Kurzantwort
Vereinfacht muss eine Immobilie mindestens um den Prozentsatz ihrer Kaufnebenkosten im Wert steigen, damit Kaufpreis und ursprüngliche Erwerbskosten rechnerisch wieder erreicht werden. Betragen die Kaufnebenkosten beispielsweise 10 % des Kaufpreises, ist zunächst ungefähr 10 % Wertsteigerung erforderlich – mögliche Verkaufskosten, Finanzierungskosten und Steuern noch nicht berücksichtigt. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Die Grundformel lautet:
Kaufnebenkosten ÷ Kaufpreis × 100 = notwendige Wertsteigerung zum rechnerischen Ausgleich der Kaufnebenkosten.
Kaufpreis: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamtaufwand beim Erwerb: 330.000 Euro
Damit müsste der Immobilienwert vereinfacht von 300.000 auf 330.000 Euro steigen, damit allein Kaufpreis und ursprüngliche Kaufnebenkosten rechnerisch wieder erreicht sind.
Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusammen bereits ungefähr 10 % des Kaufpreises erreichen können.
Betragen die Kaufnebenkosten beispielsweise 12 % des Kaufpreises, müsste die Immobilie vereinfacht ebenfalls um rund 12 % gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis steigen, um diese Einstiegskosten rechnerisch aufzuholen.
Ob eine Maklerprovision anfällt und in welcher Höhe, beeinflusst deshalb auch den notwendigen Wertanstieg. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass die konkrete Provision vereinbart wird und sich die gesetzlichen Verteilungsregeln je nach Immobilienart und Käuferstatus unterscheiden.
Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich gesetzlich geregelte Notar- und Grundbuchkosten; Notar.de zeigt anhand konkreter Kaufpreisbeispiele, wie sich die Gebühren zusammensetzen.
Wer die Immobilie später verkauft, kann zusätzliche Kosten haben. Deshalb reicht eine Wertsteigerung exakt in Höhe der ursprünglichen Kaufnebenkosten nicht zwingend aus, um wirtschaftlich tatsächlich bei null herauszukommen.
Gezahlte Kreditzinsen, Bereitstellungszinsen oder andere Finanzierungskosten erhöhen den wirtschaftlichen Gesamtaufwand zusätzlich.
Umgekehrt erwirtschaftet eine vermietete Immobilie während der Haltedauer Mieterträge. Deshalb ist diese Kennzahl ausdrücklich keine Gesamtrenditerechnung, sondern lediglich ein sehr verständlicher Blick auf die Einstiegskosten.
Wer eine Immobilie für 300.000 Euro kauft und 30.000 Euro Nebenkosten bezahlt, startet wirtschaftlich zunächst mit einer Gesamtinvestition von 330.000 Euro.
Nur weil der Käufer insgesamt 330.000 Euro ausgegeben hat, ist die Immobilie deshalb nicht automatisch 330.000 Euro wert. Der Marktwert kann weiterhin ungefähr beim eigentlichen Kaufpreis liegen.
Bei 10 % Kaufnebenkosten müsste der Immobilienwert in unserem einfachen Beispiel zunächst von:
steigen.
Erst dann wären die ursprünglichen Erwerbskosten rechnerisch über den Immobilienwert ausgeglichen.
Muss eine Immobilie bereits ein oder zwei Jahre nach dem Kauf wieder verkauft werden, können die einmal gezahlten Erwerbsnebenkosten wirtschaftlich sehr unangenehm werden, wenn der Immobilienwert inzwischen nicht ausreichend gestiegen ist.
Je länger eine gute Kapitalanlageimmobilie gehalten wird, desto mehr Zeit bestehen grundsätzlich für Tilgung, Mieterträge und eine mögliche Wertentwicklung. Eine positive Wertentwicklung ist selbstverständlich nie garantiert.
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen nicht automatisch die Qualität oder den Marktwert der Wohnung. Sie entstehen, weil der Eigentumsübergang und der Erwerb durchgeführt werden.
Wer eine Immobilie unter einem realistischen Marktwert erwerben kann, schafft bereits beim Einkauf einen Puffer. Wer dagegen deutlich zu teuer einkauft und zusätzlich hohe Nebenkosten zahlt, muss wirtschaftlich zunächst einen wesentlich größeren Abstand aufholen.
Diese Kennzahl ist mathematisch ausgesprochen einfach, aber für Kapitalanleger sehr wichtig. Sie macht unmittelbar sichtbar, weshalb Kaufpreis und Gesamtinvestition nicht dasselbe sind und warum Kaufnebenkosten den kurzfristigen Break-even erheblich erschweren können.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Verbraucherzentrale – Gesamtkosten und Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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