Kosten noch steigen?
Reicht die Sonderumlage voraussichtlich aus?
Sind weitere Maßnahmen absehbar?
Eine Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer regelt zunächst deren Verhältnis untereinander. Sie sollte deshalb im Kaufvertrag eindeutig formuliert werden.
Zwischen einer beschlossenen und einer lediglich diskutierten Sonderumlage besteht ein erheblicher Unterschied.
Eine beschlossene Sonderumlage ist bereits eine konkrete finanzielle Verpflichtung. Eine in den Protokollen erwähnte Sanierung kann dagegen noch unklar sein.
Das bedeutet aber nicht, dass sie wirtschaftlich ignoriert werden darf. Formulierungen wie „Angebote sollen eingeholt werden“, „Entscheidung vertagt“ oder „erneute Prüfung im kommenden Jahr“ können auf eine spätere Sonderumlage hindeuten.
Gerade wiederholt vertagte Maßnahmen verschwinden nicht. Häufig werden sie mit jedem weiteren Jahr teurer.
Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, wofür die Sonderumlage verwendet wird und wann die Wohnungseigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich ausgibt.
Bei vermieteten Wohnungen können Aufwendungen für Erhaltungsmaßnahmen grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Handelt es sich steuerlich um Herstellungs- oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, kann jedoch nur eine Verteilung über die Abschreibung möglich sein.
Maßgeblich ist nicht immer allein der Zeitpunkt, zu dem der Eigentümer das Geld an die Wohnungseigentümergemeinschaft überweist. Der Bundesfinanzhof stellt bei gemeinschaftlichen Rücklagen darauf ab, wann die Mittel tatsächlich für die jeweilige Maßnahme verwendet werden. Weitere Erläuterungen enthält das BFH-Urteil vom 14. Januar 2025 zur steuerlichen Behandlung der Erhaltungsrücklage.
Wird die Sonderumlage über einen Kredit finanziert, können die damit zusammenhängenden Schuldzinsen bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Tilgung des zusätzlichen Kredits ist dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar.
In unserer Beratungspraxis erleben wir regelmäßig, dass Kapitalanleger sehr intensiv darüber diskutieren, ob eine Immobilie monatlich 50, 100 oder 150 Euro Überschuss erzielt.
Gleichzeitig werden mögliche Sonderumlagen über 10.000, 20.000 oder 30.000 Euro kaum berücksichtigt.
Das passt wirtschaftlich nicht zusammen. Ein monatlicher Überschuss von 100 Euro sieht zwar angenehm aus. Eine einzige Sonderumlage von 20.000 Euro vernichtet rechnerisch jedoch den Überschuss von mehr als 16 Jahren.
Deshalb halten wir es für falsch, eine Kapitalanlageimmobilie allein anhand ihres aktuellen monatlichen Cashflows zu bewerten.
Eine Sonderumlage kommt nicht zwingend überraschend. Häufig lassen sich Hinweise bereits Jahre vorher in den Protokollen der Eigentümerversammlungen erkennen.
Trotzdem wird das Problem von manchen Eigentümern verdrängt. Sie hoffen darauf, die Maßnahme später irgendwie über die Bank finanzieren zu können.
Darauf würden wir uns nicht verlassen.
Die Bank muss die Sonderumlage nicht finanzieren. Sie kann den Antrag ablehnen, zusätzliche Sicherheiten verlangen oder nur einen teuren Privatkredit anbieten.
Wenn die Eigentümergemeinschaft eine kurze Zahlungsfrist beschließt, bleibt möglicherweise keine Zeit für eine aufwendige Immobilienfinanzierung.
Aus unserer Sicht kann es deshalb sinnvoll sein, beim Kauf nicht jeden verfügbaren Euro als Eigenkapital einzusetzen.
Ein etwas höherer Immobilienkredit kann wirtschaftlich vernünftiger sein, wenn dafür eine ausreichend große private Liquiditätsreserve erhalten bleibt. Diese Reserve kann für Sonderumlagen, Reparaturen, Leerstände oder vorübergehende Mietausfälle genutzt werden.
Das bedeutet nicht, dass grundsätzlich möglichst wenig Eigenkapital eingesetzt werden sollte. Es bedeutet lediglich, dass eine vollständig ausgereizte Finanzierung ohne jede verbleibende Liquidität ausgesprochen gefährlich sein kann.
Eine Immobilie lässt sich nicht verkaufen, eine Anschlussfinanzierung nicht organisieren und eine Sonderumlage nicht bezahlen, nur weil die ursprüngliche Renditeberechnung gut aussah.
Besitzt ein Kapitalanleger mehrere Eigentumswohnungen, können Sonderumlagen gleichzeitig oder kurz nacheinander auftreten.
Drei Sonderumlagen über jeweils 20.000 Euro ergeben eine Gesamtbelastung von 60.000 Euro. Das kann selbst bei einem hohen Einkommen zu einem ernsthaften Liquiditätsproblem werden.
Deshalb sollte die private Reserve nicht ausschließlich je Wohnung betrachtet werden. Wichtig ist das gesamte Immobilienportfolio:
Wie viele Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen?
Wie alt sind die Gebäude?
Welche größeren Maßnahmen sind absehbar?
Wie hoch sind die jeweiligen Erhaltungsrücklagen?
Welche Belastungen könnten zeitlich zusammenfallen?
Mit jeder weiteren Kapitalanlageimmobilie steigt nicht nur das Vermögen. Es steigt auch die Zahl möglicher Sonderumlagen.
Eine angekündigte oder bereits beschlossene Sonderumlage muss nicht automatisch gegen den Kauf sprechen.
Wenn die Kosten transparent sind, die Maßnahme technisch sinnvoll ist und der Kaufpreis entsprechend reduziert wurde, kann sich daraus sogar eine interessante Gelegenheit ergeben.
Problematisch ist nicht zwingend die Sonderumlage selbst. Problematisch ist eine Sonderumlage, die:
in der Kaufkalkulation fehlt
aus den Unterlagen nicht erkannt wurde
deutlich höher ausfällt als angekündigt
nicht finanziert werden kann
auf eine lange vernachlässigte Wohnanlage hinweist
Ein saniertes Dach, eine neue Heizung oder eine instandgesetzte Fassade kann für einen langfristig denkenden Kapitalanleger ausgesprochen wertvoll sein. Der Kaufpreis muss die zusätzliche Belastung aber realistisch berücksichtigen.
Wir betrachten eine Sonderumlage nicht als außergewöhnliches Unglück, das bei einer Immobilie niemals auftreten dürfte. Gemeinschaftseigentum muss erhalten werden, und größere Maßnahmen lassen sich nicht immer vollständig aus der vorhandenen Rücklage bezahlen.
Ausgesprochen kritisch wird es jedoch, wenn eine sehr kleine Erhaltungsrücklage mit einer fehlenden privaten Liquiditätsreserve zusammentrifft. Dann kann bereits eine notwendige Standardsanierung zu einem Finanzierungsproblem werden.
Eine solide Kapitalanlageplanung muss deshalb drei Ebenen berücksichtigen:
den laufenden monatlichen Cashflow
die gemeinschaftliche Erhaltungsrücklage
die private Liquiditätsreserve des Eigentümers
Wer nur die erste Ebene betrachtet, rechnet sich die Immobilie häufig schöner, als sie tatsächlich ist.
Eine FAQ-Antwort kann die möglichen Auswirkungen einer Sonderumlage beschreiben – eine belastbare Einschätzung entsteht jedoch erst durch die Prüfung der konkreten Maßnahme, des persönlichen Kostenanteils und der vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
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