Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie erhoben?

Ausführliche Antwort

Eine Sonderumlage dient dazu, einen zusätzlichen Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken. Sie wird nicht regelmäßig wie das monatliche Hausgeld gezahlt, sondern aufgrund eines konkreten Beschlusses der Wohnungseigentümer erhoben.

Gründe für eine Sonderumlage können beispielsweise eine Dachsanierung, Arbeiten an der Fassade, der Austausch einer Heizungsanlage, größere Reparaturen am Aufzug oder die Beseitigung eines unerwarteten Gebäudeschadens sein. Auch eine unzureichende Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine zusätzliche Zahlung erforderlich machen.

Eine Sonderumlage kommt häufig dann zum Einsatz, wenn die vorhandene Erhaltungsrücklage für die geplante Maßnahme nicht ausreicht. Die Eigentümer können außerdem beschließen, die Rücklage nicht vollständig aufzubrauchen und nur einen Teil der Kosten daraus zu finanzieren.

Im Beschluss sollten der Gesamtbetrag, der Verwendungszweck, der Verteilungsschlüssel und die Fälligkeit der Sonderumlage eindeutig festgelegt werden. Die Wohnungseigentümer können bestimmen, ob der Betrag einmalig oder in mehreren Teilzahlungen zu leisten ist (§ 28 WEG).

Grundsätzlich werden die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen verteilt. Die Eigentümer können für bestimmte Kosten jedoch einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließen (§ 16 WEG).

Die persönliche Höhe der Sonderumlage hängt deshalb nicht zwangsläufig von der Wohnfläche oder der Anzahl der Wohnungen ab. Maßgeblich ist der für die konkrete Ausgabe geltende Kostenverteilungsschlüssel.

Eine beschlossene Sonderumlage muss auch dann bezahlt werden, wenn ein einzelner Eigentümer gegen die Maßnahme gestimmt hat. Solange der Beschluss wirksam ist, begründet er eine Zahlungsverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wird eine Wohnung verkauft, muss genau geprüft werden, wann die Sonderumlage beschlossen wurde und wann sie fällig wird. Gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kann entscheidend sein, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Im notariellen Kaufvertrag sollte zusätzlich geregelt werden, ob im Innenverhältnis der Käufer oder der Verkäufer die Belastung trägt.

Eine Sonderumlage darf bei einer vermieteten Wohnung nicht automatisch auf den Mieter übertragen werden. Dient sie der Instandhaltung, Instandsetzung oder Sanierung des Gebäudes, handelt es sich grundsätzlich um eine Belastung des Eigentümers.

Zahlt ein Eigentümer die Sonderumlage nicht fristgerecht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Forderung gegen ihn geltend machen. Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer können außerdem dazu führen, dass der Finanzbedarf der Gemeinschaft zunächst von den übrigen Eigentümern aufgefangen werden muss.

Aus unserer Beraterpraxis

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung reicht die Auskunft, dass derzeit keine Sonderumlage beschlossen wurde, nicht immer aus. In den Versammlungsprotokollen können bereits Sanierungen diskutiert, Angebote angefordert oder Entscheidungen auf eine spätere Eigentümerversammlung vertagt worden sein.

Eine größere Sonderumlage entsteht selten vollkommen überraschend. Häufig finden sich vorher Hinweise auf wiederkehrende Schäden, Reparaturbedarf, technische Gutachten oder eine unzureichende Erhaltungsrücklage. Deshalb sollten mehrere Jahre der vorhandenen Protokolle und Beschlüsse geprüft werden.

Kapitalanleger sollten zusätzlich zur gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage eine eigene Liquiditätsreserve vorhalten. Dadurch führt eine unerwartete Sonderumlage nicht sofort zu finanziellen Problemen oder zur Aufnahme eines kurzfristigen und möglicherweise teuren Kredits.

Eine FAQ-Antwort kann den Begriff der Sonderumlage erklären – die tatsächliche Gefahr zukünftiger Zahlungen lässt sich jedoch nur anhand der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft beurteilen.