Was ist die Cash-on-Cash-Rendite einer Kapitalanlageimmobilie und wie wird sie berechnet?

Ausführliche Antwort

Die Formel

Cash-on-Cash-Rendite = jährlicher Vorsteuer-Cashflow ÷ tatsächlich eingesetztes eigenes Kapital × 100

Als eingesetztes Kapital zählen typischerweise beispielsweise:

• eingesetztes EK für den Kauf

• aus eigenen Mitteln bezahlte Kaufnebenkosten

• gegebenenfalls unmittelbar selbst finanzierte Renovierungen oder Investitionen

Ein einfaches Beispiel

Tatsächlich eingesetztes eigenes Kapital:

60.000 Euro

Jährlicher Cashflow nach laufenden Eigentümerkosten sowie Zins und Tilgung:

3.000 Euro

Damit:

3.000 € ÷ 60.000 € × 100 = 5 %

Die Cash-on-Cash-Rendite beträgt 5 % pro Jahr.

Was bedeutet das?

Vereinfacht ausgedrückt erwirtschaftet jeder selbst eingesetzte Euro in diesem Jahr 5 Cent laufenden Vorsteuer-Cashflow.

Finanzierung wird berücksichtigt

Anders als reine Objektkennzahlen berücksichtigt die Cash-on-Cash-Rendite den Kapitaldienst. Dadurch können zwei Käufer derselben Immobilie aufgrund unterschiedlicher Finanzierung und unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz völlig verschiedene Cash-on-Cash-Renditen erzielen.

Nicht mit der Gesamtrendite verwechseln

Nicht unmittelbar berücksichtigt werden insbesondere:

• Immobilienwertsteigerungen

• zukünftiger Verkaufserlös

• Vermögenszuwachs durch Darlehenstilgung

• steuerliche Effekte

Die Cash-on-Cash-Rendite betrachtet bewusst vor allem den laufenden liquiden Ertrag.

Unterschied zur Eigenkapitalrendite

Die Cash-on-Cash-Rendite ist eine engere Kennzahl. Eine umfassendere Eigenkapitalrendite kann – abhängig von der verwendeten Definition – weitere wirtschaftliche Erträge wie Tilgungseffekte oder Wertveränderungen berücksichtigen.

Eine hohe Cash-on-Cash-Rendite ist nicht automatisch besser

Weniger eingesetztes Eigenkapital kann den Prozentwert erhöhen. Gleichzeitig steigt bei stärkerer Fremdfinanzierung regelmäßig das Finanzierungs-, Zins- und Liquiditätsrisiko.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Kennzahl gefällt uns wegen ihrer Klarheit

Sie beantwortet eine sehr einfache Anlegerfrage:

„Wie viel laufendes Geld bekomme ich für mein tatsächlich eingesetztes Geld zurück?“

Ein Beispiel zeigt den Hebeleffekt

Immobilie A:

60.000 Euro Eigenkapitaleinsatz

3.000 Euro jährlicher Cashflow

Cash-on-Cash-Rendite = 5 %

Bei nur 40.000 Euro eingesetztem Kapital und demselben Cashflow wären es rechnerisch bereits:

3.000 € ÷ 40.000 € = 7,5 %

Aber genau hier muss aufgepasst werden: Weniger Eigenkapital bedeutet normalerweise mehr Fremdkapital und damit auch mehr Risiko.

Negativer Cashflow ergibt eine negative Cash-on-Cash-Rendite

Wer beispielsweise 50.000 Euro eigenes Kapital eingesetzt hat und jährlich 2.000 Euro zuschießen muss, erhält:

−2.000 € ÷ 50.000 € = −4 %

Das heißt nicht automatisch, dass das gesamte Investment eine Rendite von minus 4 % besitzt. Tilgung, mögliche Wertentwicklung und steuerliche Effekte werden von dieser Kennzahl nicht vollständig erfasst.

Für Kapitalanleger sehr nützlich – aber nicht allein

Wir würden Cash-on-Cash-Rendite zusammen mit Cashflow, Eigenkapitalrendite, IRR, Restschuld und Finanzierungsrisiko betrachten.

Gerade bei fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilien halten wir die Cash-on-Cash-Rendite für eine ausgesprochen anschauliche Kennzahl. Sie zeigt sehr schnell, ob das eingesetzte Eigenkapital tatsächlich laufenden Cashflow erzeugt oder ob der Anleger trotz Eigenkapitaleinsatz zusätzlich Geld zuführen muss.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Corporate Finance Institute – Cash-on-Cash Return: Definition und Berechnung

J.P. Morgan – Cash-on-Cash Return bei Immobilieninvestments