Welche Fragen sollte ich bei der Besichtigung einer Kapitalanlagewohnung stellen?

Ausführliche Antwort

Warum wird die Wohnung verkauft?

Fragen Sie nach dem Verkaufsgrund, der bisherigen Vermarktungsdauer und danach, ob der Angebotspreis bereits verändert wurde.

Wie sieht das bestehende Mietverhältnis aus?

Bei einer vermieteten Wohnung sollten insbesondere Miethöhe, Mietdauer, bisherige Mietzahlungen, Kaution, bekannte Streitigkeiten und bereits erfolgte oder mögliche Mieterhöhungen angesprochen werden.

Welche Probleme gab es in der Wohnung?

Fragen Sie nach bekannten Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden, früheren Wasserschäden, Reparaturen, Umbauten und größeren Modernisierungen.

Was kommt beim Gebäude auf die Eigentümer zu?

Wichtig sind Fragen zum Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung, Keller, Aufzug und anderen kostenintensiven Gebäudeteilen.

Sind größere Maßnahmen geplant?

Fragen Sie ausdrücklich nach bereits diskutierten oder beschlossenen Sanierungen, Sonderumlagen, WEG-Krediten, Hausgeldrückständen und der Höhe der Erhaltungsrücklage; gerade solche Punkte können nach dem Kauf erhebliche Zusatzkosten verursachen. Die Notarkammern empfehlen Käufern deshalb ausdrücklich, sich vor dem Erwerb unter anderem über Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und zurückliegende Beschlüsse zu informieren.

Was kostet die Wohnung tatsächlich im laufenden Betrieb?

Neben dem Hausgeld sollten Sie fragen, welcher Anteil auf umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Kosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage entfällt.

Gibt es Besonderheiten im direkten Umfeld?

Auch Lärm, Nachbarschaft, Stellplätze, Keller, Gemeinschaftsflächen oder bekannte Nutzungseinschränkungen können für die spätere Vermietbarkeit wichtig sein.

Wie steht es um die Energieeffizienz?

Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen und fragen Sie nach Heizungsart, Baujahr der Heizung sowie bereits geplanten energetischen Maßnahmen; bei einem Verkauf muss der Energieausweis einem potenziellen Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Antworten sollten überprüfbar sein

Mündliche Aussagen bei der Besichtigung sind eine wichtige erste Informationsquelle, sollten bei wesentlichen Punkten aber anschließend anhand von Mietvertrag, Teilungserklärung, WEG-Unterlagen, Abrechnungen und anderen Dokumenten überprüft werden.

Offene Punkte schriftlich festhalten

Notieren Sie ungeklärte Fragen unmittelbar während oder nach der Besichtigung und klären Sie wesentliche Punkte, bevor Sie ein verbindliches Kaufangebot abgeben.

Weiterführende seriöse Quellen:Notar.de – Kauf einer EigentumswohnungVerbraucherzentrale – Eigentumswohnung kaufenGesetze im Internet – Energieausweis bei Verkauf und Besichtigung

Aus unserer Beraterpraxis

Nicht von der schönen Wohnung ablenken lassen

Bei einer Besichtigung fällt der Blick verständlicherweise zuerst auf Grundriss, Licht, Balkon, Bad oder Küche. Für einen Kapitalanleger können aber ein sanierungsbedürftiges Dach, eine problematische Heizungsanlage oder eine finanziell schwache WEG wesentlich teurer werden als eine nicht mehr moderne Einbauküche.

Fragen vorher aufschreiben

Wir empfehlen deshalb, vor jeder ernsthaften Besichtigung eine kurze Fragenliste vorzubereiten und systematisch abzuarbeiten. Wer ausschließlich spontan fragt, vergisst gerade bei einer interessanten Wohnung schnell wichtige Punkte.

Nachfragen statt Vermutungen

Auch scheinbar nebensächliche Aussagen können interessant sein: Warum wurde gerade dieses Bad erneuert, weshalb steht ein Kellerraum leer oder warum wurde eine bestimmte Sanierung mehrfach verschoben? Nicht jede ungewöhnliche Antwort bedeutet automatisch ein Problem, sie kann aber einen Hinweis liefern, wo anschließend genauer geprüft werden sollte.

Mündliche Aussagen sind erst der Anfang

Für uns ist eine Besichtigung deshalb keine abschließende Objektprüfung, sondern eine Art Filter: Auffälligkeiten werden gesammelt und anschließend anhand der Unterlagen überprüft. Gerade bei einer Kapitalanlage sollte die Begeisterung für eine schöne Wohnung niemals dazu führen, dass wirtschaftlich wichtige Fragen ungeklärt bleiben.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.