Kurzantwort
Die Fremdkapitalquote zeigt, welcher Anteil des für eine Kapitalanlageimmobilie eingesetzten Gesamtkapitals durch Darlehen finanziert wird. Eine hohe Fremdkapitalquote kann die Eigenkapitalrendite erhöhen und Liquidität erhalten, steigert zugleich aber Zins-, Liquiditäts- und Anschlussfinanzierungsrisiken. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
Was bedeutet das konkret für Ihr Vorhaben? Kostenlose Erstberatung anfragen
Für die Betrachtung einer einzelnen Immobilieninvestition kann vereinfacht gerechnet werden:
Allgemein bezeichnet die Fremdkapitalquote den prozentualen Anteil des Fremdkapitals am Gesamtkapital.
Betragen die gesamten Anschaffungskosten einer Immobilie einschließlich berücksichtigter Kaufnebenkosten 350.000 Euro und werden davon 280.000 Euro durch ein Darlehen finanziert, beträgt die Fremdkapitalquote 80 %. Die übrigen 70.000 Euro beziehungsweise 20 % werden aus Eigenkapital finanziert.
Setzt der Anleger weniger eigenes Kapital ein, verteilt sich der Immobilienertrag auf einen geringeren Eigenkapitalbetrag. Liegt die Objektrendite oberhalb der Fremdkapitalkosten, kann dadurch die Eigenkapitalrendite steigen – der sogenannte Leverage-Effekt.
Sind die Finanzierungskosten höher als die wirtschaftliche Rendite der Immobilie, verschlechtert zusätzliches Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Eine hohe Fremdkapitalquote ist deshalb keineswegs automatisch vorteilhaft.
Mit steigendem Kreditanteil erhöhen sich typischerweise Zinsbelastung, notwendiger Kapitaldienst und die Abhängigkeit von stabilen Mieteinnahmen. Auch allgemein gilt: Das optimale Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital lässt sich nicht isoliert bestimmen, sondern muss unter Rendite- und Liquiditätsgesichtspunkten betrachtet werden.
Eine Fremdkapitalquote von beispielsweise 80 % bedeutet nicht automatisch einen Beleihungsauslauf von 80 %. Der Beleihungsauslauf verwendet als Bezugsgröße den von der Bank angesetzten Beleihungswert; die Fremdkapitalquote betrachtet dagegen die Kapitalstruktur der Investition.
Wie viel Fremdkapital sinnvoll ist, hängt unter anderem von Einkommen, Liquiditätsreserven, Zinsniveau, Objektrendite, Finanzierungskonditionen und persönlicher Risikobereitschaft ab. Auch bei Immobilienfinanzierungen stehen deshalb höhere Eigenkapitalanteile für mehr Sicherheit, während mehr Fremdkapital bei vermieteten Immobilien die Eigenkapitalrendite hebeln kann.
Die Fremdkapitalquote sagt weniger darüber aus, ob die Immobilie gut ist, sondern vielmehr darüber, wie offensiv oder defensiv sie finanziert wird.
Gerade bei Kapitalanlageimmobilien kann es sinnvoll sein, vorhandenes Eigenkapital nicht vollständig in eine einzige Wohnung zu stecken. Dadurch bleibt Liquidität erhalten und möglicherweise können später weitere Investitionen finanziert werden.
Eine hohe Fremdkapitalquote würden wir nur dann positiv sehen, wenn der Anleger daneben ausreichend liquide Reserven für unerwartete Ausgaben, Leerstand oder Sonderumlagen behält.
Eine Finanzierung mit 90 % Fremdkapital kann rechnerisch eine höhere Eigenkapitalrendite erzeugen als eine Finanzierung mit 70 %. Gleichzeitig können aber der monatliche Zuschussbedarf und das Risiko bei steigenden Anschlusszinsen deutlich höher sein.
Wir würden deshalb beispielsweise Finanzierungen mit 70 %, 80 % und 90 % Fremdkapital nebeneinander rechnen und jeweils Zinssatz, Cashflow, Eigenkapitalrendite und verbleibende Liquiditätsreserve vergleichen.
Die Fremdkapitalquote ist für uns eine wichtige Finanzierungskennzahl, aber keine Qualitätskennzahl der Immobilie. Erst die Kombination aus einer guten Immobilie, tragfähigem Cashflow und sinnvoll dosiertem Fremdkapital ergibt aus unserer Sicht ein belastbares Gesamtkonzept.
Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.
Dr. Klein – Eigenkapitalrendite und Fremdkapitalanteil bei Immobilien
Interhyp – Rendite und Fremdkapitaleinsatz bei Kapitalanlageimmobilien
Sparkasse – Eigenkapital und Fremdfinanzierung bei Immobilien
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
Lebenserfahrung:
Worte sind Worte,
Taten sind Taten
und Zahlen sind Zahlen.
Daher unsere Empfehlung:
Seien Sie tatkräftig,
überzeugen Sie sich selbst
und buchen Sie einen Termin!