Welche bereits gefassten WEG-Beschlüsse können mich nach dem Wohnungskauf noch finanziell belasten?

Ausführliche Antwort

Beschlüsse wirken grundsätzlich auch gegenüber dem neuen Eigentümer

Nach § 10 Abs. 3 WEG müssen gewöhnliche WEG-Beschlüsse grundsätzlich nicht im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber einem späteren Erwerber Wirkung zu entfalten.

Sanierungsbeschlüsse können hohe Folgekosten verursachen

Wurde beispielsweise bereits die Erneuerung von Dach, Fassade, Heizung, Balkonen oder Leitungen beschlossen, können daraus nach dem Kauf erhebliche finanzielle Belastungen entstehen.

Bei Sonderumlagen ist die Fälligkeit besonders wichtig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erwerber grundsätzlich für eine Sonderumlage haftet, die erst nach seinem Eigentumserwerb fällig wird, selbst wenn die Sonderumlage bereits vorher beschlossen worden war.

Auch WEG-Kredite wirken langfristig

Hat die Gemeinschaft bereits einen Kredit zur Finanzierung größerer Maßnahmen aufgenommen, können dessen Zins- und Tilgungsleistungen noch über Jahre in den Finanzbedarf der WEG einfließen; Notar.de empfiehlt Käufern deshalb ausdrücklich, auch bestehende Gemeinschaftskredite zu prüfen.

Kostenverteilungen können verändert worden sein

Nach § 16 WEG können Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine vom gesetzlichen Grundsatz nach Miteigentumsanteilen abweichende Verteilung beschließen, die für die zukünftige Belastung Ihrer Wohnung relevant sein kann.

Auch bauliche Veränderungen können Folgekosten auslösen

Beschlüsse über Aufzüge, Ladeinfrastruktur, energetische Maßnahmen oder andere bauliche Veränderungen sollten daraufhin geprüft werden, wer die Kosten trägt und welche weiteren laufenden Kosten daraus entstehen.

Nicht nur Zahlungsbeschlüsse sind wichtig

Auch bereits gefasste Regelungen zur Nutzung oder Verwaltung der Wohnanlage können die Vermietbarkeit und damit mittelbar die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage beeinflussen.

Angefochtene Beschlüsse genauer untersuchen

Ist ein finanziell wichtiger Beschluss gerichtlich angefochten, sollte zusätzlich geprüft werden, welches wirtschaftliche Ergebnis bei Bestätigung oder Aufhebung des Beschlusses entstehen könnte.

Kaufvertragliche Regelungen können das Verhältnis zum Verkäufer klären

Bei bekannten Belastungen kann im notariellen Kaufvertrag geregelt werden, wer im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer bestimmte Kosten tragen soll; gerade bei bereits beschlossenen, aber noch nicht fälligen Sonderumlagen kann dies wichtig sein.

Deshalb die Beschlüsse vor dem Notartermin prüfen

Notar.de empfiehlt ausdrücklich, zurückliegende Beschlüsse vor der Beurkundung einzusehen, weil sich daraus Kosten ergeben können, die im Kaufpreis oder Exposé auf den ersten Blick nicht sichtbar sind.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 10 WEGGesetze im Internet – § 16 WEGNotar.de – Kostenfallen beim Kauf einer EigentumswohnungBundesgerichtshof – Urteil V ZR 257/16 zur Sonderumlage

Aus unserer Beraterpraxis

„Vor meinem Kauf beschlossen“ bedeutet nicht automatisch „nicht mein Problem“

Genau diesen Denkfehler würden wir vermeiden. Für die wirtschaftliche Kaufentscheidung interessiert uns weniger, wann eine Maßnahme diskutiert oder beschlossen wurde, sondern welche Belastung nach unserem Eigentumserwerb tatsächlich noch auf die Wohnung zukommen kann.

Ein Blick nur auf das aktuelle Hausgeld reicht deshalb nicht

Eine Wohnung kann heute beispielsweise ein völlig unauffälliges Hausgeld haben, obwohl bereits eine größere Fassadensanierung beschlossen wurde und einige Monate später eine erhebliche Sonderumlage fällig wird. Für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit sind solche bereits angelegten zukünftigen Kosten natürlich genauso wichtig wie die heutigen laufenden Ausgaben.

Beschlüsse übersetzen wir deshalb in Euro

Bei jedem größeren Beschluss würden wir versuchen zu beantworten: Was kostet die Maßnahme insgesamt, welcher Anteil entfällt auf unsere Wohnung, wie viel ist bereits finanziert und welcher Betrag könnte noch von uns verlangt werden? Erst dadurch wird aus einer juristischen WEG-Unterlage eine für die Kaufentscheidung brauchbare Information.

Bekannte Belastungen sind wesentlich besser als unbekannte

Eine bereits bekannte zusätzliche Zahlung von beispielsweise 15.000 Euro muss den Kauf nicht verhindern. Wenn wir sie rechtzeitig kennen, können wir sie in Finanzierung und Kaufpreisverhandlung berücksichtigen – eine entsprechende Überraschung kurz nach dem Notartermin wäre erheblich unangenehmer.

Damit endet für uns die WEG-Prüfung

Wenn wir Gebäudezustand, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, Rücklagen, Sonderumlagen, Kredite, Hausgeldrückstände und mögliche Streitigkeiten geprüft haben, besitzen wir bereits ein recht umfassendes Bild der Eigentümergemeinschaft. Danach können wir wesentlich fundierter beurteilen, welchen Kaufpreis wir für diese konkrete Wohnung überhaupt für angemessen halten.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.