Was ist der Kaufpreisfaktor einer Kapitalanlageimmobilie und wie aussagekräftig ist er?

Ausführliche Antwort

So wird der Kaufpreisfaktor berechnet

Die einfache Formel lautet:

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor

Kostet eine Wohnung beispielsweise 300.000 Euro und erzielt 12.000 Euro Nettokaltmiete pro Jahr, beträgt der Kaufpreisfaktor 25.

Was bedeutet ein Faktor von 25?

Vereinfacht ausgedrückt entspricht der Kaufpreis dann dem 25-Fachen der derzeitigen Jahresnettokaltmiete. Wichtig: Das bedeutet nicht, dass sich die Immobilie nach 25 Jahren tatsächlich vollständig „bezahlt“ hat, denn Kosten, Leerstand, Steuern, Instandhaltung, Finanzierung und mögliche Mietänderungen bleiben bei dieser einfachen Kennzahl unberücksichtigt.

Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite hängen direkt zusammen

Beide Kennzahlen betrachten denselben Zusammenhang aus zwei Richtungen:

Faktor 20 = 5,0 % BruttomietrenditeFaktor 25 = 4,0 % BruttomietrenditeFaktor 30 = rund 3,33 % Bruttomietrendite

Je höher also der Kaufpreisfaktor, desto niedriger ist – bei ansonsten gleichen Voraussetzungen – die Bruttomietrendite.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Fachanbieter nennen beispielsweise Bereiche um 18 bis 20 als günstige Größenordnung, während in gefragten Großstädten auch Faktoren von 25 bis 30 oder darüber vorkommen; entscheidend sind jedoch Standort, Objektqualität, Mietniveau und Zukunftsaussichten.

Ein niedriger Faktor kann auch ein Warnsignal sein

Ein Faktor von beispielsweise 14 sieht zunächst erheblich attraktiver aus als ein Faktor von 28. Er kann aber auch deshalb so niedrig sein, weil die Immobilie in einer schwachen Lage steht, Leerstandsrisiken bestehen, hohe Sanierungen anstehen oder der Markt geringe Wertsteigerungschancen erwartet.

Ein hoher Faktor kann trotzdem sinnvoll sein

Umgekehrt kann eine sehr gut vermietbare Wohnung in einer wirtschaftlich starken und langfristig gefragten Lage einen höheren Faktor rechtfertigen. Gerade deshalb sollte der Kaufpreisfaktor immer mit Lage, Zustand, Mietpotenzial und weiteren Wirtschaftlichkeitskennzahlen kombiniert werden.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Für einen ersten Marktvergleich wird häufig nur der reine Kaufpreis verwendet. Für eine tiefere Investitionsrechnung ist dagegen auch interessant, wie sich Kaufnebenkosten und gegebenenfalls unmittelbar erforderliche Modernisierungen auf das tatsächlich eingesetzte Kapital auswirken; auch deshalb unterscheiden sich Berechnungsansätze zum Mietpreismultiplikator teilweise.

Aus unserer Beraterpraxis

Sehr gut zum schnellen Vorsortieren

Wenn wir innerhalb kurzer Zeit viele Immobilienangebote vergleichen möchten, gehört der Kaufpreisfaktor für uns zu den nützlichsten ersten Kennzahlen.

Aber niemals allein entscheiden

Ein Faktor von 18 macht aus einer schlechten Immobilie keine gute Kapitalanlage. Genauso würden wir eine hochwertige Immobilie in sehr guter Lage nicht allein deshalb ablehnen, weil ihr Faktor beispielsweise 27 beträgt.

Vergleichbares mit Vergleichbarem vergleichen

Besonders aussagekräftig wird die Kennzahl, wenn mehrere Wohnungen ähnlicher Größe und Qualität innerhalb derselben Stadt oder sogar desselben Teilmarktes verglichen werden.

Extremwerte genauer untersuchen

Ist der Faktor auffällig niedrig, würden wir nicht nur von einem Schnäppchen ausgehen, sondern gezielt fragen: Warum ist diese Immobilie im Verhältnis zur Miete so günstig?

Für die erste Vorauswahl würden wir den Kaufpreisfaktor als sehr wichtig einstufen. Für die endgültige Kaufentscheidung müssen anschließend insbesondere Lage, Kaufpreis je Quadratmeter, tatsächliche Miete, nicht umlagefähige Kosten, Gebäudezustand, Finanzierung und langfristige Vermietbarkeit hinzukommen.

Eine FAQ-Antwort beantwortet eine konkrete Frage, doch häufig entstehen daraus weitere persönliche Überlegungen – melden Sie sich gerne.

Weiterführende Quellen

Interhyp – Kaufpreisfaktor und Kapitalanlage

Dr. Klein – Mietpreismultiplikator und Immobilienrendite