Ab welchem zusätzlichen Eigenkapitaleinsatz verbessert sich der Darlehenszins einer Immobilienfinanzierung?

Ausführliche Antwort

Die entscheidende Größe ist der Beleihungsauslauf

Vereinfacht:

Beleihungsauslauf = Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer ist grundsätzlich das Finanzierungsrisiko für die Bank und desto günstiger können die angebotenen Zinskonditionen ausfallen.

So lässt sich das zusätzlich benötigte EK berechnen

Angenommener Beleihungswert:

300.000 Euro

Aktuelles Darlehen:

270.000 Euro = 90 % Beleihungsauslauf

Soll die Finanzierung auf 80 % reduziert werden, darf das Darlehen höchstens betragen:

300.000 € × 80 % = 240.000 €

Benötigtes zusätzliches EK:

270.000 € − 240.000 € = 30.000 €

Danach müssen zwei konkrete Finanzierungsangebote verglichen werden

Beispiel:

Variante A: 270.000 Euro Darlehen zu 4,25 %

Variante B: 240.000 Euro Darlehen zu 4,00 %

Vereinfachte Zinsbelastung im ersten Jahr:

Variante A: 11.475 Euro

Variante B: 9.600 Euro

Differenz:

1.875 Euro weniger Zinsen im ersten Jahr

Ein Teil des Vorteils entsteht durch die bessere Zinsstufe

Ohne Zinssenkung würden 240.000 Euro bei 4,25 % rund 10.200 Euro Zinsen kosten.

Durch die Verbesserung von 4,25 % auf 4,00 % kommen damit nochmals rund:

600 Euro Zinsersparnis pro Jahr

hinzu.

Solche Konditionsunterschiede sind real

Aktuelle Finanzierungsübersichten unterscheiden Zinssätze ausdrücklich nach Beleihungsauslauf. Auch Interhyp weist für unterschiedliche Beleihungsausläufe unterschiedliche Konditionen aus; die konkreten Grenzen und Zinsabstände verändern sich jedoch laufend und unterscheiden sich zwischen den Darlehensgebern.

Bei einer vermieteten Immobilie den Steuereffekt mitdenken

Schuldzinsen können grundsätzlich Werbungskosten sein, soweit sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen. Eine Zinsersparnis reduziert deshalb gleichzeitig die künftig abzugsfähigen Schuldzinsen; der wirtschaftliche Vorteil nach Steuern ist entsprechend geringer als die reine Brutto-Zinsersparnis.

Aus unserer Beraterpraxis

Genau nach diesen Schwellen würden wir bei einer Finanzierung suchen

Wenn beispielsweise nur noch 8.000 Euro zusätzliches EK fehlen, um eine deutlich bessere Zinsstufe zu erreichen, kann dieser Betrag wesentlich interessanter sein als weitere 8.000 Euro EK innerhalb derselben Zinsstufe.

Deshalb würden wir nicht in glatten Prozentwerten denken

Nicht automatisch:

„Ich möchte 20 % EK einsetzen.“

Sondern:

„Bei welchem EK-Einsatz verbessert sich tatsächlich das Angebot der Bank?“

Wir lassen uns deshalb mehrere Darlehenshöhen rechnen

Zum Beispiel:

270.000 Euro

260.000 Euro

250.000 Euro

240.000 Euro

und jeweils den dazugehörigen Zinssatz.

So werden mögliche Konditionssprünge sofort sichtbar.

Danach rechnen wir die zusätzliche EK-Rendite

Wenn beispielsweise 10.000 Euro zusätzliches EK aufgrund einer besseren Zinsstufe jährlich 700 Euro zusätzliche Zinsersparnis erzeugen, entspricht allein dieser Konditionsvorteil zunächst:

700 € ÷ 10.000 € = 7 %

Zusätzlich muss aber berücksichtigt werden, dass das Kapital anschließend gebunden ist und gegebenenfalls an anderer Stelle fehlen kann.

Nicht die letzte Reserve für einen Zinssprung einsetzen

Selbst ein attraktiver Konditionsvorteil wäre für uns kein Grund, die persönliche oder immobilienbezogene Liquiditätsreserve vollständig aufzubrauchen.

Gerade beim Finanzierungvergleich lohnt es sich, die nächste günstigere Beleihungsstufe mathematisch gezielt anzusteuern. Häufig liegt genau dort ein besonders effizienter EK-Einsatz – deutlich sinnvoller als einfach pauschal möglichst viel oder möglichst wenig Eigenkapital einzusetzen.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.