Kurzantwort
Eine höhere Tilgung reduziert Restschuld, Zinskosten und Anschlussfinanzierungsrisiko; mehr Liquidität erhöht dagegen Ihre finanzielle Flexibilität für Rücklagen und weitere Investitionen. Für Kapitalanleger ist deshalb häufig nicht die maximal mögliche Tilgung optimal, sondern ein sinnvoller Mittelweg zwischen Schuldenabbau und verfügbarer Liquidität. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Jeder zusätzlich getilgte Euro reduziert unmittelbar die Restschuld. Dadurch fallen künftig weniger Zinsen an und ein später höherer Anschlusszins wirkt auf einen kleineren Kreditbetrag.
Geld, das einmal zur Tilgung eingesetzt wurde, steht normalerweise nicht mehr kurzfristig für eine Reparatur, Sonderumlage, einen Mietausfall oder den Erwerb einer weiteren Immobilie zur Verfügung. Deshalb sollte eine ausreichende Liquiditätsreserve grundsätzlich Vorrang vor einer freiwilligen zusätzlichen Tilgung haben.
Wer langfristig mehrere Immobilien erwerben möchte, kann bewusst eine niedrigere Tilgung wählen, um Kapital für weitere Investments verfügbar zu halten. Interhyp weist bei Kapitalanlageimmobilien ebenfalls darauf hin, dass eine geringere Tilgung für den Portfolioaufbau sinnvoll sein kann, während eine höhere Tilgung eine risikoärmere Entschuldungsstrategie darstellt.
Schuldzinsen können bei einer vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden, soweit sie wirtschaftlich mit den Vermietungseinkünften zusammenhängen. Die eigentliche Tilgung des Darlehens ist dagegen keine Werbungskostenposition.
Nur wegen der steuerlichen Absetzbarkeit von Zinsen einen Kredit möglichst hoch zu halten, wäre wirtschaftlich zu kurz gedacht. Auch nach einer steuerlichen Entlastung verursacht Fremdkapital reale Kosten.
Wer beispielsweise 20.000 Euro nicht zusätzlich tilgt, sollte wissen, warum er diese Liquidität behalten möchte. Für eine Reserve, ein weiteres Investment oder eine andere wirtschaftlich sinnvolle Verwendung kann das nachvollziehbar sein; dauerhaft unverzinstes Geld bei gleichzeitig hohen Kreditzinsen ist dagegen weniger attraktiv.
Ein Darlehen mit moderater laufender Tilgung und kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten kann Flexibilität schaffen: Zunächst bleibt Liquidität verfügbar, später kann bei ausreichenden Reserven freiwillig zusätzlich getilgt werden. Sondertilgungen reduzieren Restschuld und zukünftige Zinskosten.
Die Entscheidung hängt insbesondere von Kreditzins, Restschuld, Liquiditätsreserve, Einkommen, Risikobereitschaft und der Frage ab, ob weitere Investitionen geplant sind.
Eine niedrige Restschuld hilft wenig, wenn eine unerwartete Sonderumlage von 15.000 Euro anschließend nur mit einem teuren zusätzlichen Kredit bezahlt werden kann.
Stehen beispielsweise jährlich 10.000 Euro zusätzlich zur Verfügung, würden wir fragen: Was bringt uns wirtschaftlich und strategisch mehr – Sondertilgung, liquide Reserve oder ein weiteres Investment?
Wer langfristig mehrere Immobilien erwerben möchte, braucht immer wieder Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Reserven. Eine extrem hohe Tilgung der ersten Immobilie kann diesen Aufbau erheblich verlangsamen.
Ein hoher Fremdkapitalhebel erhöht gleichzeitig Zins-, Anschlussfinanzierungs- und Liquiditätsrisiken. Die Finanzierung muss auch dann tragfähig bleiben, wenn nicht jede Entwicklung optimal verläuft.
Eine moderate Tilgung kombiniert mit ausreichender Liquidität, Tilgungssatzwechseln und kostenfreien Sondertilgungsmöglichkeiten kann für Kapitalanleger sehr attraktiv sein. Dann muss nicht heute endgültig entschieden werden, wie viel in zehn Jahren getilgt sein soll.
Bei sehr hohen Finanzierungskosten gewinnt eine zusätzliche Tilgung wirtschaftlich an Attraktivität. Bei günstiger Finanzierung und einer überzeugenden alternativen Kapitalverwendung kann dagegen das Halten von Liquidität interessanter sein.
Für uns lautet die Frage deshalb nicht „Wie schnell kann ich maximal entschulden?“, sondern: „Wie viel Tilgung brauche ich für eine solide Finanzierung, ohne mir unnötig die finanzielle Flexibilität für Rücklagen und weitere Investments zu nehmen?“
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
Interhyp – Tilgung bei Immobilien und Kapitalanlagen
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
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