Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Ausführliche Antwort

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument bei der rechtlichen Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten. Sie wird auf Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes von der nach Landesrecht zuständigen Stelle erteilt.

Als abgeschlossen gelten Wohnungen und andere Nutzungseinheiten grundsätzlich dann, wenn sie durch Wände und Decken baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind. Außerdem müssen sie einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder von einem Vorraum besitzen. Der Zugang darf nicht durch eine andere Eigentumseinheit führen.

Zur Beantragung muss eine Bauzeichnung eingereicht werden. Bei einem bereits vorhandenen Gebäude muss diese den bestehenden Bauzustand darstellen. Die geprüfte Bauzeichnung wird anschließend als Aufteilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung verbunden.

Im Aufteilungsplan werden die einzelnen Eigentumseinheiten durch Nummern gekennzeichnet. Sämtliche Räume, die zu derselben Einheit gehören, müssen grundsätzlich dieselbe Nummer tragen. Dazu können neben der Wohnung beispielsweise ein Kellerraum, ein Abstellraum oder weitere abgeschlossene Nebenräume gehören.

Auch an Stellplätzen und bestimmten außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksflächen kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Sondereigentum begründet werden. Diese Flächen müssen im Aufteilungsplan durch genaue Maßangaben eindeutig bestimmt werden.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört zusammen mit dem Aufteilungsplan zu den Unterlagen, die für die Anlegung der einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher benötigt werden. Erst durch die grundbuchrechtliche Aufteilung entstehen rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten, die einzeln verkauft und belastet werden können.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Baugenehmigung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt nicht, dass alle Räume baurechtlich genehmigt sind oder zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Sie bescheinigt im Wesentlichen, dass die Voraussetzungen für die räumliche Abgeschlossenheit beziehungsweise die eindeutige Bestimmung der betreffenden Flächen vorliegen.

Sie ist ebenfalls kein Nachweis für die Größe oder den baulichen Zustand einer Wohnung. Aus ihr ergibt sich grundsätzlich weder eine verbindliche Wohnfläche noch die Aussage, dass sämtliche späteren Umbauten ordnungsgemäß genehmigt wurden.

Bei älteren Bestandsgebäuden können der Aufteilungsplan und der tatsächliche Bauzustand voneinander abweichen. Das kann beispielsweise vorkommen, wenn Räume zusammengelegt, Türen versetzt, Grundrisse verändert oder Gemeinschaftsflächen nachträglich anders genutzt wurden. Solche Abweichungen sollten vor dem Kauf geklärt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von Kaufinteressenten häufig mit einer umfassenden baurechtlichen Genehmigung verwechselt. Diese Schlussfolgerung ist jedoch nicht richtig. Ein Raum kann in den Teilungsunterlagen einer Wohnung zugeordnet sein, ohne dass damit automatisch seine zulässige Nutzung als Wohnraum bestätigt wird.

Besonders bei ausgebauten Dachgeschossen, umgenutzten Gewerberäumen, nachträglich geschaffenen Wohnungen und veränderten Grundrissen sollte deshalb genauer hingesehen werden. Entscheidend ist, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Aufteilungsplan, die Baugenehmigung, die Teilungserklärung und der tatsächliche Zustand miteinander übereinstimmen.

Eine FAQ-Antwort kann die Funktion der Abgeschlossenheitsbescheinigung erklären – Sicherheit entsteht jedoch erst durch den Abgleich mit sämtlichen Unterlagen der konkreten Immobilie.