Kurzantwort
Rechnerisch muss die Nachsteuerrendite der alternativen Geldanlage mindestens so hoch sein wie die zusätzlichen Finanzierungskosten nach Steuern, die durch den geringeren EK-Einsatz entstehen. Wichtig ist dabei nicht nur der Kreditzins auf den zusätzlich finanzierten Betrag, sondern auch eine mögliche Verschlechterung des Zinssatzes für das gesamte Darlehen. Eine FAQ-Antwort kann eine wichtige Frage klären – sprechen Sie uns gerne an, damit auch Ihre persönliche Situation in die Entscheidung einfließt.
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Bleiben die Kreditkonditionen unverändert, lautet die vereinfachte Grenze:
Wer beispielsweise 40.000 Euro weniger EK einsetzt und diese 40.000 Euro stattdessen anlegt, finanziert entsprechend 40.000 Euro zusätzlich.
Bei 4 % Kreditzins entstehen zunächst:
Ohne Steuern und Risikounterschiede müsste die alternative Geldanlage damit mindestens 4 % erzielen, um rechnerisch gleichzuziehen.
Angenommen:
Darlehen: 240.000 €
Zins: 4,0 %
Jahreszins vereinfacht: 9.600 €
Darlehen: 260.000 €
Zins: 4,2 %
Jahreszins vereinfacht: 10.920 €
Zusätzliche Finanzierungskosten:
Bezogen auf die freigehaltenen 20.000 Euro:
Die alternative Anlage müsste in diesem Beispiel also vor Steuern rund 6,6 % erwirtschaften, nur um die zusätzlichen Zinskosten auszugleichen.
Weil durch den höheren Beleihungsauslauf nicht nur die zusätzlichen 20.000 Euro finanziert werden, sondern im Beispiel auch der Zinssatz auf das gesamte Darlehen von 4,0 auf 4,2 % steigt.
Ein höherer Beleihungsauslauf kann tatsächlich zu ungünstigeren Kreditkonditionen führen.
Schuldzinsen können grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen.
Bei einem angenommenen persönlichen Steuereffekt von beispielsweise 35 % würden aus 1.320 Euro zusätzlichen Zinsen vereinfacht:
Bezogen auf 20.000 Euro:
Die alternative Anlage müsste dann – vereinfacht und ebenfalls nach Steuern betrachtet – mehr als rund 4,3 % erwirtschaften.
Eine eingesparte Kreditzahlung ist weitgehend kalkulierbar. Eine erwartete Aktien-, Fonds- oder andere Anlagerendite ist dagegen unsicher.
Deshalb ist der mathematische Break-even nicht automatisch die sinnvolle Entscheidungsgrenze.
Wer EK in die Immobilie steckt, verzichtet auf mögliche alternative Erträge und auf einen Teil seiner Liquidität und Flexibilität. Genau diese entgangenen Nutzungsmöglichkeiten werden als Opportunitätskosten des Eigenkapitals bezeichnet.
Solche pauschalen Aussagen reichen uns für eine Immobilienfinanzierung nicht.
Wir möchten konkret wissen:
Wie hoch muss meine alternative Rendite überhaupt sein, damit weniger EK mathematisch sinnvoll wird?
Der Unterschied entsteht häufig durch den Beleihungsauslauf.
Wenn mehr Fremdkapital gleichzeitig den Zinssatz des gesamten Darlehens verschlechtert, wird das Zurückhalten von EK deutlich teurer.
Wenn die mathematische Grenze beispielsweise bei 4,3 % nach Steuern liegt, wäre eine erwartete alternative Rendite von 4,4 % für uns kein überzeugendes Argument.
Für ein deutlich risikoreicheres Investment sollte aus unserer Sicht auch ein deutlich höherer erwarteter Renditevorsprung vorhanden sein.
Auch wenn die Alternativanlage rechnerisch knapp schlechter abschneidet, kann es sinnvoll sein, einen Teil des Geldes liquide zu halten.
Eine Reserve hat schließlich nicht nur eine Renditefunktion, sondern auch eine Sicherheitsfunktion.
Diese Break-even-Rechnung verbindet Finanzierungszins, Beleihungsauslauf, Steuern und Opportunitätskosten in einer einzigen Entscheidungsfrage. Sie zeigt sehr klar, welche Rendite eine Alternative mindestens erwirtschaften müsste, damit weniger EK wirtschaftlich überhaupt interessant wird.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
Gabler Wirtschaftslexikon – Opportunitätskosten des Eigenkapitaleinsatzes
Dr. Klein – Beleihungsauslauf und Einfluss auf den Immobilienzins
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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