Was ist die Erhaltungsrücklage und wofür wird sie verwendet?

Ausführliche Antwort

Die Erhaltungsrücklage wurde früher überwiegend als Instandhaltungsrücklage bezeichnet. Sie wird von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich angespart, damit notwendige Erhaltungsmaßnahmen nicht ausschließlich durch kurzfristige hohe Sonderzahlungen finanziert werden müssen.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz gehört die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 19 WEG). Eine gesetzlich festgelegte Mindesthöhe pro Wohnung oder Quadratmeter gibt es jedoch nicht.

Die Wohnungseigentümer beschließen, in welcher Höhe Beiträge zur Rücklage erhoben werden. Diese werden normalerweise gemeinsam mit dem monatlichen Hausgeld eingezogen. Die Verteilung richtet sich grundsätzlich nach dem für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel.

Die Erhaltungsrücklage ist für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum vorgesehen. Dazu können beispielsweise Reparaturen oder Erneuerungen am Dach, an der Fassade, den tragenden Gebäudeteilen, dem Treppenhaus, dem Aufzug, gemeinschaftlichen Leitungen oder einer zentralen Heizungsanlage gehören.

Für Maßnahmen innerhalb des Sondereigentums eines einzelnen Eigentümers darf die gemeinschaftliche Rücklage grundsätzlich nicht verwendet werden. Reparaturen an Bodenbelägen, nicht tragenden Innenwänden oder ausschließlich zur Wohnung gehörenden Einrichtungen muss der jeweilige Eigentümer normalerweise selbst bezahlen.

Über die konkrete Verwendung der Erhaltungsrücklage entscheiden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Die Rücklage ist deshalb kein frei verfügbares Guthaben eines einzelnen Eigentümers.

Beim Verkauf einer Wohnung verbleibt die Erhaltungsrücklage im Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verkäufer kann sich seinen rechnerischen Anteil normalerweise nicht auszahlen lassen. Der Käufer profitiert wirtschaftlich davon, dass für zukünftige Arbeiten bereits gemeinschaftliche Mittel vorhanden sind.

Der Stand der Rücklagen muss im jährlichen Vermögensbericht der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgewiesen werden. Der Verwalter hat diesen Bericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 WEG).

Eine vorhandene Rücklage bedeutet nicht, dass jede zukünftige Sanierung vollständig daraus bezahlt werden kann. Reicht das angesparte Geld für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, können die Eigentümer zusätzlich eine Sonderumlage beschließen oder die laufenden Vorschüsse erhöhen.

Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage gehört zum Hausgeld, kann aber bei einer vermieteten Wohnung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Sie verbleibt als Belastung beim Wohnungseigentümer und sollte deshalb in der wirtschaftlichen Berechnung der Kapitalanlage berücksichtigt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Hier ein wichtiger Hinweis für Kapitalanleger, die eine Wohnung von einem Bauträger oder Projektentwickler kaufen: In den Musterberechnungen und anfänglichen Wirtschaftsplänen wird häufig bereits eine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage angesetzt. Die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft kann anschließend eine andere Höhe beschließen.

Nach unserer Beobachtung verwenden Anbieter bei Neubauten sehr häufig pauschal 25 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Lage, Größe, Bauweise und Ausstattung des Objekts spielen bei diesem Ansatz oftmals kaum eine Rolle. Bei älteren Bestandsgebäuden wird mitunter ein etwas höherer Betrag verwendet.

Die 25 Cent klingen zunächst angenehm niedrig. Nach unserer Wahrnehmung wird dieser Wert jedoch seit gefühlt rund 20 Jahren nahezu unverändert verwendet. Die zwischenzeitlich erheblich gestiegenen Bau-, Material- und Handwerkerkosten werden dadurch kaum berücksichtigt. Aus unserer Sicht kann es fahrlässig sein, einen solchen Pauschalbetrag ungeprüft in eine langfristige Kalkulation zu übernehmen.

Allerdings ist auch eine möglichst hohe Erhaltungsrücklage nicht automatisch im Interesse jedes Kapitalanlegers. Das eingezahlte Geld steht dem einzelnen Eigentümer nicht mehr persönlich zur Verfügung. Beim Verkauf verbleibt die Rücklage im Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird wirtschaftlich mit der Immobilie übertragen.

Deshalb vertreten einige Eigentümer die nachvollziehbare Auffassung, lieber eine kleinere gemeinschaftliche Rücklage zu bilden und notwendige Arbeiten später über eine Sonderumlage zu finanzieren. Dann zahlt grundsätzlich derjenige Eigentümer, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der beschlossenen Sonderumlage gehört. Diese Strategie funktioniert jedoch nur, wenn der jeweilige Kapitalanleger parallel eigene private Rücklagen aufbaut und eine größere Sonderumlage jederzeit zuverlässig bezahlen kann.

Die absolute Höhe der Erhaltungsrücklage sagt für sich allein noch wenig aus. Eine kleine Rücklage kann bei einem neuen und technisch einwandfreien Gebäude ausreichend sein. Selbst eine deutlich höhere Rücklage kann dagegen bei einem älteren Gebäude mit umfangreichem Sanierungsbedarf schnell aufgebraucht sein.

Deshalb sollte die Rücklage immer gemeinsam mit dem Alter, dem Zustand und den geplanten Maßnahmen des Gebäudes betrachtet werden. Wichtig ist außerdem, ob in den vergangenen Jahren größere Beträge entnommen wurden und ob bereits kostspielige Arbeiten angekündigt oder beschlossen worden sind.

Für einen Käufer sind daher nicht nur der aktuelle Vermögensbericht, sondern auch die Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und die Beschlusssammlung wichtig. Erst aus dem Zusammenspiel dieser Unterlagen wird erkennbar, ob die Rücklage und die zukünftigen Zahlungsverpflichtungen zur tatsächlichen Situation der Immobilie passen.

Eine FAQ-Antwort kann die Funktion der Erhaltungsrücklage erklären – ihre Angemessenheit lässt sich jedoch nur zusammen mit dem Zustand und dem zukünftigen Finanzierungsbedarf des Gebäudes beurteilen.