Wie ermittle ich einen sinnvollen Verhandlungsspielraum beim Kauf einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Nicht vom Angebotspreis ausgehen

Der Angebotspreis ist zunächst lediglich die Preisvorstellung des Verkäufers und sollte deshalb nicht automatisch zum Ausgangspunkt Ihrer eigenen Bewertung werden.

Vergleichspreise schaffen eine Orientierung

Die ImmoWertV sieht für das Vergleichswertverfahren eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise vor, wobei Lage, Objektmerkmale und zeitliche Nähe berücksichtigt werden müssen.

Tatsächliche Kaufpreise sind aussagekräftiger

Die Verbraucherzentrale empfiehlt beim Kauf einer Bestandsimmobilie ausdrücklich, die Dokumentationen der örtlichen Gutachterausschüsse zu vergleichbaren Objekten heranzuziehen und deutliche Abweichungen des Angebotspreises genauer zu untersuchen.

Objektnachteile in Euro übersetzen

Renovierungsbedarf, eine schlechte Vermietbarkeit, hohe nicht umlagefähige Kosten, eine geringe WEG-Rücklage oder absehbare Sonderumlagen können sachliche Gründe dafür sein, einen niedrigeren Preis anzusetzen.

Die Rendite setzt ebenfalls eine Grenze

Bei einer Kapitalanlage sollte zusätzlich berechnet werden, welcher maximale Kaufpreis noch zu der gewünschten Rendite, dem Cashflow und dem langfristig tragbaren Zuschussbedarf passt.

Die Vermarktungssituation beeinflusst den Spielraum

Eine gerade erst inserierte und stark nachgefragte Wohnung bietet häufig weniger Verhandlungsmöglichkeiten als ein Objekt, das bereits längere Zeit angeboten wurde oder dessen Preis mehrfach reduziert worden ist.

Nicht jeder Mangel rechtfertigt denselben Abschlag

Entscheidend ist weniger die Anzahl der Kritikpunkte als deren wirtschaftliche Bedeutung, weshalb beispielsweise ein abgenutzter Boden anders zu bewerten ist als eine konkret drohende Sonderumlage.

Den eigenen Höchstpreis vorher festlegen

Bevor Sie verhandeln, sollte feststehen, welchen Preis Sie unter Berücksichtigung aller bekannten Chancen und Risiken maximal zu zahlen bereit sind.

Verhandlungsspielraum bedeutet nicht automatisch Abschlag

Ist eine attraktive Immobilie bereits marktgerecht oder sogar günstig angeboten, kann es wirtschaftlich sinnvoller sein, zum geforderten Preis zu kaufen, als ein gutes Objekt wegen eines erzwungenen kleinen Preisnachlasses zu verlieren.

Weiterführende seriöse Quellen:ImmoWertV – § 24 VergleichswertverfahrenImmoWertV – § 25 VergleichspreiseBORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem DeutschlandVerbraucherzentrale – Kosten- und Vertragsfallen beim Immobilienkauf

Aus unserer Beraterpraxis

Wir verhandeln nicht um des Verhandelns willen

Manche Käufer möchten bei jeder Immobilie unbedingt fünf oder zehn Prozent herunterhandeln, weil sie sonst das Gefühl haben, keinen guten Kauf gemacht zu haben. Das halten wir für den falschen Ansatz.

Entscheidend ist der richtige Preis – nicht der größte Rabatt

Eine Wohnung, die 250.000 Euro wert ist und für 245.000 Euro angeboten wird, kann für uns deutlich interessanter sein als eine vergleichbare Wohnung, deren Verkäufer von 290.000 auf 265.000 Euro heruntergeht. Im zweiten Fall haben wir zwar 25.000 Euro „herausgehandelt“, bezahlen möglicherweise aber immer noch zu viel.

Deshalb bestimmen wir zuerst unseren Preis

Wir möchten zunächst wissen, was die Immobilie aus unserer Sicht wirtschaftlich wert ist. Dafür betrachten wir Vergleichspreise, Miete, Rendite, Zustand, Lage, WEG, zukünftige Investitionen und die Finanzierung.

Sachliche Argumente sind stärker als pauschales Feilschen

Wenn beispielsweise in zwei Jahren voraussichtlich 12.000 Euro Sonderumlage auf unsere Wohnung entfallen und zusätzlich 8.000 Euro Renovierungsbedarf bestehen, haben wir ein wesentlich nachvollziehbareres Verhandlungsargument als den Satz: „Ich möchte einfach zehn Prozent weniger zahlen.“

Manchmal ist Geschwindigkeit wichtiger als der letzte Euro

Bei einem wirklich guten Objekt in einer gefragten Lage würden wir nicht unbedingt wegen einiger tausend Euro den gesamten Kauf gefährden. Ein wirtschaftlich sehr gutes Objekt zu einem fairen Preis zu bekommen, kann langfristig wesentlich wertvoller sein als der Stolz auf einen besonders hohen Preisnachlass.

Vor der Verhandlung brauchen wir eine Schmerzgrenze

Wir würden deshalb immer drei Größen unterscheiden: den Angebotspreis, unseren gewünschten Kaufpreis und unseren maximal vertretbaren Kaufpreis. Wenn wir diese drei Zahlen vorher kennen, lässt sich wesentlich ruhiger verhandeln und wir vermeiden, uns während des Gesprächs emotional immer weiter nach oben ziehen zu lassen.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.