Kurzantwort
Wiederkehrende Gebäudemängel, vertagte Sanierungsbeschlüsse, eingeholte Gutachten, größere Kostenvoranschläge und eine niedrige Erhaltungsrücklage können auf zukünftige Sonderumlagen hindeuten. Besonders aufmerksam sollten Käufer werden, wenn ein Problem über mehrere Jahre erwähnt, aber nicht abschließend behoben wurde. Wenn Sie die WEG-Unterlagen einer konkreten Eigentumswohnung strukturiert prüfen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung gehören zu den wichtigsten Unterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung.
Sie zeigen nicht nur, welche Maßnahmen bereits beschlossen wurden. Häufig lassen sich darin auch Sanierungen erkennen, die vorbereitet, diskutiert oder wiederholt verschoben wurden.
Über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse muss eine Niederschrift erstellt werden. Die gesetzliche Grundlage enthält § 24 WEG zu Eigentümerversammlungen, Niederschriften und Beschlusssammlungen.
In der Praxis enthalten Protokolle häufig zusätzliche Informationen über:
gemeldete Gebäudemängel,
Diskussionen der Eigentümer,
eingeholte Angebote,
beauftragte Gutachten,
geplante Sanierungen,
vertagte Entscheidungen und
unterschiedliche Auffassungen innerhalb der Gemeinschaft.
Wie ausführlich diese Informationen dokumentiert werden, hängt stark von der Verwaltung und der jeweiligen Gemeinschaft ab.
Die Beschlusssammlung enthält insbesondere den Wortlaut der verkündeten Beschlüsse, schriftliche Beschlüsse und bestimmte gerichtliche Entscheidungen.
Sie wird fortlaufend geführt und enthält grundsätzlich die seit dem 1. Juli 2007 ergangenen Beschlüsse. Auch Anfechtungen und Aufhebungen sind entsprechend zu vermerken. Diese Vorgaben ergeben sich ebenfalls aus § 24 Absatz 7 WEG zur Beschlusssammlung.
Die Beschlusssammlung zeigt damit besonders zuverlässig, was tatsächlich beschlossen wurde. Reine Diskussionen, Prüfaufträge oder noch nicht beschlossene Vorhaben lassen sich dagegen häufig besser aus den Versammlungsprotokollen erkennen.
Ein Protokoll kann zeigen, dass eine Dachsanierung seit Jahren diskutiert wird. In der Beschlusssammlung erscheint das Thema möglicherweise erst dann, wenn eine konkrete Beauftragung oder Finanzierung beschlossen wurde.
Wer ausschließlich die Beschlusssammlung liest, kann deshalb frühe Warnsignale übersehen.
Wer nur die Protokolle prüft, erkennt dagegen möglicherweise nicht eindeutig, welche Maßnahmen rechtswirksam beschlossen wurden. Ein Beschluss bleibt grundsätzlich wirksam, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wurde. Das ergibt sich aus § 23 WEG über die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen technische Probleme, die in mehreren Protokollen auftauchen.
Typische Beispiele sind:
Feuchtigkeit im Keller,
undichte Dächer,
Schäden an Balkonen,
Risse in der Fassade,
veraltete Heizungsanlagen,
wiederholte Rohrbrüche,
Probleme mit Abwasserleitungen,
defekte Aufzüge,
Schäden an Tiefgaragen,
undichte Fenster im Gemeinschaftseigentum und
Mängel am Brandschutz.
Wird derselbe Schaden über mehrere Jahre erwähnt, ohne dass eine dauerhafte Lösung dokumentiert ist, kann ein erheblicher Instandhaltungsstau bestehen.
Zukünftige Sonderumlagen kündigen sich häufig nicht durch das Wort „Sonderumlage“ an.
Auffällig sind insbesondere Formulierungen wie:
„Die Beschlussfassung wird vertagt.“
„Weitere Angebote sollen eingeholt werden.“
„Die Verwaltung wird mit der Prüfung beauftragt.“
„Ein Sachverständiger soll hinzugezogen werden.“
„Die Maßnahme soll in einer späteren Versammlung erneut beraten werden.“
„Von einer Beauftragung wird zunächst abgesehen.“
„Die weitere Entwicklung soll beobachtet werden.“
„Die Eigentümer sehen derzeit keinen Handlungsbedarf.“
„Die Kosten müssen noch ermittelt werden.“
„Eine Entscheidung konnte nicht getroffen werden.“
Solche Formulierungen bedeuten nicht automatisch, dass eine Sonderumlage bevorsteht. Wiederholen sie sich jedoch über mehrere Jahre, sollte der Vorgang vollständig nachvollzogen werden.
Wird ein Architekt, Bauingenieur, Energieberater oder Sachverständiger beauftragt, befindet sich eine größere Maßnahme häufig bereits in Vorbereitung.
Auffällig sind insbesondere Beschlüsse über:
eine Bestandsaufnahme,
ein Sanierungskonzept,
eine Dach- oder Fassadenprüfung,
eine Betonanalyse,
eine Untersuchung der Tiefgarage,
eine Heizungsplanung,
eine Brandschutzprüfung,
eine Schadstoffuntersuchung oder
die Einholung einer Baugenehmigung.
Der zunächst beschlossene Planungsauftrag kann vergleichsweise wenig kosten. Die daraus folgende Sanierung kann jedoch einen erheblichen Finanzierungsbedarf auslösen.
Enthalten die Protokolle bereits konkrete Kostenschätzungen, sollten diese mit der vorhandenen Erhaltungsrücklage verglichen werden.
Stehen beispielsweise Sanierungskosten von 600.000 Euro im Raum und verfügt die Gemeinschaft nur über eine Rücklage von 150.000 Euro, entsteht eine erkennbare Finanzierungslücke.
Diese Lücke kann unter anderem geschlossen werden durch:
eine Sonderumlage,
eine Erhöhung der laufenden Vorschüsse,
eine Finanzierung der WEG oder
eine Kombination mehrerer Maßnahmen.
Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören sowohl die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. Dies ist in § 19 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Erhaltungsrücklage geregelt.
Eine niedrige Rücklage ist besonders kritisch, wenn gleichzeitig größere Arbeiten vorbereitet werden.
Geprüft werden sollten daher:
der aktuelle Stand der Erhaltungsrücklage,
die Entwicklung in den vergangenen Jahren,
bereits gebundene oder verplante Beträge,
erfolgte Entnahmen,
beschlossene Maßnahmen und
der erkennbare Sanierungsbedarf.
Der ausgewiesene Gesamtbetrag der Gemeinschaft muss außerdem auf den eigenen Miteigentumsanteil eingeordnet werden. Eine auf den ersten Blick hohe Rücklage kann bei einer großen Wohnanlage und umfangreichem Gemeinschaftseigentum dennoch knapp sein.
Hohe Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer können die Liquidität der Gemeinschaft belasten.
Hinweise finden sich beispielsweise in Formulierungen über:
offene Hausgeldforderungen,
gerichtliche Mahnverfahren,
Zwangsvollstreckungen,
Zwangsversteigerungen oder
wiederholt ausfallende Zahlungen.
Fehlen der Gemeinschaft dadurch notwendige Mittel, kann zusätzlicher Finanzierungsbedarf entstehen. Deshalb sollten auch die Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne und Vermögensberichte einbezogen werden.
Die Grundlagen für Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht enthält § 28 WEG.
Ein Verwalterwechsel ist für sich genommen kein Warnsignal. Häufen sich Wechsel, Abberufungen oder Streitigkeiten mit der Verwaltung, kann dies jedoch auf strukturelle Probleme hindeuten.
Auffällig sind beispielsweise:
verspätete Jahresabrechnungen,
fehlende Belege,
nicht umgesetzte Beschlüsse,
unvollständige Beschlusssammlungen,
Konflikte mit dem Verwaltungsbeirat oder
ungeklärte Forderungen gegen ehemalige Verwalter.
Eine schlecht organisierte Verwaltung kann notwendige Sanierungen über Jahre verzögern. Dadurch können sich Schäden und Kosten weiter erhöhen.
Gerichtsverfahren können direkte oder indirekte Kosten verursachen.
Geprüft werden sollten insbesondere Streitigkeiten:
mit Bauunternehmen,
mit Bauträgern,
mit früheren Verwaltern,
mit Versicherungen,
zwischen Eigentümern oder
über die Wirksamkeit größerer Beschlüsse.
Wurde ein Sanierungsbeschluss angefochten, kann sich eine Maßnahme verzögern. Gleichzeitig können weitere Schäden entstehen oder bereits eingeholte Angebote ihre Gültigkeit verlieren.
Als Mindestumfang sollten regelmäßig die Protokolle und Beschlüsse der letzten drei bis fünf Jahre geprüft werden.
Bei älteren Gebäuden, wiederkehrenden Mängeln oder erkennbar vertagten Sanierungen kann ein längerer Zeitraum sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass der Beginn und die Entwicklung eines Problems nachvollzogen werden können.
Ein einzelnes aktuelles Protokoll reicht dafür häufig nicht aus.
Ergeben sich aus den Protokollen Auffälligkeiten, sollten gezielt weitere Dokumente angefordert werden.
Dazu gehören:
Gutachten,
Kostenvoranschläge,
Sanierungskonzepte,
Wartungsberichte,
Versicherungsunterlagen,
aktuelle Wirtschaftspläne,
Jahresabrechnungen,
Vermögensberichte,
Aufstellungen über Hausgeldrückstände und
bereits versandte Einladungen zur nächsten Eigentümerversammlung.
Gerade die Einladung zur nächsten Versammlung kann wichtige Tagesordnungspunkte enthalten, die in den bisherigen Protokollen noch nicht erscheinen.
Viele Käufer suchen in den Unterlagen nur nach den Begriffen „Sonderumlage“ oder „Sanierung“. Das reicht aus unserer Sicht nicht aus.
Besonders aufmerksam werden wir, wenn dasselbe Problem über mehrere Jahre immer wieder vertagt wird. Ein bereits beschlossener und bezifferter Aufwand lässt sich wenigstens in die Kaufentscheidung einrechnen. Ein seit Jahren ungelöstes Problem kann dagegen in Umfang und Kosten völlig offen sein.
Ein einzelner Hinweis auf Feuchtigkeit oder eine defekte Heizung muss noch keine große Bedeutung haben.
Taucht derselbe Mangel jedoch in mehreren Protokollen auf, wurden Gutachten eingeholt und trotzdem keine Arbeiten durchgeführt, spricht vieles für einen aufgeschobenen Handlungsbedarf.
Wir empfehlen deshalb, Probleme nicht nur innerhalb eines Protokolls zu betrachten. Sie sollten über alle verfügbaren Jahre hinweg verfolgt werden.
Eine bereits beschlossene Sonderumlage ist nicht automatisch ein Grund, eine Immobilie abzulehnen.
Sind Umfang, Kosten, Verteilung und Fälligkeit bekannt, kann geklärt werden, wer die Zahlung wirtschaftlich trägt. Der Aufwand kann dann gegebenenfalls bei der Kaufpreisverhandlung berücksichtigt werden.
Schwieriger sind unklare Großschäden, für die weder ein Sanierungskonzept noch eine belastbare Kostenschätzung vorliegt.
Wir erleben immer wieder, dass ein besonders niedriges Hausgeld als großer Vorteil dargestellt wird.
Wurden dafür notwendige Instandhaltungen verschoben und zu geringe Rücklagen gebildet, ist dieser vermeintliche Vorteil schnell aufgebraucht. Die eingesparten monatlichen Beträge können später durch eine erhebliche Sonderumlage mehrfach wieder eingefordert werden.
Aus unserer Sicht sollte nach der Prüfung jedes Protokolls nicht nur feststehen, was beschlossen wurde.
Mindestens ebenso wichtig ist:
Was wurde lediglich besprochen?
Was wurde vertagt?
Welche Angebote fehlen noch?
Welche Gutachten wurden angekündigt?
Welche Schäden tauchen wiederholt auf?
Welche Beschlüsse wurden noch nicht umgesetzt?
Welche Kosten sind bislang nicht finanziert?
Diese offenen Punkte bilden häufig den eigentlichen finanziellen Schatten einer Eigentumswohnung.
Eine FAQ-Antwort kann typische Warnsignale benennen – wirkliche Klarheit entsteht erst durch den Vergleich sämtlicher Protokolle, Beschlüsse, Abrechnungen und technischen Unterlagen des konkreten Gebäudes.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!