Welche Kaufnebenkosten entstehen beim Kauf einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Zu den Kaufnebenkosten einer Kapitalanlageimmobilie gehört zunächst die Grunderwerbsteuer. Ihr Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Stand 2026). Hinzu kommen die gesetzlich geregelten Gebühren für den Notar und die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch. Als grobe Orientierung können hierfür häufig etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden, wobei die tatsächlichen Kosten vom jeweiligen Vorgang und der Finanzierung abhängen. Wird für das Darlehen eine Grundschuld eingetragen, entstehen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten, die streng genommen der Finanzierung zuzuordnen sind. Wurde die Immobilie über einen Makler vermittelt, kann außerdem eine Maklerprovision anfallen. Deren Höhe ist nicht bundesweit einheitlich festgelegt und sollte deshalb bei jedem konkreten Angebot geprüft werden. Bei bestimmten Käufen einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten gesetzliche Regeln für die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Bei einem angenommenen Kaufpreis von 300.000 Euro, einer Grunderwerbsteuer von 6 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von 2 Prozent sowie einer Käuferprovision von 3,57 Prozent würden sich die zusätzlichen Kosten beispielhaft auf 34.710 Euro belaufen. Das entspricht 11,57 Prozent des Kaufpreises. Dieses Zahlenbeispiel dient lediglich der Veranschaulichung, da die tatsächlichen Kosten erheblich abweichen können. Käufer sollten außerdem nicht automatisch davon ausgehen, dass eine Bank sämtliche Kaufnebenkosten mitfinanziert. Ob und in welchem Umfang das möglich ist, hängt unter anderem von der persönlichen Bonität, dem Einkommen, dem vorhandenen Vermögen, der Immobilie und der jeweiligen Bank ab. Kosten für eine erste Renovierung, die Möblierung, notwendige Reparaturen oder eine zusätzliche Liquiditätsreserve gehören zwar nicht immer zu den eigentlichen Kaufnebenkosten, sollten in der Gesamtplanung aber trotzdem berücksichtigt werden.

Steuerlich gelten viele unmittelbar mit dem Erwerb verbundene Nebenkosten als Anschaffungsnebenkosten. Sie werden grundsätzlich gemeinsam mit dem Kaufpreis auf den Gebäudeanteil sowie den Anteil für Grund und Boden aufgeteilt. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil kann grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden, während Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann. Da einzelne Kosten steuerlich unterschiedlich behandelt werden können, sollte ihre konkrete Zuordnung im Zweifelsfall mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Bei den klassischen Kaufnebenkosten gibt es, ehrlich gesagt, nicht viele Verhandlungsmöglichkeiten. Die Grunderwerbsteuer ist gesetzlich vorgegeben, und auch die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach festen gesetzlichen Gebühren. Da hilft dann auch das beste Verhandlungsgeschick nicht weiter. Anders sieht es bei der Maklerprovision aus: Sie ist grundsätzlich verhandelbar, wobei die gesetzlichen Vorgaben zur Verteilung der Maklerkosten natürlich trotzdem gelten. Ob ein Makler tatsächlich zu einer Reduzierung bereit ist, hängt aber sehr stark von der jeweiligen Immobilie ab. Bei einem neuen und attraktiven Objekt mit hoher Nachfrage wird er vermutlich wenig Anlass sehen, über seine Provision zu verhandeln. Sucht ein schwierigeres Objekt dagegen schon seit längerer Zeit einen Käufer, kann die Bereitschaft zu einem Entgegenkommen deutlich größer sein. Manchmal gilt eben auch beim Makler: Lieber den Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach. Er erhält seine Provision, der Verkauf kommt endlich zustande und er hat einen Fall weniger, um den er sich weiterhin kümmern muss. Unser Rat wäre deshalb: Fragen kostet nichts – man sollte nur realistisch einschätzen, wie gut die eigene Verhandlungsposition tatsächlich ist.

Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.