Welche laufenden Gerichtsverfahren einer WEG sollte ich vor dem Wohnungskauf besonders beachten?

Ausführliche Antwort

Beschlussklagen können wichtige Entscheidungen verändern

Besonders relevant sind Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen, weil dabei beispielsweise Entscheidungen über Sanierungen, Kostenverteilungen oder andere wichtige Angelegenheiten der WEG gerichtlich überprüft oder ersetzt werden können; ein Urteil wirkt grundsätzlich für und gegen alle Wohnungseigentümer.

Streit über große Sanierungen verdient besondere Aufmerksamkeit

Wird beispielsweise über eine Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierung oder deren Kostenverteilung gestritten, kann der Ausgang des Verfahrens erhebliche Auswirkungen auf zukünftige Investitionen und Sonderumlagen haben.

Hohe Zahlungsforderungen sind wirtschaftlich relevant

Auch Prozesse der Gemeinschaft gegen Handwerker, Bauträger, Versicherer, Verwalter oder andere Vertragspartner sollten genauer geprüft werden, wenn größere Geldbeträge oder erhebliche Gebäudeschäden betroffen sind.

Verfahren gegen einzelne Eigentümer können ebenfalls wichtig sein

Das WEG umfasst ausdrücklich Streitigkeiten zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern sowie zwischen Wohnungseigentümern untereinander, sodass beispielsweise hartnäckige Zahlungs- oder Nutzungskonflikte Hinweise auf zusätzliche Risiken geben können.

Die Beschlusssammlung liefert wichtige Hinweise

In der Beschlusssammlung werden unter anderem gerichtliche Entscheidungen aus bestimmten WEG-Streitigkeiten dokumentiert; außerdem wird bei Beschlüssen vermerkt, wenn sie angefochten oder aufgehoben wurden.

Laufende Verfahren zusätzlich ausdrücklich erfragen

Da die Beschlusssammlung nicht zwangsläufig sämtliche Informationen über jedes noch laufende Verfahren enthält, sollten Verkäufer beziehungsweise Verwaltung zusätzlich nach aktuell anhängigen Rechtsstreitigkeiten gefragt werden.

Prozesskosten gehören zur Risikobetrachtung

Neben dem eigentlichen Streitgegenstand können Rechtsanwalts-, Gerichts- und gegebenenfalls Sachverständigenkosten entstehen, deren wirtschaftliche Auswirkungen auf die WEG mitberücksichtigt werden sollten.

Nicht jeder Prozess ist ein Warnsignal

Eine wirtschaftlich sinnvoll geführte WEG kann durchaus einen notwendigen Rechtsstreit führen, beispielsweise um berechtigte Ansprüche durchzusetzen oder einen problematischen Beschluss rechtlich überprüfen zu lassen.

Entscheidend sind Häufigkeit, Umfang und Ursache

Kritischer wird das Bild, wenn zahlreiche Verfahren gleichzeitig laufen, immer dieselben Konflikte auftreten oder hohe finanzielle Risiken mit einer ohnehin angespannten wirtschaftlichen Situation der WEG zusammentreffen.

Weiterführende seriöse Quellen:Gesetze im Internet – § 43 WEG: Zuständigkeit bei WEG-Streitigkeiten. § 43 WEG bei Gesetze im InternetGesetze im Internet – § 44 WEG: Beschlussklagen. § 44 WEG bei Gesetze im InternetGesetze im Internet – § 24 WEG: Beschlusssammlung. § 24 WEG bei Gesetze im Internet

Aus unserer Beraterpraxis

Ein Gerichtsverfahren allein schreckt uns nicht ab

Bei einer größeren Eigentümergemeinschaft kann es über viele Jahre durchaus einmal einen Rechtsstreit geben. Für uns wäre deshalb nicht allein entscheidend, dass geklagt wird, sondern worüber und in welcher Größenordnung gestritten wird.

Über Geld und Gebäude wird es besonders interessant

Wenn beispielsweise über eine Sanierung im sechsstelligen Bereich gestritten wird, möchten wir verstehen, was passiert, wenn die eine oder die andere Seite gewinnt. Daraus können sich für einen Käufer völlig unterschiedliche zukünftige Belastungen ergeben.

Wir unterscheiden notwendige Rechtsdurchsetzung von Dauerstreit

Wenn eine WEG einen säumigen Eigentümer konsequent auf Zahlung verklagt oder berechtigte Ansprüche gegen einen Handwerker durchsetzt, kann das sogar für eine funktionierende Verwaltung sprechen. Ganz anders beurteilen wir eine Gemeinschaft, in der sich Eigentümergruppen seit Jahren gegenseitig mit immer neuen Verfahren blockieren.

Auch kleinere Prozesse können zusammen ein Muster ergeben

Ein einzelnes Verfahren über eine bauliche Veränderung wäre für uns normalerweise kein Kaufhindernis. Mehrere parallel laufende Streitigkeiten über Verwaltung, Sanierungen, Kostenverteilung und Eigentümerbeschlüsse würden wir dagegen als Anlass nehmen, die Gemeinschaft wesentlich intensiver zu prüfen.

Entscheidend ist die mögliche Folge für unsere Wohnung

Am Ende übersetzen wir auch dieses Risiko wieder in die praktische Frage: Welche finanziellen oder tatsächlichen Konsequenzen könnte der Rechtsstreit für diese konkrete Kapitalanlage haben? Erst dann lässt sich entscheiden, ob das Risiko akzeptabel ist, im Kaufpreis berücksichtigt werden sollte oder gegen den Kauf spricht.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.