Was ist der Beleihungsauslauf bei einer Kapitalanlageimmobilie und warum ist er wichtig?

Ausführliche Antwort

So wird der Beleihungsauslauf berechnet

Vereinfacht lautet die Formel:

Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100 = Beleihungsauslauf

Bei mehreren relevanten Darlehen oder bestehenden Vorlasten werden diese für die bankseitige Berechnung entsprechend berücksichtigt.

Beispiel

Setzt die Bank für eine Immobilie einen Beleihungswert von 300.000 Euro an und werden darauf insgesamt 240.000 Euro finanziert, beträgt der Beleihungsauslauf:

240.000 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 80 %

Beleihungswert ist nicht dasselbe wie Kaufpreis

Das ist besonders wichtig: Die Bank setzt für ihre Risikobetrachtung nicht zwangsläufig den Kaufpreis an. Der Beleihungswert soll einen langfristig nachhaltig erzielbaren Wert abbilden und liegt deshalb regelmäßig unter dem aktuellen Markt- beziehungsweise Verkehrswert.

Deshalb können 80 % Finanzierung und 80 % Beleihungsauslauf unterschiedlich sein

Kostet eine Wohnung 400.000 Euro und werden 320.000 Euro finanziert, entspricht dies zwar 80 % des Kaufpreises. Beträgt der bankseitige Beleihungswert aber beispielsweise nur 360.000 Euro, liegt der Beleihungsauslauf bereits bei rund 88,9 %.

Der Beleihungsauslauf beeinflusst häufig den Zinssatz

Banken verwenden den Beleihungsauslauf als Risikokennzahl. Je geringer der Anteil des Darlehens am Beleihungswert ist, desto größer ist der Sicherheitspuffer der Bank; deshalb werden niedrigere Beleihungsausläufe häufig mit besseren Finanzierungskonditionen verbunden.

Häufig gibt es Konditionsstufen

Insbesondere Beleihungsausläufe um beziehungsweise unter 60 % gelten bei vielen Finanzierungen als besonders sicher; darüber können sich die Zinssätze stufenweise verändern. Die konkrete Preisgestaltung unterscheidet sich jedoch von Bank zu Bank.

Beleihungsauslauf und Fremdkapitalquote sind nicht dasselbe

Die Fremdkapitalquote betrachtet vereinfacht, welcher Anteil der Investition mit Krediten finanziert wird. Der Beleihungsauslauf betrachtet dagegen das Verhältnis der Finanzierung zum bankseitigen Beleihungswert – deshalb können beide Prozentwerte deutlich voneinander abweichen.

Aus unserer Beraterpraxis

Für die Finanzierung eine sehr wichtige Kennzahl

Den Beleihungsauslauf würden wir als sehr wichtige Finanzierungskennzahl einstufen, weil er unmittelbar Einfluss darauf haben kann, welche Banken finanzieren und zu welchen Konditionen.

Ein niedriger Beleihungsauslauf ist nicht automatisch das beste Ziel

Mehr Eigenkapital kann den Beleihungsauslauf senken und damit den Zinssatz verbessern. Gleichzeitig wird dadurch aber zusätzliches eigenes Kapital langfristig in der Immobilie gebunden.

Zinsvorteil gegen Liquiditätsverlust rechnen

Wir würden deshalb nicht automatisch beispielsweise 50.000 Euro zusätzliches Eigenkapital einsetzen, nur um eine niedrigere Beleihungsstufe zu erreichen. Entscheidend ist, wie groß die tatsächliche Zinsersparnis ist und welchen Wert die erhaltene Liquidität für den Anleger besitzt.

Konditionssprünge genau prüfen

Interessant wird es insbesondere dann, wenn schon ein relativ kleiner zusätzlicher Eigenkapitaleinsatz dazu führt, dass eine günstigere Beleihungsstufe erreicht wird. Dann kann der zusätzliche Eigenkapitaleinsatz über die gesamte Zinsbindung deutlich stärker wirken.

Auch die Anschlussfinanzierung kann profitieren

Durch Tilgung sinkt die Restschuld im Laufe der Jahre. Steigt gleichzeitig der Immobilienwert oder bleibt er zumindest stabil, kann sich dadurch bei einer späteren Anschlussfinanzierung ein niedrigerer Beleihungsauslauf und damit möglicherweise eine günstigere Risikoeinstufung ergeben.

Der Beleihungsauslauf sagt nicht, ob die Immobilie selbst eine gute Kapitalanlage ist. Er sagt vor allem etwas über Finanzierungsrisiko, Eigenkapitaleinsatz und mögliche Kreditkonditionen aus und sollte deshalb gemeinsam mit Objektrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow betrachtet werden.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Dr. Klein – Beleihungsauslauf einfach erklärt

Interhyp – Baufinanzierungslexikon: Beleihungsauslauf und Beleihungswert