Wie bewerten Banken den Kaufpreis und den Wert einer Immobilie?

Ausführliche Antwort

Der Kaufpreis einer Immobilie entsteht durch die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer. Die Bank prüft dagegen aus ihrer eigenen Risikoperspektive, welchen Wert die Immobilie als Sicherheit für das beantragte Darlehen besitzt. Kaufpreis und bankinterner Immobilienwert können deshalb deutlich voneinander abweichen.

Zunächst ist zwischen dem Verkehrswert beziehungsweise Marktwert und dem Beleihungswert zu unterscheiden. Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der für die Immobilie zum Bewertungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden könnte. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse sollen dabei unberücksichtigt bleiben (§ 194 BauGB).

Der Beleihungswert wird vorsichtiger und langfristiger betrachtet. Er soll auch bei möglichen zukünftigen Marktschwankungen eine tragfähige Grundlage für die Kreditsicherheit bilden. Nach dem Pfandbriefgesetz darf der Beleihungswert den auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht überschreiten (§ 16 PfandBG).

Für die Wertermittlung können das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren herangezogen werden. Welches Verfahren im konkreten Fall das größte Gewicht erhält, hängt von der Immobilienart, ihrer Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab.

Bei Eigentumswohnungen spielt häufig das Vergleichswertverfahren eine wichtige Rolle. Dabei wird untersucht, zu welchen Preisen hinreichend vergleichbare Wohnungen verkauft wurden. Berücksichtigt werden unter anderem die Lage, die Wohnfläche, das Baujahr, der Zustand, die Ausstattung, das Stockwerk, ein vorhandener Balkon oder Aufzug sowie die Nutzungsmöglichkeiten.

Die verwendeten Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale ausreichend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Bei einer Bewertung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ist von dem ermittelten Ausgangswert außerdem ein Sicherheitsabschlag von mindestens zehn Prozent vorzunehmen (§ 19 BelWertV).

Bei Eigentumswohnungen können auch computerunterstützte und datenbankbasierte Bewertungsmodelle eingesetzt werden. Die Beleihungswertermittlungsverordnung verlangt dafür unter anderem eine regelmäßige Validierung der verwendeten Modelle und Daten sowie eine fortlaufende Qualitätssicherung der Bewertungsergebnisse.

Beim Ertragswertverfahren wird betrachtet, welche nachhaltigen Erträge die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften kann. Von den anerkannten Einnahmen werden Bewirtschaftungskosten, mögliche Mietausfälle und weitere kalkulatorische Belastungen abgezogen. Wie Banken die bestehende Miete und den Mietvertrag beurteilen, wird in einer eigenen FAQ ausführlich behandelt.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann zusätzlich das bestehende Mietverhältnis den Wert beeinflussen. Eine vermietete Wohnung steht einem möglichen Eigennutzer nicht sofort zur Verfügung und spricht deshalb häufig einen kleineren Käuferkreis an als eine vergleichbare freie Wohnung. Die Beleihungswertermittlungsverordnung sieht ausdrücklich vor, dass eine durch die Vermietung entstehende Wertminderung nachvollziehbar ermittelt und vom Beleihungswert abgezogen werden muss (§ 4 BelWertV).

Auch der bauliche und wirtschaftliche Zustand des Objekts fließt in die Bewertung ein. Ein erkennbarer Instandhaltungsstau, Baumängel, eine alte Heizungsanlage, eine geringe Erhaltungsrücklage oder bevorstehende größere Sanierungsmaßnahmen können zu zusätzlichen Abschlägen führen.

Darüber hinaus berücksichtigt die Bank, wie gut die Immobilie am jeweiligen Standort voraussichtlich wieder verkauft werden könnte. Eine marktgängige Wohnungsgröße, ein sinnvoller Grundriss, eine gute Infrastruktur und eine stabile Nachfrage können die Verwertbarkeit verbessern. Eine ungewöhnliche Nutzung, ein sehr eingeschränkter Käuferkreis oder eine wirtschaftlich schwache Region können dagegen zu einer vorsichtigeren Bewertung führen.

Die Kaufnebenkosten erhöhen den Immobilienwert aus Sicht der Bank normalerweise nicht. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision entstehen zwar durch den Erwerb, stellen für die Bank aber keinen zusätzlichen Gegenwert in der Immobilie dar.

Liegt der Kaufpreis über dem von der Bank anerkannten Immobilienwert, muss die Differenz regelmäßig durch zusätzliches Eigenkapital oder weitere Sicherheiten ausgeglichen werden. Gleichzeitig steigt der sogenannte Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und dem von der Bank angesetzten Wert. Ein höherer Beleihungsauslauf kann zu einem höheren Zinssatz, einer Begrenzung des möglichen Darlehens oder einer Ablehnung der Finanzierung führen.

Eine Finanzierungszusage bedeutet daher nicht automatisch, dass die Bank den Kaufpreis für günstig oder angemessen hält. Eine Bank kann auch einen vergleichsweise hohen Kaufpreis finanzieren, wenn der Käufer ausreichend Eigenkapital, ein hohes Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten einbringt.

Aus unserer Beraterpraxis

Die unterschiedlichen Einschätzungen des Beleihungswerts, durch Banken auf der einen Seite und Finanzierungsvermittler und Kreditinteressenten auf der anderen Seite, sind seit Jahrzehnten ein Dauerbrenner und die Quelle unzähliger Diskussionen. Alle Beteiligten betrachten dieselbe Immobilie, können dabei aber zu deutlich voneinander abweichenden Ergebnissen kommen.

Ein häufiger Irrtum lautet: Wenn die Bank den Kauf finanziert, wird der Kaufpreis schon richtig sein. Das stimmt so nicht. Die Bank bewertet nicht ausschließlich die Immobilie, sondern die gesamte Finanzierung einschließlich Einkommen, Vermögen, Eigenkapital und weiterer Sicherheiten des Käufers.

Ein finanzstarker Käufer kann deshalb möglicherweise auch eine Immobilie finanziert bekommen, deren Kaufpreis über dem bankinternen Wert liegt. Die Finanzierungszusage ist damit kein Gütesiegel für den Kaufpreis und ersetzt keine eigenständige Prüfung des Investments.

Auf der anderen Seite haben wir erlebt, dass Banken Immobilien zu niedrig bewerten, weil ihre Vergleichsdaten den konkreten Teilmarkt nicht ausreichend abbilden. Das kann beispielsweise bei neu entstandenen Wohngebieten, umfassend modernisierten Bestandsobjekten oder besonderen Mikrolagen passieren. Ein automatisiertes Bewertungssystem erkennt solche Unterschiede nicht immer in dem Umfang, in dem sie am örtlichen Immobilienmarkt tatsächlich bezahlt werden.

Erschwerend kommt hinzu, dass Banken ihre genaue Bewertung und die verwendeten Vergleichsdaten nicht immer vollständig offenlegen. Der Käufer oder Finanzierungsvermittler erfährt dann möglicherweise nur, dass der Kaufpreis aus Sicht der Bank zu hoch sei, mehr Eigenkapital benötigt werde oder die Finanzierung nicht begleitet werden könne.

In solchen Situationen können kleinere regionale Banken manchmal die bessere Wahl sein. Ihre Zinskonditionen erscheinen auf den ersten Blick möglicherweise etwas ungünstiger als die Angebote großer überregionaler Anbieter. Dafür verfügen sie häufig über eigene Sach- und Fachkenntnisse vor Ort und können regionale Besonderheiten besser beurteilen. Ein höherer und sachgerechterer Beleihungswert kann den Beleihungsauslauf verbessern und dadurch zu einer insgesamt günstigeren Finanzierung führen. In anderen Fällen wird die Finanzierung durch die realistischere Bewertung überhaupt erst möglich, während große überregionale Anbieter aufgrund ihrer standardisierten Bewertungssysteme grundsätzlich ablehnen.

Wir haben außerdem festgestellt, dass dieselbe Immobilie von verschiedenen Banken spürbar unterschiedlich bewertet werden kann. Eine ablehnende oder ungünstige Bewertung sollte deshalb fachlich geprüft werden, bevor eine grundsätzlich passende Kapitalanlage vorschnell aufgegeben wird. Dabei geht es nicht darum, einen tatsächlich überhöhten Kaufpreis schönzurechnen, sondern darum, eine Bank zu finden, deren Bewertungsmodell die konkrete Immobilie und den örtlichen Teilmarkt sachgerecht erfasst.

Gerade bei größeren Abweichungen zwischen Kaufpreis und Bankwert kann eine erfahrene Finanzierungsbegleitung entscheidend sein. Wir können auf jahrzehntelange Erfahrung, umfangreiche Vergleichsmöglichkeiten und ein gewachsenes Netzwerk zurückgreifen. Dadurch lassen sich unpassende Bewertungsansätze häufig frühzeitig erkennen, gegenüber der Bank mit belastbaren Unterlagen aufarbeiten und Finanzierungsalternativen gezielt prüfen.

Eine FAQ-Antwort kann Bewertungsgrundsätze erklären – entscheidend bleibt jedoch, wie die konkrete Immobilie von den tatsächlich infrage kommenden Banken beurteilt wird. Wenn Sie möchten, begleiten wir Sie dabei gerne.