Kurzantwort
Das Hausgeld ist die regelmäßige Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf den Mieter können grundsätzlich nur die im Mietvertrag wirksam vereinbarten umlagefähigen Betriebskosten übertragen werden; Verwaltungskosten, Erhaltungsrücklage sowie Instandhaltungs- und Reparaturkosten verbleiben beim Eigentümer. Wenn Sie wissen möchten, wie sich das Hausgeld auf die Wirtschaftlichkeit Ihrer Kapitalanlage auswirkt, sprechen Sie uns gerne an.
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Das Hausgeld ist der Betrag, den ein Wohnungseigentümer regelmäßig an die Wohnungseigentümergemeinschaft, meistens vertreten durch die Hausverwaltung, bezahlt. Es dient dazu, die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft und die beschlossenen Zuführungen zur Erhaltungsrücklage zu finanzieren.
Die Höhe des Hausgeldes ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan. Darin stellt der Verwalter die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für ein Kalenderjahr zusammen. Die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage über die zu zahlenden Vorschüsse (§ 28 WEG).
Zum Hausgeld können beispielsweise Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Aufzug, Gemeinschaftsstrom, Versicherungen und die Verwaltung gehören. Hinzu kommt häufig die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Ein Teil des Hausgeldes kann bei einer vermieteten Wohnung auf den Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass die Übernahme der Betriebskosten im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Welche Kosten grundsätzlich als Betriebskosten gelten, richtet sich insbesondere nach § 556 BGB und der Betriebskostenverordnung.
Zu den umlagefähigen Bestandteilen können unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizkosten, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Aufzug, Beleuchtung gemeinschaftlicher Flächen und bestimmte Versicherungen gehören. Bei Hausmeisterkosten dürfen nur die umlagefähigen Tätigkeiten angesetzt werden; Arbeiten für Verwaltung, Instandhaltung oder Reparaturen müssen herausgerechnet werden.
Nicht auf den Mieter umlegbar sind insbesondere die Kosten der Hausverwaltung sowie Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten gelten nach der Betriebskostenverordnung ausdrücklich nicht als Betriebskosten (§ 1 BetrKV).
Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage muss der Eigentümer selbst tragen. Die Rücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und soll zukünftige Erhaltungsmaßnahmen finanzieren (§ 19 WEG).
Das gesamte Hausgeld darf deshalb nicht einfach in gleicher Höhe als Betriebskostenvorauszahlung an den Mieter weitergegeben werden. Der Vermieter muss die umlagefähigen und nicht umlagefähigen Bestandteile voneinander trennen und gegenüber dem Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellen.
Die Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dafür eine wichtige Grundlage sein, ersetzt die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter aber nicht automatisch. In beiden Abrechnungen können unterschiedliche Umlageschlüssel gelten. Außerdem können im Hausgeld Positionen enthalten sein, die mietrechtlich nicht auf den Mieter übertragen werden dürfen.
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Daraus kann sich für den Wohnungseigentümer eine Nachzahlung oder eine Anpassung der zukünftigen Vorschüsse ergeben. Eine solche Nachzahlung kann nicht allein deshalb vollständig an den Mieter weitergegeben werden, weil sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurde.
Eine Sonderumlage ist vom laufenden Hausgeld zu unterscheiden. Sie wird zusätzlich erhoben, wenn für eine bestimmte Ausgabe nicht genügend finanzielle Mittel vorhanden sind. Ob und in welchem Umfang eine Sonderumlage wirtschaftlich berücksichtigt werden muss, hängt von ihrem konkreten Verwendungszweck ab.
Viele Käufer schauen zunächst nur auf die Gesamthöhe des Hausgeldes. Für einen Kapitalanleger ist jedoch die Aufteilung wesentlich wichtiger. Entscheidend ist, welcher Anteil auf den Mieter umgelegt werden kann, welcher Anteil dauerhaft beim Eigentümer verbleibt und welcher Betrag der Erhaltungsrücklage zugeführt wird.
Die nicht umlagefähigen Bestandteile reduzieren unmittelbar den monatlichen Cashflow des Investors. Sie sollten deshalb von Anfang an in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einbezogen und nicht erst nach dem Kauf aus der ersten Hausgeldabrechnung herausgelesen werden.
Ein besonders niedriges Hausgeld muss nicht automatisch positiv sein. Wurden laufende Kosten oder notwendige Zuführungen zur Erhaltungsrücklage zu knapp kalkuliert, können später deutlich höhere Vorschüsse oder Sonderumlagen erforderlich werden. Deshalb sollte die Hausgeldhöhe immer gemeinsam mit dem Wirtschaftsplan, den Jahresabrechnungen und dem Zustand des Gebäudes betrachtet werden.
Eine FAQ-Antwort kann die Bestandteile des Hausgeldes erklären – wie hoch Ihre tatsächliche monatliche Belastung ist, zeigt jedoch erst die konkrete Abrechnung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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