Kurzantwort
Der Kapitalisierungsfaktor ist ein Barwertfaktor, mit dem ein nachhaltiger jährlicher Reinertrag im Ertragswertverfahren auf seine verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer kapitalisiert wird. Er hängt im Wesentlichen von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ab: Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher ist grundsätzlich der Kapitalisierungsfaktor. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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§ 34 ImmoWertV bezeichnet den Kapitalisierungsfaktor ausdrücklich als jährlich nachschüssigen Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung.
Für seine Berechnung werden der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes verwendet.
Vereinfacht lautet sie:
mit:
Bei 3 % Liegenschaftszinssatz und 40 Jahren Restnutzungsdauer beträgt der Kapitalisierungsfaktor rechnerisch rund 23,1.
Ein nachhaltiger jährlicher Ertragsbetrag von beispielsweise 10.000 Euro hätte bei diesen vereinfachten Annahmen einen Barwert von ungefähr:
Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird zunächst der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen kapitalisiert und anschließend der Bodenwert berücksichtigt.
Dort wird der jährliche Reinertrag kapitalisiert und der über die Restnutzungsdauer abgezinste Bodenwert hinzugerechnet.
Bei gleicher Restnutzungsdauer führt ein höherer Liegenschaftszinssatz grundsätzlich zu einem kleineren Kapitalisierungsfaktor und damit zu einem niedrigeren Barwert desselben Ertrags.
Kann ein Gebäude wirtschaftlich noch über einen längeren Zeitraum genutzt werden, fließen mehr zukünftige Ertragsjahre in die Bewertung ein.
Der Kaufpreisfaktor ist vereinfacht Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Der Kapitalisierungsfaktor ist dagegen ein mathematischer Barwertfaktor der professionellen Immobilienbewertung und wird aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abgeleitet.
Wir haben bereits über Reinertrag, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer gesprochen. Der Kapitalisierungsfaktor verbindet genau diese Größen im Ertragswertverfahren miteinander.
Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Liegenschaftszinssatz: 3 %
Kapitalisierungsfaktor: rund 23,1
Ein jährlicher Ertrag von 10.000 Euro wird damit nicht einfach mit 40 multipliziert, sondern besitzt aufgrund der zeitlichen Kapitalisierung einen heutigen Wert von rund 231.000 Euro.
10.000 Euro, die erst in 30 oder 40 Jahren zufließen, haben wirtschaftlich nicht denselben heutigen Wert wie 10.000 Euro, die bereits im nächsten Jahr zur Verfügung stehen. Genau diesen Zeitwert berücksichtigt die Barwertrechnung.
Bei gleicher Restnutzungsdauer verändert bereits ein anderer Zinssatz den Kapitalisierungsfaktor. Deshalb kann sich auch der daraus berechnete Ertragswert deutlich verändern.
Der Gutachterausschuss Berlin leitet Liegenschaftszinssätze aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen ab. Damit stammen wichtige Eingangsgrößen der Berechnung aus dem realen Grundstücksmarkt.
Für einen ersten Vergleich zweier Eigentumswohnungen halten wir Kaufpreis pro m², Mietrendite, Cashflow und Kaufpreisfaktor für wesentlich leichter verständlich.
Wenn ein Ertragswertgutachten vorliegt, sollte man verstehen, warum dort ein bestimmter Kapitalisierungsfaktor verwendet wird und welche Annahmen zu Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer dahinterstehen.
In der Darstellung des Ertragswertverfahrens wird der Kapitalisierungsfaktor ausdrücklich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer hergeleitet und mit dem Reinertrag zur Ermittlung des Barwertes verbunden.
Der Kapitalisierungsfaktor ist für den normalen Anleger weniger alltäglich als Mietrendite oder Cashflow, gehört aber zu den wirklich etablierten Kennzahlen der professionellen Immobilienbewertung. In einem sehr umfassenden Kapitalanlage-FAQ würden wir ihn deshalb nicht auslassen.
Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.
Bundesrecht – § 34 ImmoWertV: Kapitalisierungsfaktor und Barwertfaktor
Gutachterausschuss Berlin – Liegenschaftszinssätze und Marktdaten
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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