Welche Argumente eignen sich besonders gut für eine Kaufpreisverhandlung bei einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Vergleichspreise sind ein starkes Argument

Liegen geeignete tatsächliche Vergleichspreise ähnlicher Immobilien deutlich unter dem Angebotspreis, entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für einen niedrigeren Kaufpreis; auch die ImmoWertV stützt das Vergleichswertverfahren auf geeignete und zeitnahe Vergleichspreise mit hinreichend übereinstimmenden Objektmerkmalen.

Konkreten Renovierungsbedarf beziffern

Ein veraltetes Bad, beschädigte Bodenbeläge, alte Fenster oder andere notwendige Arbeiten werden als Argument wesentlich überzeugender, wenn sich daraus ungefähr 5.000, 10.000 oder 20.000 Euro zusätzlicher Investitionsbedarf ableiten lassen.

WEG-Risiken einbeziehen

Eine geringe Erhaltungsrücklage, bereits beschlossene Sonderumlagen, WEG-Kredite oder größere anstehende Sanierungen können erhebliche zukünftige Belastungen verursachen und sollten deshalb bei der Preisfindung berücksichtigt werden.

Überdurchschnittliche laufende Kosten berücksichtigen

Ein hohes nicht umlagefähiges Hausgeld oder dauerhaft hohe Verwaltungskosten reduzieren den laufenden Ertrag der Kapitalanlage und können deshalb ebenfalls einen niedrigeren Kaufpreis wirtschaftlich rechtfertigen.

Vermietungsnachteile ansprechen

Ein ungünstiger Grundriss, fehlender Balkon, problematische Etage, schlechte Belichtung, Lärm oder andere objektive Vermietungsnachteile können den Kreis potenzieller Mieter einschränken und damit den wirtschaftlichen Wert beeinflussen.

Bestehendes Mietverhältnis berücksichtigen

Liegt die Bestandsmiete deutlich unter dem marktüblich erzielbaren Niveau und kann sie nur eingeschränkt oder langfristig angepasst werden, sollte dies bei der Renditeberechnung und damit beim maximal sinnvollen Kaufpreis berücksichtigt werden.

Lange Vermarktungsdauer kann die Position verbessern

Ist eine Immobilie schon lange am Markt oder wurde der Angebotspreis mehrfach reduziert, kann dies darauf hindeuten, dass die bisherigen Preisvorstellungen am Markt nicht durchsetzbar waren.

Mehrere Argumente nicht künstlich addieren

Einzelne Nachteile dürfen nicht mehrfach eingepreist werden, wenn beispielsweise ein niedriger Vergleichswert bereits auf dem schlechten Zustand vergleichbarer Wohnungen beruht.

Am Ende zählt der Gesamtpreis

Ziel einer Verhandlung sollte deshalb nicht der größtmögliche prozentuale Rabatt sein, sondern ein Kaufpreis, bei dem Lage, Zustand, Miete, WEG-Risiken, Finanzierung und Rendite insgesamt zusammenpassen.

Weiterführende seriöse Quellen:ImmoWertV – Vergleichswertverfahren und Vergleichspreise: § 24 ImmoWertV | § 25 ImmoWertVNotar.de – Kostenfallen beim Kauf einer Eigentumswohnung: Notar.deNotar.de – Kauf einer Eigentumswohnung: Notar.de

Aus unserer Beraterpraxis

Wir möchten möglichst wenig über Meinungen verhandeln

„Die Wohnung gefällt mir nicht ganz so gut“ oder „Ich würde gerne zehn Prozent weniger zahlen“ sind aus unserer Sicht schwache Argumente. Wesentlich besser finden wir Fakten, die Verkäufer und Makler nachvollziehen können.

Aus Problemen konkrete Eurobeträge machen

Wenn beispielsweise 8.000 Euro für die Renovierung der Wohnung benötigt werden und zusätzlich voraussichtlich 12.000 Euro aus einer WEG-Sanierung auf die Wohnung entfallen, haben wir plötzlich eine sehr konkrete wirtschaftliche Grundlage für unsere Preisvorstellung. Genau solche Zahlen machen eine Verhandlung wesentlich sachlicher.

Nicht jeden kleinen Makel aufblasen

Wir würden nicht versuchen, wegen jeder zerkratzten Tür oder jeder älteren Armatur einige tausend Euro Preisabschlag zu konstruieren. Wer bei zwanzig Kleinigkeiten übertreibt, macht häufig auch seine wirklich guten Argumente unglaubwürdiger.

Die stärksten zwei oder drei Argumente reichen oft

Wenn eine Wohnung objektiv zu teuer angeboten wird, eine größere Sonderumlage bevorsteht und erheblicher Renovierungsbedarf vorhanden ist, würden wir genau diese Punkte in den Vordergrund stellen. Eine endlose Mängelliste wirkt aus unserer Sicht häufig weniger überzeugend als wenige gut belegte Argumente.

Der Verkäufer braucht ebenfalls einen Grund, Ja zu sagen

Eine gute Kaufpreisverhandlung soll den Verkäufer nicht besiegen, sondern ihm nachvollziehbar erklären, warum unser Angebot wirtschaftlich begründet ist. Gerade wenn der Verkäufer erkennt, dass unser Angebot nicht willkürlich entstanden ist und wir gleichzeitig finanzierungsfähig und kaufbereit sind, kann das die Verhandlungsposition erheblich verbessern.

Ein gutes Objekt nicht kaputtverhandeln

Bei einer wirklich attraktiven Immobilie zu einem bereits fairen Preis würden wir nicht wegen des letzten kleinen Nachlasses den gesamten Kauf riskieren. Der langfristige wirtschaftliche Erfolg einer guten Kapitalanlage kann wesentlich größer sein als die Freude darüber, beim Kauf noch einige tausend Euro zusätzlich herausgeholt zu haben.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.