Kurzantwort
Der interne Zinsfuß ( IRR – Internal Rate of Return ) zeigt die rechnerische jährliche Verzinsung einer Investition unter Berücksichtigung der Ein- und Auszahlungen über die gesamte betrachtete Haltedauer. Gerade bei Immobilien kann er aussagekräftiger sein als eine einfache Mietrendite, weil auch spätere Cashflows und ein angenommener Verkaufserlös einbezogen werden können. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Der interne Zinsfuß ist der Zinssatz, bei dem der Kapitalwert aller zukünftigen Ein- und Auszahlungen einer Investition rechnerisch null beträgt.
Anders als eine einfache Renditekennzahl berücksichtigt der IRR, wann Eigenkapital eingesetzt und wann Geld zurückfließt. Bei unregelmäßigen Zahlungszeitpunkten kann beispielsweise mit dem sogenannten XIRR beziehungsweise in der deutschen Excel-Version mit XINTZINSFUSS gerechnet werden.
Ein Anleger setzt beim Kauf 100.000 Euro Eigenkapital ein, erhält anschließend neun Jahre jeweils 2.000 Euro Netto-Cashflow und im zehnten Jahr zusätzlich zum letzten Cashflow einen Nettoverkaufserlös von 140.000 Euro.
Der daraus resultierende interne Zinsfuß beträgt vereinfacht rund 5,2 % pro Jahr.
Wird für das Ende der Haltedauer ein höherer Verkaufspreis angenommen, steigt der berechnete IRR deutlich; fällt der Verkaufserlös geringer aus, sinkt er entsprechend. Deshalb ist der IRR nur so belastbar wie die zugrunde gelegten Annahmen.
Bei einer Immobilienanalyse kann entweder die Rendite des gesamten Objekts unabhängig von der Finanzierung oder die Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital betrachtet werden. Deshalb sollte immer klar angegeben werden, welche Zahlungsströme in den IRR eingeflossen sind.
Brutto- oder Nettomietrenditen betrachten im Wesentlichen eine bestimmte Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis beziehungsweise zu den Investitionskosten. Der IRR kann dagegen Kauf, laufende Überschüsse, zusätzliche Investitionen und Verkauf über viele Jahre miteinander verbinden.
Fachliteratur zur Immobilien-Investitionsrechnung behandelt den internen Zinsfuß ausdrücklich als dynamisches Verfahren neben Kapitalwert-, Cashflow- und Szenarioanalysen.
Bei ungewöhnlichen Zahlungsreihen mit mehrfach wechselnden positiven und negativen Cashflows können rechnerisch mehrere interne Zinsfüße entstehen; zudem können unterschiedlich große Investitionen allein anhand des höchsten IRR falsch eingeordnet werden.
Wir halten den IRR für eine sehr interessante Kennzahl, wenn zwei Immobilien über beispielsweise zehn oder zwanzig Jahre miteinander verglichen werden sollen.
Eine Rechnung kann sehr attraktiv aussehen, wenn hohe zukünftige Mietsteigerungen und starke Wertsteigerungen unterstellt werden. Das macht aber nicht automatisch die Immobilie gut – möglicherweise sind lediglich die Annahmen optimistisch.
Bei langfristigen IRR-Berechnungen steckt häufig ein erheblicher Teil der Gesamtrendite im angenommenen Verkaufserlös. Wir würden deshalb immer prüfen, wie stark sich der IRR verändert, wenn der spätere Verkaufspreis beispielsweise 10 oder 20 % niedriger ausfällt.
Aus unserer Sicht ist ein IRR von beispielsweise 6,0 % weniger interessant als die Frage, ob sich bei vorsichtigeren Annahmen vielleicht noch 4,5 % oder nur noch 1,5 % ergeben.
Bei fremdfinanzierten Immobilien würden wir sauber unterscheiden, ob über die Objektrendite oder über die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital gesprochen wird. Durch Fremdkapital kann der Eigenkapital-IRR deutlich steigen – ebenso aber das Risiko.
Für einen schnellen ersten Objektvergleich sind Kaufpreisfaktor, Mietrendite, Kaufpreis pro Quadratmeter und Cashflow meist leichter verständlich. Für eine umfassende langfristige Investitionsentscheidung kann der IRR dagegen zu den aussagekräftigsten Renditekennzahlen gehören, sofern die Berechnung transparent und die Annahmen realistisch sind.
Eine FAQ-Antwort kann Zusammenhänge erklären, doch erst der Blick auf Ihre persönliche Situation schafft wirkliche Klarheit.
Microsoft – Interner Zinsfuß / IKV
Microsoft – XINTZINSFUSS bei unregelmäßigen Zahlungszeitpunkten
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