Wie stark sollte eine schlechte Energieeffizienz den Kaufpreis einer Kapitalanlageimmobilie beeinflussen?

Ausführliche Antwort

Energieklasse beeinflusst bereits den Marktpreis

Eine Immowelt-Auswertung der 2025 angebotenen Eigentumswohnungen ermittelte gegenüber Klasse D durchschnittliche Preisabschläge von etwa 1 Prozent bei E, 2 Prozent bei F, 6 Prozent bei G und 9 Prozent bei H.

Daraus keine feste Abschlagsformel ableiten

Diese Durchschnittswerte zeigen einen Markteffekt, ersetzen aber keine Bewertung des einzelnen Gebäudes, weil Lage, Kaufpreisniveau, Zustand und tatsächlich notwendige Sanierungen entscheidend bleiben.

Konkreten Sanierungsbedarf beziffern

Sind beispielsweise Fenster, Fassade, Dach oder Heizungsanlage absehbar zu modernisieren, sollte der voraussichtliche Anteil der eigenen Wohnung an diesen Investitionen in die Kaufpreisbewertung einfließen.

Zeitpunkt der Kosten berücksichtigen

Eine mögliche Sanierung in zwei Jahren belastet die Kalkulation stärker als eine Investition, die voraussichtlich erst in 15 oder 20 Jahren notwendig wird.

Heizkosten ebenfalls mitdenken

Ein hoher Energiebedarf kann die Warmmiete des Mieters erhöhen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber energetisch besseren Wohnungen beeinträchtigen.

Energieausweis nicht überinterpretieren

Bedarfs- und Verbrauchsausweise können selbst beim gleichen Gebäude unterschiedliche Kennwerte ergeben, weshalb die Energieklasse allein keine exakte Aussage über zukünftige Heizkosten oder Sanierungskosten ermöglicht.

WEG-Rücklagen verändern die Rechnung

Sind notwendige energetische Maßnahmen bereits weitgehend durch eine ausreichende Erhaltungsrücklage finanziert, ist das wirtschaftliche Risiko für den Käufer geringer als bei einer finanzschwachen WEG mit drohenden Sonderumlagen.

Kaufpreis und Zukunftskosten gemeinsam betrachten

Entscheidend ist deshalb nicht, eine schlechte Energieklasse pauschal abzuwerten, sondern Kaufpreis plus realistisch erwartbare zukünftige Investitionen mit energetisch besseren Alternativen zu vergleichen.

Weiterführende seriöse Quellen:Verbraucherzentrale – Energieausweis und energetische Bewertung von WohngebäudenImmowelt – Analyse 2026 zum Einfluss der Energieeffizienz auf Immobilienpreise

Aus unserer Beraterpraxis

Eine schlechte Energieklasse ist für uns zunächst ein Verhandlungsthema

Wir würden eine ansonsten interessante Wohnung der Klasse G oder H nicht automatisch aussortieren, aber wir möchten das zusätzliche Risiko auch nicht zum gleichen Preis wie bei einem energetisch deutlich besseren Objekt übernehmen.

Einen pauschalen Prozentabschlag verwenden wir nicht

Ein Gebäude der Klasse H mit bereits beschlossener und finanzierter Sanierung kann wirtschaftlich attraktiver sein als ein Gebäude der Klasse F mit großem ungeklärtem Sanierungsstau.

Wir versuchen deshalb, zukünftige Kosten in Euro zu übersetzen

Wenn beispielsweise absehbar ist, dass auf die Wohnung in den kommenden Jahren 20.000 oder 30.000 Euro an größeren Gebäudemaßnahmen entfallen könnten, gehört diese Größenordnung für uns unmittelbar in die Kaufpreisbetrachtung.

Zusätzlich berücksichtigen wir die Vermietbarkeit

Hohe Heizkosten können bei gleicher Kaltmiete dazu führen, dass die Wohnung für einen Mieter insgesamt teurer wird als vergleichbare Angebote.

Ein ausreichend günstiger Kaufpreis kann vieles ausgleichen

Gerade bei Bestandsimmobilien kann eine energetisch schwächere Wohnung wirtschaftlich ausgesprochen interessant sein, wenn der Preis die Nachteile bereits angemessen widerspiegelt.

Für uns lautet die Frage deshalb nicht „Welche Energieklasse hat die Wohnung?“

Die wichtigere Frage lautet: Was kostet uns diese Energieklasse heute beim Kauf und wahrscheinlich noch einmal in den kommenden Jahren?

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.