Kurzantwort
Weicht der tatsächliche Bauzustand vom Aufteilungsplan ab, können Eigentumsgrenzen, Nutzungsrechte, Wohnfläche und Zuständigkeiten für Instandhaltung unklar sein. Besonders problematisch sind verschobene Wohnungsgrenzen, anders zugeordnete Keller oder Stellplätze sowie nicht genehmigte Umbauten am Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie die Übereinstimmung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlichem Zustand prüfen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume und Flächen zu einer bestimmten Wohnungs- oder Teileigentumseinheit gehören. Er ist Bestandteil der rechtlichen Aufteilung des Gebäudes.
Der tatsächliche Zustand sollte deshalb möglichst mit dem Aufteilungsplan, der Teilungserklärung und den Grundbucheintragungen übereinstimmen.
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, in der die einzelnen Wohnungen, Nebenräume und gegebenenfalls Stellplätze gekennzeichnet werden.
Die zu einer Einheit gehörenden Räume werden regelmäßig mit derselben Nummer versehen. Dadurch wird erkennbar, welches Sondereigentum mit welchem Miteigentumsanteil verbunden ist.
Der Aufteilungsplan gehört zu den Unterlagen, die für die Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch benötigt werden. Die gesetzlichen Anforderungen enthält § 7 WEG zur Eintragung von Wohnungseigentum und zum Aufteilungsplan.
Der Aufteilungsplan beschreibt die rechtlich vorgesehene Aufteilung. Er beweist jedoch nicht automatisch, dass das Gebäude tatsächlich genauso errichtet oder später nicht verändert wurde.
Abweichungen können beispielsweise entstanden sein durch:
Änderungen während der Bauphase,
nachträgliche Grundrissänderungen,
versetzte Wände,
zusammengelegte Wohnungen,
geteilte Räume,
anders zugeordnete Keller,
veränderte Stellplätze oder
nicht dokumentierte Umbauten.
Die tatsächliche Nutzung verändert die rechtliche Eigentumszuordnung nicht automatisch.
Nicht jede Abweichung besitzt dieselbe Bedeutung.
Besonders kritisch sind Veränderungen, durch die sich die Grenzen zwischen verschiedenen Eigentumseinheiten oder zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verschieben.
Dazu gehören beispielsweise:
ein Raum, der tatsächlich von der Nachbarwohnung genutzt wird,
ein Keller, der einer anderen Einheit zugeordnet ist,
ein Flurteil, der in eine Wohnung einbezogen wurde,
eine versetzte Trennwand zwischen zwei Wohnungen,
eine zusammengelegte Wohnung ohne Anpassung der Unterlagen,
eine anders angeordnete Tiefgarage oder
ein Stellplatz, dessen Lage nicht mit dem Aufteilungsplan übereinstimmt.
In solchen Fällen kann der Käufer Flächen nutzen, die ihm rechtlich möglicherweise nicht oder nicht eindeutig zugeordnet sind.
Wurde die Grenze zwischen zwei Wohnungen baulich verändert, stimmen tatsächliche Nutzung und rechtliche Eigentumsgrenze möglicherweise nicht mehr überein.
Das kann dazu führen, dass:
ein Teil der gekauften Wohnung rechtlich zur Nachbareinheit gehört,
der Nachbar einen Teil der eigenen Einheit nutzt,
die Wohnfläche nicht den Vertragsangaben entspricht,
spätere Umbauten nicht frei möglich sind oder
beim Wiederverkauf erhebliche Erklärungen erforderlich werden.
Eine jahrelange widerspruchslose Nutzung macht den betroffenen Gebäudeteil nicht automatisch zum eigenen Sondereigentum.
Nicht alle innerhalb einer Wohnung liegenden Gebäudeteile gehören zum Sondereigentum.
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, bleiben grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. Das kann insbesondere tragende Wände, die Fassade, das Dach und gemeinschaftlich genutzte Leitungen betreffen.
Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus § 5 WEG zum Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.
Ein Umbau innerhalb der Wohnung kann deshalb die Zustimmung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erfordern, wenn Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können durch die Wohnungseigentümer beschlossen oder einem Eigentümer gestattet werden.
Die maßgebliche Regelung enthält § 20 WEG über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Fehlt eine erforderliche Gestattung, können Konflikte mit der Gemeinschaft entstehen. Je nach Einzelfall können insbesondere verlangt werden:
eine nachträgliche Genehmigung,
eine technische Prüfung,
eine Anpassung der Unterlagen oder
die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
Der Käufer sollte deshalb nicht allein darauf vertrauen, dass ein Umbau bereits seit vielen Jahren besteht.
Eine versetzte, nicht tragende Innenwand innerhalb derselben Wohnung ist häufig weniger problematisch als eine veränderte Grenze zwischen zwei Einheiten.
Trotzdem können Auswirkungen bestehen auf:
die angegebene Raumaufteilung,
die Wohnflächenberechnung,
den Brandschutz,
Fluchtwege,
technische Leitungen und
die baurechtliche Genehmigung.
Auch vermeintlich kleine Grundrissänderungen sollten deshalb mit den vorhandenen Bauunterlagen verglichen werden.
Kellerräume werden häufig ausschließlich über die Nummerierung im Aufteilungsplan einer Wohnung zugeordnet.
Stimmt die am Keller angebrachte Nummer nicht mit dem Plan überein, sollte geklärt werden, ob lediglich die Beschilderung vertauscht wurde oder ob die Räume tatsächlich dauerhaft falsch genutzt werden.
Andernfalls kann der Käufer einen Keller verwenden, der rechtlich zu einer anderen Wohnung gehört. Spätestens beim Verkauf, bei einem Eigentümerwechsel oder bei einem Streit innerhalb der WEG kann dies zum Problem werden.
Auch Stellplätze sollten eindeutig bestimmbar sein.
Je nach Gestaltung können sie:
zum Sondereigentum gehören,
durch ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sein,
als eigenes Teileigentum im Grundbuch stehen oder
Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sein.
Stellplätze und außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks sollen im Aufteilungsplan durch Maßangaben bestimmt sein. Die entsprechenden Anforderungen enthält § 3 WEG zur Einräumung und Bestimmung von Sondereigentum.
Eine bloße Markierung oder Nummer auf dem Boden reicht nicht aus, wenn sie nicht mit der rechtlichen Zuordnung übereinstimmt.
Ein Raum kann baulich vorhanden sein und trotzdem nicht für die tatsächliche Nutzung genehmigt sein.
Typische Beispiele sind:
ein Keller, der als Wohnraum genutzt wird,
ein Hobbyraum, der dauerhaft vermietet wird,
ein Teileigentum, das als Wohnung genutzt wird,
ein Dachboden, der ohne Genehmigung ausgebaut wurde, oder
eine Garage, die als Lager- oder Gewerberaum dient.
In solchen Fällen müssen sowohl die wohnungseigentumsrechtliche Zuordnung als auch die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Nutzung geprüft werden.
Die Bezeichnung eines Raumes im Exposé oder Mietvertrag ersetzt keine baurechtliche Genehmigung.
Abweichende Grundrisse können dazu führen, dass die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der angegebenen Fläche übereinstimmt.
Das kann Auswirkungen haben auf:
den Kaufpreis pro Quadratmeter,
die Mietberechnung,
die Rendite,
die Immobilienbewertung,
die Finanzierung und
einen späteren Wiederverkauf.
Bei einer vermieteten Wohnung können erhebliche Flächenabweichungen außerdem mietrechtliche Folgen haben.
Deshalb sollte eine vorhandene Wohnflächenberechnung mit dem tatsächlichen Grundriss und den baulichen Gegebenheiten abgeglichen werden.
Banken bewerten grundsätzlich nur die rechtlich und tatsächlich nachvollziehbare Immobilie.
Unklare Eigentumsgrenzen, ungenehmigte Wohnflächen oder nicht belegbare Umbauten können dazu führen, dass Flächen bei der Bewertung nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt werden.
Mögliche Folgen sind:
ein niedrigerer Beleihungswert,
ein höherer Beleihungsauslauf,
schlechtere Finanzierungskonditionen,
die Anforderung zusätzlicher Unterlagen oder
eine Ablehnung der Finanzierung.
Besonders problematisch ist es, wenn ein erheblicher Teil des Kaufpreises auf Flächen entfällt, deren rechtliche Zuordnung oder genehmigte Nutzung nicht nachgewiesen werden kann.
Spätestens beim Wiederverkauf prüft der nächste Käufer möglicherweise erneut:
den Grundriss,
die Teilungserklärung,
den Aufteilungsplan,
die Wohnfläche,
die Baugenehmigung und
die tatsächliche Nutzung.
Eine ungeklärte Abweichung kann dann den Verkauf verzögern, den Käuferkreis verkleinern oder den erzielbaren Kaufpreis reduzieren.
Auch die finanzierende Bank des späteren Käufers kann zusätzliche Nachweise oder eine vorherige rechtliche Bereinigung verlangen.
Die erforderlichen Schritte hängen davon ab, welche Art von Abweichung vorliegt.
Möglicherweise benötigt werden:
eine neue Vermessung oder Bestandszeichnung,
ein geänderter Aufteilungsplan,
eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung,
die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer,
ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft,
eine notarielle Änderung der Teilungserklärung,
Zustimmungen von Grundpfandrechtsgläubigern,
eine Änderung im Grundbuch und
eine nachträgliche baurechtliche Genehmigung.
Eine einfache mündliche Vereinbarung zwischen Nachbarn reicht bei einer Veränderung rechtlicher Eigentumsgrenzen regelmäßig nicht aus.
Vor der Beurkundung sollten mindestens folgende Unterlagen miteinander verglichen werden:
der aktuelle Grundbuchauszug,
die Teilungserklärung,
die Gemeinschaftsordnung,
der Aufteilungsplan,
die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
vorhandene Bauzeichnungen,
die Wohnflächenberechnung,
Genehmigungen für spätere Umbauten und
der tatsächliche Zustand vor Ort.
Auffälligkeiten sollten schriftlich festgehalten und vor dem Kauf geklärt werden.
In der Praxis hören Käufer bei Abweichungen häufig den Satz, der Zustand bestehe bereits seit Jahrzehnten und habe bisher niemanden gestört.
Das kann zutreffen. Es beweist jedoch weder die Eigentumszuordnung noch eine Zustimmung der WEG oder eine baurechtliche Genehmigung.
Aus unserer Sicht ist diese Aussage deshalb keine Klärung des Problems.
Wohnungen selbst werden bei Besichtigungen meistens aufmerksam betrachtet. Keller, Dachböden, Abstellräume und Stellplätze werden dagegen häufig nur kurz gezeigt.
Gerade dort entstehen regelmäßig Verwechslungen. Deshalb sollten Nummerierung, Lage und tatsächliche Nutzung dieser Flächen immer mit dem Aufteilungsplan verglichen werden.
Eine Abweichung von einigen Quadratmetern klingt zunächst gering.
In einer hochpreisigen Lage können bereits wenige nicht nachweisbare Quadratmeter einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen. Gleichzeitig werden Miete, Rendite und Finanzierung möglicherweise mit einer Fläche berechnet, die rechtlich oder baulich nicht vollständig abgesichert ist.
Besonders kritisch sehen wir ausgebaute Keller, Dachgeschosse oder Hobbyräume, die im Exposé wie reguläre Wohnfläche behandelt werden.
Eine hochwertige Ausstattung, Heizung und schöne Fenster machen aus einer Fläche nicht automatisch genehmigten Wohnraum. Fehlt die erforderliche rechtliche Grundlage, sollte sie weder beim Kaufpreis noch bei der Miete wie vollwertige Wohnfläche angesetzt werden.
Solange der Kaufvertrag nicht beurkundet wurde, können Unterlagen angefordert, Genehmigungen eingeholt und offene Punkte im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Nach dem Kauf liegt das Problem grundsätzlich beim neuen Eigentümer. Dann müssen möglicherweise Nachbarn, Verwaltung, Behörden, Notar und finanzierende Banken in die Lösung einbezogen werden.
Aus unserer Sicht ist es deshalb wesentlich angenehmer, einen Notartermin zu verschieben, als eine ungeklärte Eigentumsgrenze über Jahre mitzukaufen.
Eine FAQ-Antwort kann typische Folgen beschreiben – ob eine konkrete Abweichung unproblematisch, genehmigungsfähig oder rechtlich erheblich ist, lässt sich nur anhand der vollständigen Unterlagen und des tatsächlichen Bauzustands beurteilen.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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