Welche Unterlagen sollte man vor dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung prüfen?

Ausführliche Antwort

Vor einer verbindlichen Kaufentscheidung sollten alle rechtlich, finanziell und technisch wichtigen Unterlagen möglichst vollständig und in einer aktuellen Fassung vorliegen. Ein Exposé bietet einen ersten Überblick, kann eine sorgfältige Dokumentenprüfung aber nicht ersetzen.

Der aktuelle Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen auf dem Wohnungseigentum liegen. Dabei ist auch zu klären, welche Eintragungen im Zuge des Verkaufs gelöscht werden und welche möglicherweise bestehen bleiben.

Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung regeln unter anderem, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören, wie Kosten verteilt werden und welche Nutzungsbeschränkungen gelten. Der zugehörige Aufteilungsplan sollte mit dem tatsächlichen Zustand der Wohnung, des Kellers, des Stellplatzes und weiterer zugeordneter Flächen übereinstimmen. Bei nachträglichen Umbauten ist zusätzlich zu prüfen, ob die erforderlichen Genehmigungen und Zustimmungen vorliegen.

Besonders aufschlussreich sind die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Daraus können sich Hinweise auf geplante Sanierungen, bereits beschlossene Sonderumlagen, wiederkehrende Gebäudemängel, Streitigkeiten oder Probleme mit der Verwaltung ergeben.

Der aktuelle Wirtschaftsplan und die vergangenen Jahresabrechnungen zeigen, wie sich das Hausgeld zusammensetzt und wie sich die laufenden Ausgaben entwickelt haben. Der Vermögensbericht informiert unter anderem über den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen. Die Höhe der Erhaltungsrücklage sollte jedoch niemals isoliert betrachtet werden, sondern immer zusammen mit dem Alter, dem Zustand und dem erkennbaren Sanierungsbedarf des Gebäudes.

Bei einer vermieteten Wohnung sind der vollständige Mietvertrag und sämtliche späteren Ergänzungen besonders wichtig. Geprüft werden sollten unter anderem die vereinbarte Miete, eine mögliche Staffel- oder Indexmiete, die Betriebskostenregelung, die Kaution sowie besondere Vereinbarungen zur Nutzung der Wohnung.

Nach dem gesetzlichen Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber grundsätzlich in die bestehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Deshalb sollten auch die tatsächlichen Mietzahlungen, mögliche Rückstände, die letzten Betriebskostenabrechnungen und die ordnungsgemäße Übergabe der Mietkaution nachvollzogen werden. Die im Exposé genannte oder theoretisch erzielbare Marktmiete ist nicht automatisch die Miete, die unmittelbar nach dem Kauf rechtlich verlangt werden darf.

Zu den technischen Unterlagen gehören – soweit vorhanden – beispielsweise Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen, Wartungsunterlagen und Informationen über frühere Versicherungsschäden. Der Energieausweis liefert eine erste energetische Einordnung des Gebäudes, ersetzt aber keine Prüfung von Heizung, Dach, Fassade, Fenstern und Leitungen.

Je nach Bundesland und Objekt kann zusätzlich eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis sinnvoll sein, da öffentlich-rechtliche Baulasten nicht zwingend im Grundbuch stehen. Abschließend sollten die Angaben aus allen Unterlagen mit dem Kaufvertragsentwurf, dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den wirtschaftlichen Berechnungen abgeglichen werden. Bleiben dabei erhebliche rechtliche, bauliche oder steuerliche Fragen offen, sollten diese vor der notariellen Beurkundung fachkundig geklärt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Unsere Erfahrung ist, dass die Unterlagen von vielen Käufern sehr stiefmütterlich behandelt und häufig nur quergelesen werden. Dabei nimmt man sich am Anfang eigentlich fest vor, wirklich alles gründlich zu prüfen. Wenn dann aber mehrere Verträge, mehrere Dutzend kleingedruckte Seiten, Abrechnungen und teilweise sehr lange Protokolle vorliegen, wird aus der gründlichen Prüfung schnell ein grober Überblick. Das ist menschlich und nachvollziehbar, kann bei einer so großen Investition aber später sehr teuer werden.

Hilfreich ist es, die Dokumente zunächst nach rechtlichen, wirtschaftlichen, technischen und mietvertraglichen Themen zu sortieren. Eine einfache Tabelle mit den Spalten „Unterlage“, „Stand“, „Auffälligkeit“ und „offene Frage“ sorgt oftmals schon für erstaunlich viel Klarheit. Wiederkehrende Probleme, vertagte Sanierungen und unklare Formulierungen sollten farblich markiert und anschließend gezielt geklärt werden.

Eine zusätzliche und inzwischen wirklich wertvolle Unterstützung kann Künstliche Intelligenz (KI) leisten. Sie kann lange Protokolle zusammenfassen, Unterlagen aus mehreren Jahren miteinander vergleichen und wiederkehrende Mängel, angekündigte Sanierungen, Sonderumlagen oder widersprüchliche Angaben herausarbeiten. Sinnvoll wäre beispielsweise die konkrete Anweisung: „Vergleiche sämtliche Protokolle und Abrechnungen, nenne wiederkehrende Probleme und offene Beschlüsse und gib zu jeder Feststellung das Dokument und die entsprechende Seite an.“ Durch die Quellenangaben lässt sich jede Aussage anschließend im Original kontrollieren.

Vor dem Hochladen sollten persönliche Daten von Mietern, Eigentümern und anderen Beteiligten möglichst entfernt oder unkenntlich gemacht werden. Außerdem können auch KI-Auswertungen Fehler enthalten oder wichtige Zusammenhänge übersehen, weshalb sie die eigenständige Prüfung erleichtern, aber nicht vollständig ersetzen.

Wer sich bei der abschließenden Bewertung unsicher fühlt, kann sich rechtlich durch einen spezialisierten Rechtsanwalt, technisch durch einen Bausachverständigen und steuerlich durch einen Steuerberater unterstützen lassen. Ein erfahrener Berater kann zusätzlich helfen, die einzelnen Erkenntnisse zusammenzuführen und einzuordnen, welche Punkte für die Kaufentscheidung tatsächlich entscheidend sind.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.