Wie hoch darf der Sollzins maximal sein, bevor der Cashflow meiner Kapitalanlageimmobilie negativ wird?

Ausführliche Antwort

Die Rechnung ist gut nachvollziehbar

Zunächst wird ermittelt, welcher Teil der Jahresnettokaltmiete nach den angesetzten nicht umlagefähigen laufenden Eigentümerkosten noch für die Finanzierung zur Verfügung steht.

Ein einfaches Beispiel

Jahresnettokaltmiete: 12.000 Euro

Eigentümerkosten: 1.800 Euro

Für die Finanzierung verfügbar: 10.200 Euro

Darlehen: 200.000 Euro

Gewünschte Anfangstilgung: 2 %

Daraus ergibt sich zunächst die maximal tragbare Annuität

10.200 € ÷ 200.000 € × 100 = 5,1 %

Damit können Zins und Tilgung zusammen anfänglich höchstens rund 5,1 % der Darlehenssumme beanspruchen, wenn der Cashflow ungefähr null bleiben soll.

Jetzt die Tilgung abziehen

Bei 2 % gewünschter Anfangstilgung verbleiben:

5,1 % – 2,0 % = 3,1 % Break-even-Sollzins

Steigt der Sollzins unter diesen vereinfachten Annahmen über etwa 3,1 %, wird der Cashflow negativ.

Bei 3 % Zins wäre die Immobilie ungefähr ausgeglichen

3 % Sollzins plus 2 % Anfangstilgung ergeben bei 200.000 Euro Darlehen anfänglich 10.000 Euro Kapitaldienst pro Jahr. Nach den angesetzten Eigentümerkosten verbleiben damit noch rund 200 Euro beziehungsweise etwa 17 Euro monatlicher positiver Cashflow.

Bei 4 % Zins entsteht dagegen eine Zuzahlung

4 % Sollzins plus 2 % Tilgung entsprechen 12.000 Euro anfänglichem Kapitaldienst. Gegenüber den verfügbaren 10.200 Euro fehlen damit rund 1.800 Euro jährlich beziehungsweise 150 Euro monatlich.

Das Annuitätendarlehen ist die Grundlage

Bei einem typischen Annuitätendarlehen besteht die grundsätzlich gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung; mit fortschreitender Rückzahlung sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.

Deshalb ist die Rechnung eine Anfangs- beziehungsweise Stichtagsrechnung

Im Zeitverlauf verändern sich Restschuld, Tilgungsanteil, Mieten und laufende Kosten, sodass sich auch der wirtschaftliche Break-even verschieben kann.

Steuern werden bewusst separat betrachtet

Die Rechnung zeigt zunächst den Cashflow vor Steuern. Steuerliche Effekte durch Schuldzinsen, AfA oder andere Werbungskosten können die persönliche Nachsteuerbetrachtung verändern, ändern aber nicht den tatsächlichen Zahlungsstrom aus Miete, Kosten und Kreditrate.

Die Kennzahl ist ein praktischer Stresstest

Finanztip betont ebenfalls, dass bei Kapitalanlageimmobilien Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung gemeinsam betrachtet werden müssen und dass die Kreditfinanzierung die Rendite sowohl verbessern als auch verschlechtern kann.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Kennzahl gefällt uns besonders gut

Statt nur zu fragen „Was passiert bei höheren Zinsen?“, können wir sehr konkret rechnen: „Bis zu welchem Zinssatz trägt sich meine aktuelle Kalkulation noch?“

Ein Beispiel

Bei unserem Beispiel liegt die Schwelle ungefähr bei:

3,1 % Sollzins

Unterhalb davon ist der Cashflow zunächst leicht positiv.

Oberhalb davon entsteht bei unveränderter Tilgung zunehmend ein monatlicher Zuschussbedarf.

Damit entsteht eine echte Sicherheitsmarge

Liegt der tatsächliche Sollzins beispielsweise bei 2,5 % und der Break-even bei 3,1 %, beträgt der rechnerische Zinsabstand nur 0,6 Prozentpunkte.

Liegt der Break-even dagegen bei 5 %, besteht wesentlich mehr Spielraum.

Besonders für Anschlussfinanzierungen interessant

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass nach Ablauf der Sollzinsbindung häufig noch eine erhebliche Restschuld besteht und die zukünftige Finanzierung deshalb von den dann geltenden Zinsen abhängt.

Den heutigen Marktzins kann man danebenstellen

Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht laufend die tatsächlich vereinbarten Zinssätze für neue Wohnungsbaukredite. Damit lässt sich ein errechneter Break-even-Zins auch mit dem aktuellen Finanzierungsmarkt vergleichen.

Ein niedriger Break-even-Zins wäre für uns ein Warnsignal

Wenn eine Immobilie beispielsweise schon ab 3 % Sollzins einen deutlich negativen Cashflow erzeugt, besitzt die Kalkulation wenig finanziellen Spielraum.

Eine höhere Tilgung verschiebt die Schwelle nach unten

Bei ansonsten gleichen Daten sinkt der mögliche Break-even-Zins, wenn statt 2 % beispielsweise 3 % Anfangstilgung gewünscht werden. Das ist nicht automatisch schlechter, denn dafür wird schneller entschuldet – die monatliche Liquiditätsbelastung steigt jedoch.

Deshalb betrachten wir Cashflow und Tilgung getrennt

Eine Finanzierung kann einen negativen Cashflow besitzen und gleichzeitig durch hohe Tilgung einen erheblichen Vermögensaufbau erzeugen. Für uns muss beides zur finanziellen Situation des Anlegers passen.

Der Cashflow-Break-even-Zins ist kein gesetzlich normierter Fachbegriff, aber ein ausgesprochen nützlicher Finanzierungs-Stresstest. Er zeigt mit einer einzigen Zahl, wie viel Zinsbelastung die konkrete Kapitalanlage verträgt, bevor zusätzliche monatliche Liquidität benötigt wird.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Annuitätendarlehen, Zins, Tilgung und MonatsrateVerbraucherzentrale öffnen

Finanztip – Kapitalanlageimmobilie: Miete, Kosten, Kredit und CashflowFinanztip öffnen

Deutsche Bundesbank – aktuelle Zinssätze für WohnungsbaukrediteDeutsche Bundesbank öffnen