Kurzantwort
Besonders wichtig sind bereits beschlossene, aber noch nicht vollständig eingeforderte Sonderumlagen sowie Maßnahmen, über die in der WEG bereits konkret beraten wird und für die die vorhandene Erhaltungsrücklage voraussichtlich nicht reicht. Prüfen Sie deshalb nicht nur die Höhe, sondern auch Zweck, Kostenverteilung, Fälligkeit und den auf Ihre Wohnung entfallenden Betrag. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann eine Sonderumlage finanziell relevant werden, obwohl der zugrunde liegende Beschluss bereits vor Ihrem Eigentumserwerb gefasst wurde; Notar.de weist ausdrücklich auf das Risiko noch nicht eingeforderter Sonderumlagen hin.
Nach § 28 WEG können die Wohnungseigentümer bestimmen, wann Forderungen der Gemeinschaft fällig werden, weshalb neben dem Beschlussdatum insbesondere die konkrete Fälligkeitsregelung geprüft werden sollte.
Wird in den Versammlungsprotokollen bereits seit längerer Zeit über eine größere Dach-, Fassaden-, Heizungs- oder Leitungssanierung gesprochen, sollte geprüft werden, ob in absehbarer Zeit eine Sonderumlage notwendig werden könnte.
Eine geplante Maßnahme über beispielsweise 500.000 Euro bedeutet noch nicht, dass dieser Betrag vollständig zusätzlich von den Eigentümern aufgebracht werden muss, wenn ein Teil aus vorhandenen Rücklagen finanziert werden kann.
Entscheidend ist nicht allein die Gesamtsumme der Sonderumlage, sondern welcher Betrag nach dem tatsächlich geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die betreffende Wohnung entfällt.
Eine Sonderumlage von einigen tausend oder mehreren zehntausend Euro kann zusätzlichen Eigenkapital- oder Liquiditätsbedarf verursachen und sollte deshalb bereits vor dem Kauf in die Gesamtfinanzierung einbezogen werden.
Mehrere Sonderumlagen innerhalb kurzer Zeit können darauf hindeuten, dass größere Erhaltungsmaßnahmen anstehen, die Rücklagenbildung bislang nicht ausgereicht hat oder die Gemeinschaft insgesamt knapp finanziert ist.
Eine einmalige Sonderumlage für eine umfassende und sinnvolle Gebäudesanierung kann wirtschaftlich anders zu beurteilen sein als wiederkehrende Umlagen zur Deckung laufender Liquiditätsprobleme.
Da rund um bereits beschlossene oder bevorstehende Sonderumlagen erhebliche Beträge entstehen können, sollte vor der Beurkundung geklärt werden, welche Belastungen bestehen und wie Verkäufer und Käufer diese im Kaufvertrag wirtschaftlich untereinander regeln. Notar.de empfiehlt ausdrücklich, Beschlusssammlung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf einzusehen.
Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 28 WEGNotar.de – Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung
Eine Sonderumlage bedeutet zunächst nur, dass die Gemeinschaft zusätzliches Geld benötigt. Für unsere Bewertung möchten wir deshalb wissen: Wofür wird das Geld gebraucht und was erhält das Gebäude dafür?
Wenn beispielsweise eine alte Heizungsanlage ersetzt oder ein marodes Dach umfassend erneuert wird, entsteht zwar zunächst eine zusätzliche Belastung. Gleichzeitig kann sich dadurch aber auch der technische Zustand und langfristig die Vermietbarkeit oder Werthaltigkeit des Gebäudes verbessern.
Problematisch finden wir weniger eine bekannte Sonderumlage von beispielsweise 15.000 Euro als eine Immobilie, bei der kurz nach dem Kauf völlig überraschend 15.000 Euro zusätzlich verlangt werden. Eine bekannte Belastung lässt sich in Kaufpreis und Finanzierung einplanen.
Selbst wenn noch keine Sonderumlage beschlossen wurde, können mehrere Angebote für eine Dachsanierung, ein bereits beauftragtes Gutachten oder wiederkehrende Diskussionen in den Protokollen ziemlich deutlich zeigen, wohin die Reise geht.
Ist eine größere zusätzliche Belastung bereits konkret absehbar, würden wir sie nicht einfach neben dem Kaufpreis akzeptieren. Je nach Situation kann sie ein sehr nachvollziehbares Argument dafür sein, den wirtschaftlich angemessenen Kaufpreis entsprechend niedriger anzusetzen.
Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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