Kurzantwort
Opportunitätskosten zeigen, welchen Ertrag oder Nutzen Sie aufgeben, weil Ihr Eigenkapital in der Immobilie gebunden ist und nicht anderweitig eingesetzt werden kann. Für die Finanzierungsentscheidung sollte deshalb die Zinsersparnis durch mehr EK mit der realistischen Rendite der besten verfügbaren Alternative sowie dem Wert der erhaltenen Liquidität verglichen werden. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Beispiel:
Zusätzliches EK: 50.000 Euro
Alternative Rendite: 3 %
Die Opportunitätskosten betragen damit vereinfacht 1.500 Euro jährlich.
Angenommener Darlehenszins:
50.000 Euro zusätzliches EK reduzieren das Darlehen um 50.000 Euro.
Vereinfachte Zinsersparnis im ersten Jahr:
Damit ergibt sich:
Unter diesen vereinfachten Annahmen wäre der zusätzliche EK-Einsatz wirtschaftlich attraktiver.
Beträgt die realistische Alternativrendite beispielsweise 5 %, ergeben sich:
Gegenüber 2.000 Euro eingesparten Zinsen besteht dann rechnerisch ein Nachteil von:
Eine sichere Zinsersparnis kann nicht ohne Weiteres mit einer unsicheren erwarteten Aktien-, Fonds- oder Immobilienrendite gleichgesetzt werden. Je höher das Risiko der Alternative, desto vorsichtiger sollte deren erwartete Rendite angesetzt werden.
Gabler zählt beim Eigenkapitaleinsatz ausdrücklich neben dem entgangenen Zinsertrag auch den Verlust an Liquidität und Flexibilität zu den Opportunitätskosten. Gerade beim Immobilienkauf kann dies wichtig sein, weil gebundenes EK nicht mehr unmittelbar für Reserven oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.
Wenn zusätzliches EK gleichzeitig den Beleihungsauslauf verbessert und dadurch der Zinssatz für das gesamte verbleibende Darlehen sinkt, kann die tatsächliche Zinsersparnis wesentlich höher sein als nur der Kreditzins auf den zusätzlich eingebrachten Betrag. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf kann günstigere Finanzierungskonditionen ermöglichen.
Schuldzinsen können bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften grundsätzlich Werbungskosten sein. Deshalb sollte ein Vergleich von Zinsersparnis und Alternativanlage möglichst auf einer vergleichbaren Nachsteuerbasis erfolgen.
Mehr EK reduziert Schulden und verbessert den Cashflow.
Aber dieses Geld ist anschließend gebunden.
weniger Zinsen
eventuell besserer Darlehenszins
besserer Cashflow
geringeres Finanzierungsrisiko
alternative Kapitalerträge
Liquiditätsreserve
Flexibilität
Möglichkeit für weitere Investments
Beispielsweise:
Diese einfache Gegenüberstellung schafft bereits viel Klarheit.
Eine theoretisch mögliche Aktienrendite von beispielsweise 8 % würden wir nicht einfach wie eine sichere 8-%-Verzinsung behandeln.
Zinsersparnis und Kapitalmarktrendite besitzen unterschiedliche Risiken.
20.000 Euro Reserve können in einer schwierigen Situation wesentlich wertvoller sein als ein kleiner rechnerischer Renditevorteil durch zusätzliche Tilgung oder zusätzliches EK.
Die Opportunitätskosten gehören für uns zu einer vollständigen EK-Entscheidung dazu. Eigenkapital ist nicht kostenlos, nur weil dafür keine Rechnung gestellt wird: Sein Preis besteht im entgangenen Alternativertrag und in der aufgegebenen finanziellen Flexibilität.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Gabler Wirtschaftslexikon – Opportunitätskosten des Eigenkapitaleinsatzes
Gabler Wirtschaftslexikon – Opportunitätskosten allgemein
Dr. Klein – Beleihungsauslauf und Einfluss auf Kreditkonditionen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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