Kurzantwort
Eine pauschal optimale Tilgung gibt es bei Kapitalanlageimmobilien nicht: Eine höhere Tilgung senkt Restschuld und Zinsrisiko, erhöht aber gleichzeitig die monatliche Belastung und bindet Liquidität. Für Kapitalanleger sollte die Tilgung deshalb zur Finanzierung, zum Cashflow, zur gewünschten Liquiditätsreserve und zur langfristigen Investitionsstrategie passen. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate während der Zinsbindung grundsätzlich konstant. Weil mit jeder Rate die Restschuld sinkt und damit auch der Zinsanteil kleiner wird, steigt der tatsächliche Tilgungsanteil innerhalb der Rate im Laufe der Zeit automatisch an.
Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und 4 % Sollzins ergeben sich vereinfacht:
| Anfängliche Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 Jahren ca. |
|---|---|---|
| 1 % | 1.250 € | 263.000 € |
| 2 % | 1.500 € | 226.000 € |
| 3 % | 1.750 € | 190.000 € |
| 4 % | 2.000 € | 153.000 € |
Der Unterschied ist erheblich: Mit 3 statt 1 % anfänglicher Tilgung sind nach zehn Jahren in diesem Beispiel rund 73.000 Euro weniger Schulden vorhanden.
Je geringer die spätere Restschuld, desto kleiner ist der Kreditbetrag, auf den ein möglicherweise höherer Anschlusszins wirkt. Genau deshalb beeinflusst die Tilgung unmittelbar das langfristige Zinsrisiko.
Wer statt 3 % nur 2 % tilgt, hat im Beispiel monatlich 250 Euro mehr freie Liquidität. Für einen Kapitalanleger kann dies bewusst gewollt sein, etwa für Rücklagen oder weitere Investitionen.
Bei einer selbst genutzten Immobilie steht häufig die möglichst schnelle Entschuldung stark im Vordergrund. Bei einer Kapitalanlage kann zusätzlich die Frage wichtig sein, wie viel Kapital dauerhaft in einem einzelnen Objekt gebunden werden soll.
Finanzierungsvermittler wie Interhyp und Dr. Klein empfehlen bei klassischen Immobilienfinanzierungen häufig mindestens etwa 2 % anfängliche Tilgung, sofern die finanzielle Situation dies ermöglicht. Für eine Kapitalanlage sollte dieser Wert jedoch nicht ungeprüft übernommen werden, sondern Teil der individuellen Gesamtstrategie sein.
Schon vor Abschluss der Finanzierung sollte für verschiedene Tilgungssätze verglichen werden, wie sich Monatsrate, Restschuld und Gesamtverschuldung über die Jahre entwickeln. Ein Tilgungsplan stellt diese Entwicklung transparent dar.
Bei Kapitalanlageimmobilien möchten viele Anleger bewusst Liquidität und finanzielle Flexibilität erhalten. Eine hohe Tilgung kann zwar sehr sicher sein, aber gleichzeitig Kapital binden, das für Rücklagen oder weitere Investments genutzt werden könnte.
Wenn nach zehn oder fünfzehn Jahren noch fast die gesamte ursprüngliche Finanzierung besteht, bleibt das Investment stark vom zukünftigen Zinsniveau abhängig.
Eine Tilgung ist aus unserer Sicht dann gut gewählt, wenn zwischen diesen drei Punkten ein vernünftiges Verhältnis besteht.
Wir würden beispielsweise 1 %, 2 % und 3 % Tilgung nebeneinanderstellen und prüfen, was nach zehn Jahren aus Monatsrate, Cashflow und Restschuld geworden ist.
Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsmöglichkeiten können attraktiv sein, weil der Anleger seine Tilgung später an eine veränderte Einkommens- oder Vermögenssituation anpassen kann.
Eine geringe Tilgung kann die laufende Liquiditätsbelastung reduzieren und bestimmte Renditekennzahlen attraktiv erscheinen lassen. Gleichzeitig steigt aber die langfristig verbleibende Verschuldung.
Die anfängliche Tilgung ist für uns eine der wichtigsten Stellschrauben der Finanzierungsstrategie. Nicht maximal tilgen und nicht maximal hebeln, sondern eine Finanzierung wählen, die Schuldenabbau, Sicherheit und Investitionsflexibilität sinnvoll miteinander verbindet.
Eine FAQ-Antwort bietet Orientierung – welche Lösung zu Ihnen passt, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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