Was ist eine Szenarioanalyse bei einer Kapitalanlageimmobilie und wie hilft sie bei der Kaufentscheidung?

Ausführliche Antwort

Mehrere Annahmen verändern sich gleichzeitig

Anders als bei der Sensitivitätsanalyse, bei der typischerweise nur eine einzelne Variable verändert wird, kombiniert die Szenarioanalyse mehrere zusammenpassende Annahmen gleichzeitig.

Drei Szenarien reichen häufig aus

Für eine Kapitalanlageimmobilie können beispielsweise folgende Varianten gerechnet werden:

Vorsichtiges Szenario: geringe Mietsteigerung, höherer Anschlusszins, mehr Leerstand, höhere Instandhaltung und schwächere Wertentwicklung.

Realistisches Szenario: Annahmen, die nach heutiger Einschätzung am wahrscheinlichsten erscheinen.

Optimistisches Szenario: günstige Zinsentwicklung, steigende Mieten, geringe Ausfälle und positive Wertentwicklung.

Base-, Best- und Worst-Case-Szenarien gehören zu den üblichen Formen der Szenarioanalyse.

Anschließend werden die Ergebnisse verglichen

Für jedes Szenario können beispielsweise Cashflow, Eigenkapitalrendite, IRR, Kapitalwert und verbleibende Restschuld berechnet werden.

Ein Beispiel

Im realistischen Szenario könnte eine Immobilie nach zehn Jahren einen IRR von 5,5 % erreichen. Im vorsichtigen Szenario könnten durch höhere Zinsen, zusätzliche Instandhaltung und einen niedrigeren Verkaufspreis nur noch 2,8 % verbleiben.

Szenarien müssen in sich plausibel sein

Ein pessimistisches Szenario sollte nicht einfach alle denkbaren Extremwerte zusammenwerfen. Die verwendeten Annahmen sollten wirtschaftlich nachvollziehbar miteinander kombiniert werden, damit tatsächlich ein plausibles Zukunftsbild entsteht.

Die Methode zeigt keine Zukunft voraus

Eine Szenarioanalyse sagt nicht, welches Szenario tatsächlich eintreten wird. Sie zeigt vielmehr, welche Bandbreite möglicher Ergebnisse bei unterschiedlichen Entwicklungen entstehen könnte.

Genau darin liegt ihr Nutzen

Investitionsrechnungen sollen die finanzielle Vorteilhaftigkeit eines Investments beurteilen; mehrere Szenarien helfen dabei, diese Beurteilung nicht von einer einzigen Zukunftsannahme abhängig zu machen.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir bevorzugen drei Rechnungen statt einer vermeintlich perfekten Prognose

Niemand weiß heute exakt, wie hoch Mieten, Zinsen, Reparaturen oder Immobilienpreise in zehn oder zwanzig Jahren sein werden.

Das vorsichtige Szenario interessiert uns besonders

Eine Kapitalanlage muss aus unserer Sicht nicht auch im schlimmsten theoretisch denkbaren Fall hochrentabel sein. Sie sollte aber nicht sofort wirtschaftlich zusammenbrechen, wenn mehrere Entwicklungen etwas schlechter ausfallen als geplant.

Deshalb würden wir bewusst Reserven einbauen

Beispielsweise können wir gleichzeitig mit geringerer Mietentwicklung, höheren Reparaturkosten und einem höheren Anschlusszins rechnen und prüfen, ob der monatliche Zuschuss für den Anleger weiterhin problemlos tragbar ist.

Der Verkaufspreis darf nicht zum Rettungsanker werden

Wenn ein Investment nur deshalb eine attraktive Gesamtrendite erreicht, weil nach 15 Jahren eine sehr starke Wertsteigerung unterstellt wird, würden wir diese Rechnung besonders kritisch betrachten.

Gute Szenarien helfen auch emotional

Wer bereits vor dem Kauf weiß, was bei einer ungünstigeren Entwicklung finanziell passieren würde, kann Risiken wesentlich besser einordnen als jemand, der ausschließlich eine optimistische Musterrechnung kennt.

Die Szenarioanalyse ist zwar keine einzelne Kennzahl, sondern eine Analysemethode. Für eine langfristige Kauf- und Investitionsentscheidung halten wir sie dennoch für besonders wertvoll, weil sie Cashflow, Rendite und Risiko miteinander verbindet.

Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.

Weiterführende Quellen

Corporate Finance Institute – Scenario Analysis und Abgrenzung zur Sensitivitätsanalyse.

Gabler Wirtschaftslexikon – Grundlagen der Investitionsrechnung.