Ab welchem Fremdkapitalzins kippt der Leverage-Effekt einer Kapitalanlageimmobilie ins Negative?

Ausführliche Antwort

Die entscheidende Rechnung

Für den Leverage-Effekt gilt vereinfacht:

Gesamtkapitalrendite > Fremdkapitalzins = positiver Leverage

Gesamtkapitalrendite = Fremdkapitalzins = kein Leverage-Effekt

Gesamtkapitalrendite < Fremdkapitalzins = negativer Leverage

Diese mathematische Grenze folgt unmittelbar aus der klassischen Leverage-Formel.

Ein einfaches Beispiel

Gesamtkapitalrendite der Immobilie:

5 %

Dann ergibt sich:

Fremdkapitalzins 3,5 % → positiver Leverage

Fremdkapitalzins 5,0 % → neutraler Leverage

Fremdkapitalzins 6,0 % → negativer Leverage

Wie stark wirkt der Hebel?

Angenommen:

Fremdkapital: 240.000 Euro

Eigenkapital: 60.000 Euro

Damit beträgt das Verhältnis Fremdkapital zu Eigenkapital:

240.000 € ÷ 60.000 € = 4

Bei 5 % Gesamtkapitalrendite und 4 % Fremdkapitalzins ergibt sich vereinfacht:

5 % + ( 5 % − 4 % ) × 4 = 9 % Eigenkapitalrendite

Steigt der Fremdkapitalzins dagegen auf 6 %, ergibt sich:

5 % + ( 5 % − 6 % ) × 4 = 1 % Eigenkapitalrendite

Je höher der Verschuldungsgrad, desto stärker wirkt deshalb eine Veränderung des Fremdkapitalzinses auf die Eigenkapitalrendite.

Die mathematische Grenze ist noch keine Sicherheitsgrenze

Wenn Immobilienrendite und Fremdkapitalzins beide exakt 5 % betragen, ist der klassische Leverage-Effekt zwar neutral. Für eine reale Kapitalanlage wäre diese Situation aber noch lange nicht komfortabel, weil zusätzliche Risiken und Kosten berücksichtigt werden müssen.

Aus unserer Beraterpraxis

Uns reicht eine minimale positive Differenz nicht

Eine Immobilie mit 5 % Gesamtkapitalrendite und 4,9 % Fremdkapitalzins besitzt mathematisch noch einen positiven Leverage-Effekt.

Praktisch wäre uns dieser Abstand jedoch viel zu gering, um daraus eine Kaufentscheidung abzuleiten.

Wir interessieren uns für den Sicherheitspuffer

Beispielsweise:

Gesamtkapitalrendite: 5,5 %

Finanzierungszins: 3,5 %

Leverage-Abstand: +2,0 Prozentpunkte

Dieser Abstand ist wesentlich aussagekräftiger als lediglich die Aussage „positiver Leverage“.

Danach kommt der Stresstest

Wir würden zusätzlich prüfen:

Was passiert bei 4,5 % Zins?

Was passiert bei 5,5 %?

Was passiert bei 6,5 %?

Damit wird sichtbar, wie schnell der Fremdkapitalhebel seinen Vorteil verliert.

Hoher Fremdkapitalanteil verstärkt beide Richtungen

Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker kann ein positiver Leverage wirken. Genau dasselbe gilt aber für den negativen Leverage.

Deshalb ist der Grenzzins für uns eine wichtige Kennzahl

Er zeigt sehr einfach, bis zu welchem Fremdkapitalzins die Finanzierung mathematisch noch renditesteigernd wirkt.

Er ersetzt jedoch nicht Cashflow-, DSCR-, Liquiditäts- und Anschlusszinsprüfung.

Gerade bei stark fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilien würden wir nicht nur fragen, ob heute ein positiver Leverage besteht, sondern wie weit der heutige Finanzierungssatz von der rechnerischen Kipppunktgrenze entfernt ist.

Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.

Weiterführende Quellen

Gabler Wirtschaftslexikon – Leverage-Effekt, Formel und Kipppunkt

Gabler Banklexikon – positiver und negativer Financial Leverage