Wie wichtig sind Leerstandsquote und Wohnungsnachfrage bei der Auswahl einer Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Niedriger Leerstand spricht grundsätzlich für Nachfrage

Ein geringer marktaktiver Leerstand deutet darauf hin, dass nur wenige Wohnungen kurzfristig für neue Mieter verfügbar sind und Angebot und Nachfrage entsprechend angespannt sein können.

Hoher Leerstand erhöht das Vermietungsrisiko

Besteht dagegen dauerhaft ein großes Wohnungsangebot bei schwacher Nachfrage, können längere Vermietungszeiten, Mietausfälle und geringerer Spielraum bei der Miethöhe entstehen.

Auf die richtige Leerstandsquote achten

Der Zensus definiert die marktaktive Leerstandsquote bei Geschosswohnungen als den Anteil leerstehender Wohnungen, die innerhalb von drei Monaten wieder verfügbar sind, und unterscheidet sie damit vom gesamten Leerstand.

Regionale Unterschiede können enorm sein

Für Deutschland insgesamt ermittelte der Zensus 2022 bei Geschosswohnungen eine marktaktive Leerstandsquote von 2,3 Prozent, die Datenbank ermöglicht jedoch Auswertungen bis auf Gemeinde- und teilweise Bezirksebene.

Die konkrete Wohnungskategorie zählt

Eine Stadt kann insgesamt wenig Leerstand haben, während beispielsweise große Wohnungen in einer bestimmten Randlage deutlich schwerer vermietbar sind als kleine Wohnungen in zentraler Lage.

Mehrere Ebenen miteinander vergleichen

Sinnvoll ist deshalb ein Blick auf Stadt, Stadtteil, unmittelbares Umfeld sowie – soweit Daten verfügbar sind – Wohnungsgröße, Baujahr und Gebäudetyp; entsprechende Differenzierungen stellt auch die Zensusdatenbank bereit.

Auch die Vermarktungspraxis liefert Hinweise

Viele vergleichbare Mietangebote, lange Inseratslaufzeiten oder wiederholt reduzierte Angebotsmieten können ein zusätzliches Indiz dafür sein, dass die Nachfrage in einem Teilmarkt begrenzt ist.

Zukünftiges Wohnungsangebot berücksichtigen

Werden gleichzeitig sehr viele neue Wohnungen gebaut, sollte geprüft werden, ob die zukünftige Nachfrage ausreicht, um dieses zusätzliche Angebot aufzunehmen.

Nicht jeder Leerstand ist strukturell problematisch

Wohnungen können beispielsweise wegen Renovierungen, Eigentümerwechseln oder geplanter Eigennutzung vorübergehend leer stehen, weshalb die Ursachen des Leerstands ebenso wichtig sind wie die reine Quote.

Nachfrage bleibt Teil der Gesamtanalyse

Leerstand sollte deshalb gemeinsam mit Bevölkerungsentwicklung, Haushaltszahlen, Arbeitsmarkt, Mietniveau, Neubautätigkeit und konkreter Mikrolage beurteilt werden.

Weiterführende seriöse Quellen:Zensus 2022 – Marktaktive Leerstandsquote bei GeschosswohnungenStatistisches Bundesamt – Zensus 2022 Regionaltabellen

Aus unserer Beraterpraxis

Leerstand ist für uns eine der wichtigsten Realitätskontrollen

Eine schöne Bevölkerungsprognose oder ein wachsender Arbeitsmarkt helfen wenig, wenn vergleichbare Wohnungen vor Ort trotzdem monatelang keinen Mieter finden.

Wir schauen deshalb möglichst konkret hin

Uns interessiert nicht nur, ob eine Stadt insgesamt wenig Leerstand hat, sondern ob genau diese Art Wohnung in genau dieser Lage regelmäßig nachgefragt wird.

Mietportale können dabei viel erzählen

Wenn wir bei vergleichbaren Wohnungen ständig dieselben Angebote über Wochen oder Monate sehen, würden wir genauer prüfen, ob Preis, Wohnungsgröße oder Mikrolage möglicherweise schwer vermietbar sind.

Sehr niedriger Leerstand ist grundsätzlich angenehm

Bei mehreren geeigneten Mietinteressenten lässt sich ein Mieter normalerweise leichter auswählen, und das Risiko längerer Leerstandsphasen sinkt.

Wir verlassen uns trotzdem nicht auf eine einzige Prozentzahl

Offizielle Leerstandsdaten können einige Jahre alt sein und bilden lokale Veränderungen nicht immer sofort ab, weshalb wir sie mit aktueller Marktbeobachtung kombinieren würden.

Besonders wichtig ist die zukünftige Konkurrenz

Wenn in unmittelbarer Umgebung mehrere hundert vergleichbare Neubauwohnungen entstehen, kann eine heute sehr angespannte Vermietungssituation einige Jahre später anders aussehen.

Nachfrage sollte möglichst breit sein

Eine Wohnung, die für Singles, Berufseinsteiger, Studierende oder ältere Einzelpersonen gleichermaßen interessant sein kann, gefällt uns häufig besser als ein Objekt mit nur einer sehr engen potenziellen Mietergruppe.

Am Ende möchten wir möglichst vermeiden, einen Mieter suchen zu müssen

Für eine langfristige Kapitalanlage ist aus unserer Sicht ein Standort besonders attraktiv, an dem gute Mieter bei einer marktgerechten Wohnung eher die Wohnung suchen als der Vermieter den Mieter.

Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.