Kurzantwort
Die sogenannte Break-even-Miete ist die Miethöhe, bei der die angesetzten laufenden Eigentümerkosten und der Kapitaldienst aus Zins und Tilgung gerade vollständig gedeckt sind und der laufende Cashflow damit bei ungefähr null liegt. Je größer der Abstand zwischen tatsächlich erzielbarer Miete und Break-even-Miete, desto größer ist grundsätzlich der finanzielle Puffer des Investments. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Beim Break-even sind Einnahmen und die in die Rechnung einbezogenen Ausgaben gleich hoch. Das allgemeine Break-even-Prinzip bezeichnet genau den Punkt, an dem die betrachteten Erlöse die betrachteten Kosten vollständig decken.
Break-even-Miete = Kapitaldienst + nicht umlagefähige Kosten + kalkulierte weitere Eigentümerkosten
Dabei sollte vorher eindeutig festgelegt werden, welche Kosten tatsächlich berücksichtigt werden.
Monatlicher Kapitaldienst aus Zins und Tilgung:
Nicht umlagefähige laufende Kosten:
Kalkulierter Instandhaltungs- und Sicherheitspuffer:
Damit ergibt sich zunächst:
Ohne Leerstands- oder Mietausfallannahme läge die vereinfachte Break-even-Nettokaltmiete somit bei 1.500 Euro monatlich.
Soll zusätzlich beispielsweise mit 5 % Mietausfall beziehungsweise Leerstandsrisiko gerechnet werden, müssten die tatsächlich vereinbarten Mieten höher liegen:
Die kalkulatorische Break-even-Miete läge dann bei etwa 1.579 Euro monatlich.
Bei Immobilienanalysen kann die erforderliche Miete entsprechend rückwärts aus Betriebskosten, Kapitaldienst und angesetzten Ausfallquoten berechnet werden.
Beträgt die realistisch erzielbare Nettokaltmiete beispielsweise 1.700 Euro, während die Break-even-Miete bei 1.579 Euro liegt, besteht ein monatlicher Puffer von:
Das entspricht rund 7 % der tatsächlichen Miete.
Manche Berechnungen berücksichtigen nur laufende Betriebskosten und Kapitaldienst, andere zusätzlich Instandhaltungsreserven, Verwaltung, Leerstand oder weitere Sicherheitspositionen. Deshalb sollte bei jedem Ergebnis angegeben werden, welche Kosten in der Berechnung enthalten sind.
Die Tilgung ist wirtschaftlich Vermögensaufbau und keine klassische Kostenposition wie beispielsweise eine Verwaltergebühr. Für die Liquiditäts- und Cashflow-Betrachtung muss sie trotzdem berücksichtigt werden, weil sie tatsächlich jeden Monat vom Konto abgeht.
Eine rechnerisch benötigte Miete von beispielsweise 1.600 Euro bedeutet noch lange nicht, dass diese Miete am konkreten Standort marktüblich, erzielbar oder rechtlich zulässig ist. Genau dieser Vergleich ist aber für die Kaufentscheidung besonders wichtig.
Bei einer Rendite von 3,8 % oder einem IRR von 5,1 % müssen viele Anleger zunächst überlegen, was die Zahl praktisch bedeutet.
Die Frage „Welche Miete brauche ich mindestens, damit die Immobilie sich monatlich selbst trägt?“ versteht dagegen praktisch jeder sofort.
Beispielsweise:
Damit wird auf einen Blick sichtbar, wie viel Luft tatsächlich vorhanden ist.
Wenn eine Immobilie 1.500 Euro Miete benötigt und realistisch nur 1.530 Euro erzielt, kann bereits eine kleine Reparatur, ein geringfügiger Mietausfall oder eine Kostensteigerung den Cashflow ins Minus drehen.
Bei hochwertigen Immobilien in guten Lagen und hoher Fremdfinanzierung kann ein überschaubarer monatlicher Eigenbeitrag durchaus Teil einer langfristigen Strategie sein.
Dann sollte man diesen Eigenbeitrag aber bewusst kennen und finanziell problemlos tragen können.
Interessant ist beispielsweise, wie hoch die erforderliche Miete bei einem später höheren Anschlusszins wird.
Aus 1.580 Euro können dann vielleicht 1.750 oder 1.850 Euro werden – und plötzlich zeigt sich sehr deutlich, wie stark das Investment vom zukünftigen Zins abhängt.
Wenn die Immobilie heute nur funktioniert, weil in der Kalkulation bereits deutliche zukünftige Mietsteigerungen vorausgesetzt werden, würden wir vorsichtiger rechnen.
Die Break-even-Miete ersetzt keine vollständige Renditeberechnung. Als leicht verständliche Kontrollkennzahl für Cashflow, Finanzierung und Sicherheitsmarge halten wir sie jedoch für ausgesprochen nützlich.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Corporate Finance Institute – Grundlagen der Break-even-Analyse
DealYield – Berechnung von Break-even-Miete und Break-even-Auslastung
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!