Wie viel Eigenkapital benötige ich für eine Kapitalanlageimmobilie?

Ausführliche Antwort

Eine für alle Käufer geltende Mindesteigenkapitalquote gibt es bei der Finanzierung einer Kapitalanlageimmobilie nicht. Banken müssen die Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, Ausgaben und weiteren wirtschaftlichen Umständen individuell prüfen; eine feste Prozentzahl schreibt das Gesetz dafür nicht vor. (§ 505a BGB, Immobilienkreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung)

Zusätzlich bewertet die Bank die Immobilie und vergleicht die Darlehenshöhe mit ihrem Beleihungswert – daraus ergibt sich der sogenannte Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser ausfällt, desto geringer ist aus Sicht der Bank normalerweise das Finanzierungsrisiko. (BaFin zum Immobilienkredit)

Eine sinnvolle Untergrenze besteht häufig darin, zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen zu können. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer von derzeit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist, können die gesamten Kaufnebenkosten einen erheblichen zusätzlichen Betrag ausmachen. (Verbraucherzentrale zu Kaufnebenkosten)

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entsprechen Kaufnebenkosten von beispielsweise 10 Prozent bereits 30.000 Euro. Werden zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingesetzt, wären insgesamt 90.000 Euro eigene Mittel erforderlich – zuzüglich einer verbleibenden Liquiditätsreserve. Die Verbraucherzentrale nennt als besonders vorsichtige Orientierung 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten. (Verbraucherzentrale zur Immobilienfinanzierung)

Für Kapitalanleger muss ein möglichst hoher Eigenkapitaleinsatz allerdings nicht automatisch die wirtschaftlich beste Lösung sein. Eine Finanzierung des vollständigen Kaufpreises kann bei gutem Einkommen, einwandfreier Bonität und einer für die Bank überzeugenden Immobilie möglich sein. In besonderen Fällen kann sogar eine Finanzierung einschließlich der Kaufnebenkosten angeboten werden, die häufig als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet wird. Solche Finanzierungen unterliegen jedoch strengeren Anforderungen und können höhere Zinsen sowie größere Risiken bei einem vorzeitigen Verkauf verursachen. (Sparkasse zur Vollfinanzierung)

Mehr Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme, die monatliche Belastung und häufig auch den angebotenen Zinssatz. Weniger Eigenkapital erhält dagegen die eigene Liquidität und kann die prozentuale Rendite auf das eingesetzte Kapital erhöhen, verstärkt aber ebenso mögliche Verluste. Bei einer vermieteten Immobilie können Schuldzinsen steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie wirtschaftlich mit den Mieteinnahmen zusammenhängen. Ein steuerlicher Abzug macht eine zu hohe Verschuldung jedoch nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. (§ 9 EStG)

Entscheidend ist deshalb nicht nur, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, sondern wie viel davon nach dem Kauf noch verfügbar bleibt. Rücklagen werden beispielsweise für Leerstand, Reparaturen, nicht umlagefähige Kosten oder eine Sonderumlage der Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt. Die passende Eigenkapitalhöhe liegt dort, wo Finanzierungskonditionen, monatlicher Cashflow, persönliche Sicherheit und verbleibende Liquidität sinnvoll zusammenpassen.

Aus unserer Beraterpraxis

Jeder Fall und jeder Mensch ist individuell. Wenn man als Berater über viele Jahre Kunden zu diesem Thema allerdings berät, Fragen stellt und wirklich zuhört, merkt man ziemlich schnell: Viele unserer Kunden möchten aus guten Gründen so wenig Eigenkapital (EK) wie möglich einbringen. Das hat meistens zwei Gründe. Erstens ist das eingesetzte EK zunächst für lange Zeit gebunden. Dadurch werden die eigenen Reserven kleiner und man ist finanziell nicht mehr so flexibel. Zweitens gilt: Je weniger EK in einer einzelnen Immobilie gebunden wird, desto eher besteht später die Bereitschaft und Möglichkeit, in eine weitere Kapitalanlageimmobilie zu investieren. Genau das bringt oftmals wirtschaftlich, steuerlich und am Ende auch rechnerisch weit mehr, als einen großen Teil des verfügbaren EK in nur einer Immobilie zu binden. Diese Überlegungen gelten in dieser Form vor allem für vermietete Kapitalanlageimmobilien; bei selbst genutzten Immobilien ist die Situation anders zu bewerten.

Eine FAQ-Antwort ersetzt keine persönliche Betrachtung – sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Ihr Vorhaben genauer einordnen möchten.