Was gehört zum Hausgeld einer vermieteten Eigentumswohnung?

Ausführliche Antwort

Als Hausgeld werden die regelmäßigen Vorschüsse bezeichnet, die ein Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zahlt. Grundlage ist der von der Gemeinschaft beschlossene Wirtschaftsplan, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Jahres enthält.

Zum Hausgeld können laufende Betriebskosten wie Wasser, Abwasser, Heizung, Müllentsorgung, Gebäudereinigung, Allgemeinstrom, Versicherungen und Hausmeisterleistungen gehören. Ob und in welchem Umfang diese Kosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können, richtet sich nach dem Mietvertrag und den gesetzlichen Betriebskostenregelungen.

Nicht umlagefähig sind grundsätzlich die Verwaltungskosten sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Aufwendungen muss der Wohnungseigentümer selbst tragen.

Ein weiterer Bestandteil des Hausgelds ist häufig die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Damit sammelt die Eigentümergemeinschaft finanzielle Mittel für zukünftige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum an. Die Einzahlung in die Erhaltungsrücklage ist für den Eigentümer zwar ein tatsächlicher monatlicher Liquiditätsabfluss, steuerlich aber noch nicht sofort als Werbungskosten abziehbar. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs entsteht die steuerliche Abzugsmöglichkeit grundsätzlich erst, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das zurückgelegte Geld tatsächlich für entsprechende Maßnahmen ausgibt.

Das Hausgeld ist deshalb nicht mit den Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters gleichzusetzen. Der Eigentümer schuldet der Wohnungseigentümergemeinschaft das vollständige beschlossene Hausgeld unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist, der Mieter seine Vorauszahlungen vollständig leistet oder die Wohnung zeitweise leer steht.

Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt die Verwaltung eine Jahresabrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daraus können sich Nachzahlungen oder Anpassungen der künftigen Vorschüsse ergeben. Diese WEG-Jahresabrechnung kann nicht einfach unverändert als Betriebskostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden, weil darin auch nicht umlagefähige Eigentümerkosten enthalten sein können.

Sonderumlagen für größere Maßnahmen sind normalerweise kein Bestandteil des gewöhnlichen monatlichen Hausgelds. Sie können jedoch zusätzlich beschlossen werden, wenn vorhandene Rücklagen für anstehende Ausgaben nicht ausreichen.

Vor dem Kauf sollten deshalb der aktuelle Wirtschaftsplan, mehrere vergangene Jahresabrechnungen und der Vermögensbericht der Gemeinschaft geprüft werden. Zusätzlich ist zu klären, ob Hausgeldrückstände bestehen oder bereits Sonderumlagen und größere Maßnahmen beschlossen wurden.

Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte das Hausgeld in umlagefähige Betriebskosten, dauerhaft nicht umlagefähige Eigentümerkosten und Zuführungen zur Erhaltungsrücklage aufgeteilt werden. Erst diese Aufteilung zeigt, welcher monatliche Betrag den Eigentümer tatsächlich belastet und bei der Berechnung von Nettomietrendite und Cashflow berücksichtigt werden muss.

Aus unserer Beraterpraxis

Ein besonders niedriges Hausgeld wird bei einem Immobilienangebot gerne als Vorteil dargestellt. Wir würden diese Zahl aber niemals isoliert bewerten. Ein niedriges Hausgeld kann durch eine sparsame und gut arbeitende Verwaltung entstehen – es kann aber genauso bedeuten, dass zu wenig Geld zurückgelegt, notwendige Pflege aufgeschoben oder der Wirtschaftsplan schlicht zu knapp kalkuliert wurde. Dann wirkt die Immobilie zunächst günstig und einige Jahre später folgt möglicherweise eine größere Sonderumlage.

Auch ein vergleichsweise hohes Hausgeld muss nicht automatisch schlecht sein. Darin können hohe, aber auf den Mieter umlagefähige Heiz- und Betriebskosten oder eine vernünftige Zuführung zur Erhaltungsrücklage enthalten sein. Ein gut gepflegtes Gebäude mit ausreichender Rücklage kann langfristig deutlich angenehmer und planbarer sein als eine vermeintlich günstige Gemeinschaft, die von einer Reparatur zur nächsten lebt.

Wir empfehlen deshalb, das Hausgeld gedanklich in drei Töpfe aufzuteilen: Was zahlt der Mieter, was bleibt dauerhaft beim Eigentümer und welcher Betrag wird für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen angespart? Außerdem sollten nicht nur der aktuelle Wirtschaftsplan, sondern auch die Abrechnungen mehrerer Jahre miteinander verglichen werden. Dadurch erkennt man eher, ob Nachzahlungen regelmäßig auftreten, Kosten auffällig steigen oder das aktuelle Hausgeld nur auf dem Papier günstig aussieht. Für den Anleger ist am Ende nicht das niedrigste Hausgeld entscheidend, sondern eine realistische, nachvollziehbare und möglichst planbare monatliche Belastung.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.