Kurzantwort
Die Break-even-Auslastung zeigt, wie hoch der Vermietungsgrad mindestens sein muss, damit die laufenden Kosten und der Kapitaldienst der Immobilie aus ihren Mieteinnahmen gedeckt werden. Liegt die Break-even-Auslastung beispielsweise bei 75 %, können rechnerisch bis zu 25 % der möglichen Mieteinnahmen ausfallen, bevor der laufende Cashflow negativ wird. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Vereinfacht wird gerechnet:
Break-even-Auslastung = ( laufende Eigentümerkosten + jährlicher Kapitaldienst ) ÷ maximal mögliche jährliche Mieteinnahmen × 100
Im internationalen Immobilienbereich wird diese Kennzahl insbesondere verwendet, um zu messen, wie viel Leerstand eine Immobilie verkraften kann, bevor ihre laufenden Einnahmen Kosten und Schuldendienst nicht mehr decken.
Bei vollständiger Vermietung wären jährlich 24.000 Euro Nettokaltmiete möglich.
Nicht umlagefähige beziehungsweise für die Berechnung angesetzte laufende Kosten:
Jährlicher Kapitaldienst aus Zins und Tilgung:
Damit:
Die Immobilie benötigt also rechnerisch eine Break-even-Auslastung von 75 %.
Die Immobilie könnte in dieser vereinfachten Rechnung 25 % ihrer möglichen Mieteinnahmen verlieren, bevor der laufende Cashflow unter null fällt.
Bei einer einzelnen Wohnung entsprechen 75 % rechnerisch ungefähr:
Eine Break-even-Auslastung von 65 % bietet wesentlich mehr Spielraum für Mietausfall oder Leerstand als eine Kennzahl von 95 %. Einen universell „guten“ Grenzwert gibt es jedoch nicht; entscheidend sind Objekt, Markt, Finanzierung und die verwendete Kostenabgrenzung.
Bei einer Break-even-Auslastung von 75 % beträgt die rechnerische maximale Leerstands- beziehungsweise Einnahmeausfallquote:
Oberhalb dieses Ausfalls würde das Objekt in der verwendeten Berechnung zusätzliche Liquidität vom Eigentümer benötigen.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit vielen Wohnungen kann beispielsweise dauerhaft eine Auslastung von 90 % bestehen. Eine einzelne Wohnung ist dagegen entweder vermietet oder leer.
Deshalb ist die Break-even-Auslastung bei einer einzelnen Kapitalanlagewohnung vor allem eine rechnerische Risikokennzahl über einen längeren Zeitraum.
Je nachdem, ob beispielsweise Instandhaltungspuffer, Verwaltung oder andere Eigentümerkosten einbezogen werden, verändert sich die Kennzahl. Vergleiche sind deshalb nur sinnvoll, wenn dieselbe Berechnungsmethode verwendet wird.
Beide Kennzahlen beantworten dieselbe wirtschaftliche Grundfrage aus unterschiedlichen Richtungen:
Break-even-Miete: Wie hoch muss die Miete sein?
Break-even-Auslastung: Wie viel der möglichen Miete muss tatsächlich eingehen?
„Wir haben ein Leerstandsrisiko“ ist zunächst abstrakt.
Die Aussage „Die Immobilie trägt sich noch, wenn 20 % der möglichen Jahresmiete ausfallen“ ist wesentlich konkreter.
Angenommen, für das Objekt wird langfristig eine tatsächliche Auslastung von 97 % erwartet:
Das wäre ein deutlich größerer Puffer als bei einer Break-even-Auslastung von beispielsweise 93 %.
Dann dürfte praktisch kaum etwas schiefgehen. Schon ein kurzer Leerstand, Mietausfall oder höhere Kosten könnten einen zusätzlichen privaten Zuschuss notwendig machen.
Ein Anleger versteht häufig noch schneller:
Deshalb würden wir Prozentwert und Monatsbetrachtung miteinander kombinieren.
Steigt der zukünftige Kapitaldienst, steigt automatisch auch die Break-even-Auslastung.
Aus beispielsweise 75 % können nach einer teureren Anschlussfinanzierung plötzlich 85 % werden. Damit wird das Zinsrisiko unmittelbar sichtbar.
Eine Immobilie kann einen großen Liquiditätspuffer besitzen und trotzdem hinsichtlich Lage, Kaufpreis oder langfristiger Wertentwicklung unattraktiv sein. Die Kennzahl bewertet nur einen Teilbereich.
Als Ergänzung zu Cashflow, DSCR und Break-even-Miete halten wir die Break-even-Auslastung für eine sehr verständliche Risikokennzahl. Sie beantwortet letztlich die wichtige Frage: Wie viel Einnahmeausfall kann meine Kalkulation verkraften, bevor ich eigenes Geld nachschießen muss?
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
PropertyMetrics – Berechnung und Bedeutung der Break-even Occupancy Ratio
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
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