Kurzantwort
Der Kalkulationszins ist die Renditeanforderung, mit der zukünftige Zahlungsüberschüsse einer Immobilieninvestition auf ihren heutigen Wert abgezinst werden. Einen allgemein richtigen Prozentsatz gibt es nicht: Er sollte insbesondere die Rendite einer vergleichbaren Alternativanlage, das Risiko der Immobilie und die persönliche Mindestverzinsung des Anlegers widerspiegeln. Eine FAQ-Antwort liefert allgemeine Informationen – sprechen Sie uns gerne an, damit bei Ihrer Entscheidung auch Ihre persönlichen Ziele und Voraussetzungen berücksichtigt werden.
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Mit dem Kalkulationszins wird berücksichtigt, dass beispielsweise 100.000 Euro in zehn Jahren wirtschaftlich weniger wert sind als 100.000 Euro heute. Je höher der verwendete Zinssatz, desto geringer ist deshalb der heutige Barwert zukünftiger Einnahmen.
Ein erwarteter Zahlungseingang von 100.000 Euro in zehn Jahren besitzt bei einem Kalkulationszins von 5 % heute nur einen Barwert von rund 61.400 Euro. Bei 7 % sinkt der heutige Wert bereits auf rund 50.800 Euro.
Bei der Kapitalwertmethode werden zukünftige Ein- und Auszahlungen mit diesem Zinssatz abgezinst. Je höher die Renditeanforderung, desto niedriger fällt bei denselben Zahlungsströmen der Kapitalwert einer Immobilie aus.
In der Investitionsrechnung wird der Kalkulationszins häufig nach dem Opportunitätskostenprinzip abgeleitet: Wer sein Kapital in eine Immobilie investiert, verzichtet darauf, es anderweitig anzulegen. Die entgangene Rendite einer risikoangemessenen Alternative bildet deshalb einen wichtigen Ausgangspunkt.
Eine unsichere Investition sollte grundsätzlich nicht mit derselben Renditeanforderung bewertet werden wie eine nahezu risikolose Anlage. Lage, Vermietbarkeit, Objektzustand, Finanzierung und Unsicherheit des späteren Verkaufspreises können deshalb bei der Festlegung der Renditeanforderung eine Rolle spielen.
Ein Darlehenszins von beispielsweise 4 % bedeutet nicht automatisch, dass auch mit 4 % Kalkulationszins gerechnet werden sollte. Der Kreditzins beschreibt die Kosten des Fremdkapitals; der Kalkulationszins beschreibt dagegen die Renditeanforderung beziehungsweise Opportunitätskosten des eingesetzten Kapitals.
Wer verschiedene Immobilien miteinander vergleichen möchte, sollte grundsätzlich dieselbe methodische Grundlage verwenden. Werden Cashflows beispielsweise nach Steuern betrachtet, muss auch der verwendete Kalkulationszins methodisch dazu passen.
Der geeignete Wert hängt vom Anleger, der betrachteten Alternative, der Haltedauer und dem Risiko ab. Genau deshalb ist es oft sinnvoller, mehrere Zinssätze zu testen, als sich auf eine einzelne vermeintlich exakte Zahl zu verlassen.
Eine Immobilie kann bei 3 % Kalkulationszins einen sehr attraktiven Kapitalwert besitzen und bei 7 % bereits deutlich weniger interessant erscheinen. Deshalb sollte man immer wissen, mit welcher Renditeanforderung gerechnet wurde.
Statt nur beispielsweise 5 % anzusetzen, würden wir häufig zusätzlich prüfen, wie die Investition bei 4 %, 5 % und 6 % aussieht. So erkennt man schnell, wie empfindlich das Ergebnis auf die eigene Renditeanforderung reagiert.
Wer sein Eigenkapital andernfalls langfristig in Aktien, Anleihen oder andere Anlagen investieren würde, sollte diese Alternative gedanklich nicht mit 0 % bewerten. Kapital besitzt immer einen wirtschaftlichen Alternativwert.
Eine außergewöhnlich stabile Immobilie in sehr guter Lage kann aus Sicht eines Anlegers auch bei einer etwas niedrigeren Renditeanforderung interessant sein. Bei einem deutlich risikoreicheren Objekt würden wir dagegen eine höhere erwartete Rendite verlangen.
Ob ein theoretisch perfekter Kalkulationszins 4,7 oder 4,9 % beträgt, halten wir bei einer privaten Kapitalanlage häufig für weniger wichtig als realistische Annahmen zu Miete, Instandhaltung, Leerstand und späterem Verkaufspreis.
Für die schnelle Objektauswahl ist der Kalkulationszins weniger anschaulich als Kaufpreisfaktor oder Mietrendite. Bei Kapitalwert-, Szenario- und langfristigen Vergleichsrechnungen ist er jedoch eine zentrale Größe.
Eine FAQ-Antwort behandelt das Allgemeine – sprechen Sie uns gerne an, wenn es um die Besonderheiten Ihres Vorhabens geht.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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