Kurzantwort
Der Kaufpreis pro Quadratmeter zeigt, wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihrer Wohnfläche ist, und eignet sich besonders gut zum Vergleich ähnlicher Wohnungen in derselben Lage. Allein sagt die Kennzahl jedoch wenig darüber aus, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage wirtschaftlich lohnt. Eine FAQ-Antwort ist ein guter Ausgangspunkt, doch im persönlichen Gespräch lässt sich Ihre Situation genauer einordnen.
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Die Formel ist einfach:
Kostet eine 60-m²-Wohnung beispielsweise 300.000 Euro, beträgt der Kaufpreis 5.000 Euro pro m².
Der Quadratmeterpreis ermöglicht einen schnellen Vergleich mit ähnlichen Eigentumswohnungen in derselben Stadt, demselben Stadtteil oder möglichst derselben Mikrolage. Auch beim professionellen Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Immobilien unter anderem anhand von Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage ausgewertet.
Innerhalb einer Großstadt können sich die Quadratmeterpreise zwischen einzelnen Bezirken und Wohnlagen erheblich unterscheiden. Ein Vergleich mit einem stadtweiten Durchschnitt ist deshalb deutlich weniger aussagekräftig als der Vergleich mit möglichst ähnlichen Wohnungen im unmittelbaren Umfeld.
Zwei gleich große Wohnungen im selben Viertel können unterschiedliche Quadratmeterpreise rechtfertigen, wenn beispielsweise Baujahr, energetischer Zustand, Grundriss, Balkon, Etage, Aufzug oder Ausstattungsqualität voneinander abweichen.
Der größte Nachteil dieser Kennzahl: Die erzielbare Miete kommt überhaupt nicht vor. Eine Wohnung für 4.000 Euro pro m² kann wirtschaftlich schlechter sein als eine Wohnung für 5.000 Euro pro m², wenn die zweite Wohnung wesentlich höhere und nachhaltigere Mieteinnahmen erzielt.
Zins, Tilgung, Eigenkapitaleinsatz und Kaufnebenkosten spielen beim reinen Quadratmeterpreis ebenfalls keine Rolle. Deshalb eignet er sich hervorragend für die Preisprüfung, aber nicht als vollständige Renditekennzahl.
Für die Investitionsentscheidung würden wir ihn insbesondere gemeinsam mit Kaufpreisfaktor, Mietrendite, Cashflow und den nicht umlagefähigen Kosten betrachten.
Wenn uns eine Wohnung angeboten wird, gehört der Kaufpreis pro Quadratmeter zu den ersten Zahlen, die wir betrachten würden.
Wir würden nicht fragen: „Was kostet eine Wohnung durchschnittlich in Berlin, Hamburg oder Leipzig?“, sondern möglichst konkret: Was kosten vergleichbare Wohnungen dieser Größe, dieses Baujahrs und dieser Qualität in genau dieser Lage?
Liegt der Quadratmeterpreis deutlich über dem lokalen Vergleich, würden wir wissen wollen, wodurch der Mehrpreis gerechtfertigt sein soll. Umgekehrt würden wir bei einem ungewöhnlich niedrigen Preis prüfen, ob beispielsweise Sanierungsbedarf, schlechte Vermietbarkeit oder andere Nachteile dahinterstehen.
Eine kleine, gut geschnittene Wohnung kann pro Quadratmeter deutlich teurer sein als eine große Wohnung und trotzdem als Kapitalanlage interessant sein. Deshalb sollte man auch hier nur wirklich vergleichbare Objekte gegenüberstellen.
Den Kaufpreis pro Quadratmeter würden wir als wichtige Kennzahl zur Beurteilung des Kaufpreises einstufen. Ob die Immobilie als Kapitalanlage insgesamt attraktiv ist, entscheidet sich jedoch erst im Zusammenspiel mit Miete, Kosten, Lage, Finanzierung und langfristiger Vermietbarkeit.
Eine FAQ-Antwort ersetzt nicht das persönliche Gespräch – dort lassen sich Details, Prioritäten und Alternativen besser abwägen.
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vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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