Was ist eine Sensitivitätsanalyse bei einer Kapitalanlageimmobilie und warum ist sie wichtig?

Ausführliche Antwort

Eine Annahme wird verändert

Bei einer klassischen Sensitivitätsanalyse wird normalerweise eine unsichere Eingangsgröße verändert, während die übrigen Annahmen zunächst gleich bleiben. Anschließend wird geprüft, wie stark sich beispielsweise Kapitalwert, IRR oder Cashflow verändern.

Beispiel: Anschlusszins

Eine Immobilie erzielt in der Ausgangsrechnung einen monatlichen Cashflow von minus 50 Euro. Anschließend wird geprüft, wie sich der Cashflow entwickelt, wenn der zukünftige Finanzierungszins beispielsweise 3 %, 4 %, 5 % oder 6 % beträgt.

Weitere typische Prüfgrößen

Bei einer Kapitalanlageimmobilie können insbesondere Mietentwicklung, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsaufwand, Anschlusszins und späterer Verkaufspreis variiert werden.

Empfindliche Annahmen werden sichtbar

Verändert sich das Ergebnis bereits bei einer kleinen Änderung einer Eingangsgröße stark, besitzt die Investition gegenüber diesem Faktor eine hohe Sensitivität. Bleibt das Ergebnis trotz deutlicher Veränderung nahezu stabil, ist die Sensitivität entsprechend geringer.

Auch kritische Grenzwerte können ermittelt werden

Eine Sensitivitätsanalyse kann beispielsweise zeigen, bei welchem Zinssatz, welcher Miethöhe oder welchem Verkaufspreis der Kapitalwert gerade auf null fällt und die Investition damit ihre vorgegebene Vorteilhaftigkeitsgrenze erreicht.

Sensitivitätsanalyse und Szenarioanalyse sind nicht dasselbe

Bei der Sensitivitätsanalyse wird typischerweise eine einzelne Größe verändert. Bei einer Szenarioanalyse werden dagegen mehrere Annahmen gleichzeitig zu einem beispielsweise vorsichtigen, realistischen oder optimistischen Gesamtbild kombiniert.

Die Methode ersetzt keine Prognose

Sie sagt nicht voraus, welcher Zinssatz oder Verkaufspreis tatsächlich eintreten wird. Sie zeigt vielmehr, wie abhängig das Investment von bestimmten Annahmen ist und damit, wo die größten wirtschaftlichen Risiken liegen.

Aus unserer Beraterpraxis

Für uns wichtiger als die perfekte Ausgangsrechnung

Eine Immobilienkalkulation kann auf zwei Nachkommastellen exakt aussehen und trotzdem wenig belastbar sein, wenn bereits kleine Veränderungen das Ergebnis vollständig drehen.

Wir würden die wichtigsten Stellschrauben bewusst verschlechtern

Beispielsweise würden wir prüfen: Was passiert bei weniger Mietsteigerung, höheren Instandhaltungskosten, einem höheren Anschlusszins oder einem niedrigeren Verkaufspreis?

Besonders interessant ist der Abstand zur Schmerzgrenze

Wenn eine Finanzierung bei 4 % Zins gut funktioniert, bei 4,5 % aber bereits erhebliche Probleme entstehen, ist das für uns eine wichtige Information. Funktioniert das Investment dagegen selbst bei 6 % noch vernünftig, besitzt es einen deutlich größeren Puffer.

Nicht jede Variable verdient dieselbe Aufmerksamkeit

Wenn eine Änderung der Verwaltungskosten um 20 % die Gesamtrendite kaum verändert, müssen wir darüber nicht lange diskutieren. Wenn dagegen 10 % weniger Verkaufserlös den IRR massiv reduziert, sollte genau diese Annahme besonders kritisch geprüft werden.

Eine gute Immobilie sollte nicht nur im Idealzustand funktionieren

Wir bevorzugen Investments, deren Wirtschaftlichkeit auch dann noch nachvollziehbar bleibt, wenn nicht jede ursprüngliche Annahme exakt eintritt.

Für eine fundierte Investitionsentscheidung halten wir die Sensitivitätsanalyse für sehr wertvoll, weil sie aus einer einzelnen Renditezahl eine echte Risikobetrachtung macht.

Eine FAQ-Antwort kann vieles verständlicher machen, doch eine gute Entscheidung sollte immer Ihre persönlichen Voraussetzungen berücksichtigen.

Weiterführende Quellen

Gabler Wirtschaftslexikon – kritischer Wert und Sensitivitätsanalyse. Zur Quelle

OpenStax – Sensitivity Analysis in Forecasting. Zur Quelle