Kurzantwort
Zusätzliches EK ist für eine bessere Beleihungsstufe besonders interessant, wenn dadurch nicht nur die Darlehenssumme sinkt, sondern gleichzeitig der Zinssatz für das gesamte verbleibende Darlehen günstiger wird. Als Vergleichsgröße kann die jährliche Zinsersparnis durch das zusätzliche EK geteilt werden; zusätzlich müssen Liquiditätsverlust, steuerlicher Effekt und alternative Verwendungsmöglichkeiten des Kapitals berücksichtigt werden. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Eine hilfreiche Vergleichsgröße ist:
Das ist keine standardisierte Immobilienkennzahl, sondern eine praktische Vergleichsrechnung.
Darlehen: 250.000 €
Sollzins: 4,3 %
Zinsen im ersten Jahr vereinfacht: 10.750 €
Zusätzliches EK: 10.000 €
Darlehen: 240.000 €
Sollzins nach besserer Beleihungsstufe: 4,0 %
Zinsen im ersten Jahr vereinfacht: 9.600 €
Bezogen auf die zusätzlich eingesetzten 10.000 Euro:
Die vereinfachte Zinsersparnisrendite beträgt im ersten Jahr somit 11,5 %.
Von den 1.150 Euro entstehen etwa 430 Euro, weil schlicht 10.000 Euro weniger finanziert werden.
Weitere rund:
entstehen dadurch, dass sich der Zinssatz für das gesamte verbleibende Darlehen von 4,3 % auf 4,0 % verbessert.
Gerade dieser zweite Effekt kann einen Beleihungssprung besonders attraktiv machen.
Dr. Klein beschreibt, dass Finanzierungen vielfach nicht kontinuierlich, sondern nach Beleihungsstufen kalkuliert werden und bereits einige Tausend Euro zusätzliches EK den Wechsel in eine günstigere Zinsstufe ermöglichen können. Aktuelle Zinstabellen von Interhyp zeigen ebenfalls unterschiedliche Konditionen für verschiedene Beleihungsausläufe.
Schuldzinsen können bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit Vermietungseinkünften grundsätzlich Werbungskosten sein. Werden durch mehr EK Zinsen eingespart, sinkt daher gleichzeitig der mögliche Schuldzinsenabzug; die Zinsersparnis nach Steuern fällt entsprechend geringer aus als die reine Bruttoersparnis.
Das zusätzliche EK sollte außerdem mit der Alternative verglichen werden:
Dazu gehören insbesondere Liquiditätsreserve, Sondertilgungsmöglichkeit oder ein weiteres Investment.
Uns reicht die Aussage „Mit 10.000 Euro mehr bekommen Sie einen besseren Zins“ nicht.
Wir möchten wissen:
Wenn wenige Tausend Euro zusätzliches EK einen Zinssprung auslösen, wirkt der günstigere Zinssatz auf eine wesentlich größere Darlehenssumme.
Dann kann der letzte Euro bis zur nächsten Beleihungsstufe wirtschaftlich deutlich wertvoller sein als der erste Euro danach.
Wir würden mehrere Finanzierungsangebote unmittelbar vor und nach einer Beleihungsgrenze vergleichen.
Beispielsweise:
So wird sichtbar, an welcher Stelle zusätzliches EK besonders effizient arbeitet.
Selbst eine attraktive rechnerische Zinsersparnis wäre für uns kein ausreichender Grund, die notwendige Liquiditätsreserve aufzubrauchen.
Die Zinsersparnis pro zusätzlich eingesetztem Euro EK ist eine sehr hilfreiche Entscheidungsgröße. Besonders interessant sind die Punkte, an denen relativ wenig zusätzliches Kapital einen günstigeren Zinssatz für das gesamte Darlehen auslöst.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
Dr. Klein – Beleihungsauslauf und Einfluss auf die Kreditkonditionen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
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