Wie verändert sich der monatliche Cashflow bei unterschiedlichen Fremdkapitalquoten?

Ausführliche Antwort

Die Grundrechnung

Vereinfacht:

Cashflow = Mieteinnahmen − Eigentümerkosten − Zins − Tilgung

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen setzt sich die monatliche Kreditrate aus Zins und Tilgung zusammen; Darlehenshöhe, Sollzins und anfängliche Tilgung bestimmen wesentlich die Höhe der Rate.

Ein Vergleich mit derselben Immobilie

Angenommen, nach Abzug der laufenden Eigentümerkosten stehen vor Finanzierung monatlich 1.800 Euro zur Verfügung.

Gesamtinvestition:

300.000 Euro

Sollzins:

4 %

Anfangstilgung:

2 %

Damit beträgt die anfängliche Annuität vereinfacht 6 % der Darlehenssumme pro Jahr.

Fremdkapitalquote	Darlehen	Eigenkapital*	monatlicher Kapitaldienst	monatlicher Cashflow
60 %	180.000 €	120.000 €	900 €	+900 €
80 %	240.000 €	60.000 €	1.200 €	+600 €
90 %	270.000 €	30.000 €	1.350 €	+450 €

*vereinfachte Betrachtung ohne Kaufnebenkosten.

Mehr Fremdkapital verschlechtert hier den laufenden Cashflow

Zwischen 60 % und 90 % Finanzierung sinkt der monatliche Cashflow im Beispiel von +900 Euro auf +450 Euro.

Dafür muss der Anleger beim Kauf 90.000 Euro weniger Eigenkapital einsetzen.

Genau darin liegt der Zielkonflikt

Mehr Eigenkapital:

• besserer laufender Cashflow

• geringerer Kapitaldienst

• geringeres Finanzierungsrisiko

• aber stärkere Kapitalbindung

Mehr Fremdkapital:

• weniger eingesetztes Eigenkapital

• mehr freie Liquidität

• stärkere mögliche Hebelwirkung

• aber höhere monatliche Kreditbelastung

In der Realität kann der Unterschied noch größer sein

Bei höheren Finanzierungsquoten kann sich zusätzlich der angebotene Darlehenszins verändern. Die Darlehenshöhe und das eingesetzte Eigenkapital gehören zu den wesentlichen Parametern einer Immobilienfinanzierung; unterschiedliche Finanzierungsvarianten können deshalb auch unterschiedliche Konditionen ergeben.

Tilgung ist dabei eine Besonderheit

Tilgung belastet zwar den monatlichen Cashflow, ist wirtschaftlich aber kein verlorener Aufwand. Sie reduziert die Restschuld und baut damit Vermögen auf.

Deshalb darf ein schlechterer Cashflow nicht automatisch mit einer schlechteren Gesamtrendite gleichgesetzt werden.

Aus unserer Beraterpraxis

Diese Gegenüberstellung würden wir bei fast jeder Finanzierung rechnen

Nicht nur:

„Wie viel Eigenkapital soll ich einsetzen?“

Sondern konkret:

Was passiert mit meinem monatlichen Cashflow bei 60 %, 80 % oder 90 % Finanzierung?

Dann wird der Preis zusätzlicher Liquidität sichtbar

Im Beispiel spart der Anleger bei 90 % statt 60 % Finanzierung 90.000 Euro Eigenkapital.

Dafür reduziert sich sein laufender Cashflow um 450 Euro monatlich beziehungsweise 5.400 Euro jährlich.

Das ist eine sehr greifbare Entscheidungsgrundlage.

Ein maximal positiver Cashflow ist nicht automatisch unser Ziel

Wer möglichst viel Eigenkapital einsetzt, kann einen hervorragenden monatlichen Cashflow erzeugen – bindet dafür aber viel Kapital in einer einzigen Immobilie.

Gerade wenn weitere Investments geplant sind, kann das strategisch nachteilig sein.

Umgekehrt würden wir den Cashflow nicht unnötig ausreizen

Eine sehr hohe Fremdfinanzierung nur zur Maximierung der Eigenkapitalrendite kann problematisch werden, wenn anschließend kaum Puffer für Leerstand, Reparaturen oder einen höheren Anschlusszins vorhanden ist.

Wir betrachten deshalb drei Größen gemeinsam

Eigenkapitaleinsatz

monatlicher Cashflow

verbleibende Liquiditätsreserve

Erst die Kombination zeigt aus unserer Sicht, ob eine Finanzierungsstruktur wirklich sinnvoll ist.

Der Vergleich verschiedener Fremdkapitalquoten gehört für uns zu den praktischsten Berechnungen vor einer Kaufentscheidung. Er zeigt unmittelbar, welchen monatlichen Preis der Anleger dafür bezahlt, mehr eigenes Kapital liquide zu halten.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Dr. Klein – Annuitätendarlehen: Zusammensetzung aus Zins und Tilgung

Dr. Klein – Finanzierungsrechner und Vergleich unterschiedlicher Eigenkapital- und Finanzierungsvarianten