Wie viel Liquiditätsreserve sollte ich für eine Kapitalanlageimmobilie vorhalten?

Ausführliche Antwort

Die Reserve ist nicht dasselbe wie das eingesetzte Eigenkapital

Eigenkapital wird beim Kauf verwendet; eine Liquiditätsreserve bleibt dagegen nach dem Kauf kurzfristig verfügbar. Gerade deshalb sollte nicht automatisch das gesamte vorhandene Vermögen in Kaufpreis und Kaufnebenkosten fließen.

Welche Risiken soll die Reserve auffangen?

Bei vermieteten Immobilien können trotz fehlender Mieteinnahmen laufende Kosten weiter anfallen; hinzu kommen mögliche Reparaturen, Instandhaltung oder steigende Finanzierungskosten. Auch die Sparkassen weisen bei Kapitalanlageimmobilien ausdrücklich darauf hin, einen Puffer für unerwartete Entwicklungen einzuplanen.

Eine pauschale Summe wäre unseriös

Eine junge Wohnung in einem gut gefüllten WEG-Rücklagentopf und mit sicher vermietbarer Lage benötigt möglicherweise einen anderen persönlichen Puffer als eine ältere Wohnung mit Sanierungsrisiken, geringer WEG-Rücklage und hoher Finanzierung.

Sinnvoll ist eine Aufteilung in mehrere Risikoblöcke

Bei der Berechnung können beispielsweise berücksichtigt werden:

mehrere Monate Finanzierung und Eigentümerkosten + möglicher Mietausfall + eigener Reparaturpuffer + mögliches Sonderumlagenrisiko.

Ein vereinfachtes Beispiel

Betragen Darlehensrate und dauerhaft selbst zu tragende Eigentümerkosten zusammen 1.500 Euro monatlich, entsprechen sechs Monatsbelastungen bereits 9.000 Euro. Soll zusätzlich beispielsweise ein eigener Reparaturpuffer von 5.000 Euro vorhanden sein, ergäbe sich in diesem Beispiel eine objektspezifische Reserve von 14.000 Euro.

Sechs Monate sind dabei keine allgemeingültige Vorschrift

Das Beispiel soll lediglich eine nachvollziehbare Berechnungsmethode zeigen. Je nach Einkommen, Objektzustand, WEG, Finanzierung und sonstigem Vermögen können sowohl geringere als auch deutlich höhere Reserven sinnvoll sein.

Persönliche und immobilienbezogene Reserve unterscheiden

Neben dem Puffer für die Immobilie sollte berücksichtigt werden, dass auch das private Einkommen ausfallen oder andere persönliche Ausgaben entstehen können. Die Verbraucherzentrale empfiehlt bei Immobilienfinanzierungen ausdrücklich ausreichende finanzielle Rücklagen und warnt davor, Finanzierungen bis an die persönliche Belastungsgrenze auszureizen.

Rücklagen müssen verfügbar sein

Eine Liquiditätsreserve erfüllt ihren Zweck nur, wenn im Bedarfsfall kurzfristig darauf zugegriffen werden kann. Geld, das vollständig langfristig gebunden oder starken Kursschwankungen ausgesetzt ist, erfüllt diese Funktion nur eingeschränkt.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir würden nicht das letzte verfügbare Geld in den Kauf stecken

Gerade Kapitalanleger möchten häufig möglichst wenig Eigenkapital einsetzen. Das kann sinnvoll sein – wenn die dadurch erhaltene Liquidität anschließend tatsächlich als Reserve zur Verfügung steht und nicht vollständig anderweitig ausgegeben wird.

Für uns zählt die Reserve stärker als eine minimale Renditeverbesserung

Wenn 10.000 Euro zusätzliches Eigenkapital die rechnerische Rendite oder den Zinssatz nur geringfügig verbessern, dadurch aber praktisch keine liquide Reserve mehr vorhanden wäre, würden wir sehr genau abwägen.

Objekt und WEG bestimmen den notwendigen Puffer mit

Bei einer älteren Bestandswohnung, einer kleinen WEG oder erkennbaren Sanierungsthemen würden wir grundsätzlich mehr Vorsicht einplanen als bei einem technisch jungen Objekt mit gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage.

Einkommen und Vermögen gehören ebenfalls dazu

Ein Anleger mit sehr stabilem Einkommen und großen freien Geldanlagen kann dieselbe Immobilie mit einer kleineren separat gehaltenen Objektreserve tragen als jemand, dessen monatliche Haushaltsrechnung bereits knapp kalkuliert ist.

Mehrere Immobilien benötigen eine andere Betrachtung

Bei mehreren Kapitalanlageimmobilien müssen nicht zwingend für jede Wohnung vollständig getrennte Reserven aufgebaut werden. Entscheidend ist, ob die Gesamtliquidität des Anlegers auch mehrere gleichzeitig auftretende Probleme verkraften könnte.

Die Reserve verhindert Entscheidungen unter Druck

Wer ausreichend Liquidität besitzt, muss bei einer Reparatur, einem Leerstand oder einer Sonderumlage nicht sofort einen teuren Kredit aufnehmen oder andere Vermögenswerte zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen.

Für uns gehört eine angemessene Liquiditätsreserve zu den wichtigsten Sicherheitsfaktoren einer fremdfinanzierten Kapitalanlageimmobilie. Eine hohe rechnerische Eigenkapitalrendite ist wenig wert, wenn schon eine größere unerwartete Rechnung die Finanzierung ins Wanken bringt.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung und finanzielle Reserven

Sparkassen-Immobilien – Risiken und Puffer bei Kapitalanlageimmobilien