Wie wichtig ist die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt für eine Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Wachstum unterstützt grundsätzlich die Wohnungsnachfrage

Wächst die Bevölkerung einer Stadt über längere Zeit, erhöht dies tendenziell die Nachfrage nach Wohnraum und kann damit Vermietbarkeit und Mietentwicklung einer Kapitalanlage unterstützen.

Dauerhafte Schrumpfung erhöht das Risiko

Sinkt die Einwohnerzahl dagegen über viele Jahre deutlich, können insbesondere bei gleichzeitig umfangreichem Wohnungsangebot Leerstand, längere Vermarktungszeiten und stärkere Konkurrenz zwischen Vermietern entstehen.

Nicht nur auf ein einzelnes Jahr schauen

Entscheidend ist deshalb weniger eine kurzfristige Veränderung als die Entwicklung über mehrere Jahre sowie die Frage, ob Zu- oder Abwanderung strukturell begründet ist.

Vergangenheit und Prognose gemeinsam betrachten

Neben den bisherigen Einwohnerzahlen sollten auch kommunale, regionale und bundesweite Bevölkerungsvorausberechnungen berücksichtigt werden, denn das Statistische Bundesamt erwartet regional sehr unterschiedliche Entwicklungen.

Haushalte können wichtiger sein als reine Einwohnerzahlen

Für die Wohnungsnachfrage spielt zusätzlich die Zahl und Struktur der Haushalte eine wichtige Rolle, weil beispielsweise eine kleinere durchschnittliche Haushaltsgröße dazu führen kann, dass trotz kaum wachsender Bevölkerung weiterhin zusätzliche Wohnungen benötigt werden; das BBSR stellt deshalb eigene regionale Haushaltsprognosen bereit.

Arbeitsmarkt und Wanderung gehören dazu

Bevölkerungsentwicklung sollte immer zusammen mit Beschäftigung, Arbeitslosigkeit und Wanderungsbewegungen betrachtet werden, da wirtschaftliche Schwäche nach Analysen des BBSR Arbeitsplatzverluste, Abwanderung und schließlich Bevölkerungsrückgang gegenseitig verstärken können.

Die Stadt allein reicht nicht

Auch in einer insgesamt wachsenden Stadt können einzelne Stadtteile an Attraktivität verlieren, während in einer stagnierenden oder leicht schrumpfenden Stadt bestimmte Viertel weiterhin eine sehr stabile Wohnungsnachfrage besitzen.

Bevölkerungsstruktur ebenfalls berücksichtigen

Alter, Studierendenanteil, Familienstruktur und Zuzug bestimmter Bevölkerungsgruppen beeinflussen, welche Wohnungsgrößen und Wohnungstypen langfristig nachgefragt werden.

Regionale Daten vergleichen

Mit dem BBSR-Atlas INKAR lassen sich unter anderem Bevölkerungsentwicklung, Demografie, Arbeitsmarkt, Mietpreise und weitere Standortindikatoren regional miteinander vergleichen.

Bevölkerung ist ein Baustein der Standortanalyse

Eine gute Makrolage ergibt sich deshalb nicht allein aus Wachstum, sondern aus dem Zusammenspiel von Bevölkerung, Haushalten, Wirtschaft, Infrastruktur, Wohnungsangebot und langfristiger Attraktivität des Standorts.

Weiterführende seriöse Quellen:Statistisches Bundesamt – BevölkerungsvorausberechnungenBBSR – INKAR: Regionale Daten und IndikatorenBBSR – Wachsende und schrumpfende Arbeitsmarktregionen

Aus unserer Beraterpraxis

Bevölkerungswachstum gefällt uns – aber wir kaufen nicht allein deswegen

Wenn eine Stadt seit Jahren Einwohner gewinnt und auch langfristig eine stabile Entwicklung erwarten lässt, ist das für uns grundsätzlich ein positiver Ausgangspunkt. Wir würden aber niemals sagen: „Die Bevölkerung wächst, also ist jede Wohnung dort eine gute Kapitalanlage.“

Zehn Prozent Wachstum können weniger wert sein als sie aussehen

Wir möchten verstehen, warum Menschen in eine Region ziehen. Entstehen dort neue Arbeitsplätze, wächst eine Universität, verbessert sich die Infrastruktur oder entwickelt sich die Stadt wirtschaftlich positiv, finden wir das wesentlich überzeugender als einen kurzfristigen statistischen Ausschlag.

Schrumpfung ist für uns ebenfalls kein automatisches Ausschlusskriterium

Eine leicht schrumpfende Groß- oder Mittelstadt kann durchaus attraktive Stadtteile mit hoher Nachfrage und sehr geringem Leerstand besitzen. Umgekehrt können in einer wachsenden Stadt Randlagen oder problematische Quartiere deutlich schwächer funktionieren.

Wir schauen deshalb mehrere Ebenen an

Zuerst interessiert uns die Entwicklung der Region und der Stadt, anschließend der konkrete Stadtteil und schließlich die unmittelbare Mikrolage der Wohnung. Je weiter wir herunterzoomen, desto konkreter wird die tatsächliche Vermietbarkeit.

Besonders wichtig ist die zukünftige Mieterzielgruppe

Eine Universitätsstadt kann beispielsweise für kleine Wohnungen interessant sein, während ein wachsender familienorientierter Standort möglicherweise stärker nach Zwei-, Drei- oder Vierzimmerwohnungen verlangt. Die reine Einwohnerzahl sagt darüber noch wenig aus.

Bei langfristigen Kapitalanlagen lieber Rückenwind als Gegenwind

Eine Immobilie wird häufig über Jahrzehnte gehalten. Wenn wir zwischen zwei wirtschaftlich vergleichbaren Objekten wählen können, bevorzugen wir deshalb grundsätzlich den Standort, bei dem Demografie, Arbeitsmarkt und Wohnungsnachfrage langfristig eher Rückenwind als Gegenwind erwarten lassen.

Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.