Kurzantwort
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das tatsächlich eingesetzte eigene Kapital durch Mieteinnahmen, laufende Kosten und Finanzierung entwickelt. Vereinfacht wird der jährliche wirtschaftliche Ertrag durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt und mit 100 multipliziert. Wenn Sie die Eigenkapitalrendite einer konkreten Immobilie realistisch berechnen möchten, sprechen Sie uns gerne an.
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Die Eigenkapitalrendite betrachtet nicht den gesamten Kaufpreis der Immobilie. Sie setzt das wirtschaftliche Ergebnis ins Verhältnis zu dem Kapital, das der Anleger selbst eingesetzt hat.
Dadurch unterscheidet sie sich deutlich von der Mietrendite. Die Mietrendite betrachtet vor allem das Verhältnis zwischen Miete und Kaufpreis. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich die Finanzierung.
Die vereinfachte Formel lautet:
Die entscheidende Frage ist jedoch, was in der Berechnung als jährlicher Ertrag angesetzt wird. Je nach Betrachtungsweise können unterschiedliche Eigenkapitalrenditen entstehen.
Zum Eigenkapital gehören alle Beträge, die der Käufer aus eigenen Mitteln in das Immobilienprojekt einbringt.
Dazu können gehören:
der nicht finanzierte Teil des Kaufpreises,
die Grunderwerbsteuer,
Notar- und Grundbuchkosten,
eine Maklerprovision,
selbst bezahlte Renovierungen,
selbst finanzierte Einbauten und
zusätzlich eingebrachte Rücklagen.
Werden beispielsweise der Kaufpreis vollständig finanziert und lediglich die Erwerbsnebenkosten selbst bezahlt, bestehen die eingesetzten Eigenmittel hauptsächlich aus diesen Nebenkosten.
Für eine transparente Betrachtung sollten mindestens zwei verschiedene Eigenkapitalrenditen unterschieden werden.
Bei dieser Variante wird nur betrachtet, welcher jährliche Zahlungsüberschuss nach allen laufenden Ausgaben sowie nach Zins und Tilgung verbleibt.
Die Formel lautet:
Diese Berechnung zeigt, wie viel frei verfügbare Liquidität das eingesetzte Eigenkapital jedes Jahr erwirtschaftet.
Ist der Cashflow negativ, ist auch diese Eigenkapitalrendite negativ. Der Eigentümer muss dann zusätzliches Geld in die Immobilie einzahlen.
Die Darlehenstilgung ist zwar eine monatliche Ausgabe, sie reduziert jedoch gleichzeitig die Restschuld. Dadurch steigt das rechnerische Nettovermögen des Eigentümers.
Für eine vermögensorientierte Betrachtung kann deshalb die Tilgung zum Cashflow hinzugerechnet werden:
Diese Berechnung zeigt nicht die frei verfügbare Liquidität. Sie beschreibt vielmehr den laufenden Vermögensaufbau aus Cashflow und Schuldentilgung.
Eine Kapitalanlageimmobilie wird zu folgenden Bedingungen gekauft:
Kaufpreis: 300.000 Euro
Erwerbsnebenkosten: 30.000 Euro
Gesamte Investitionskosten: 330.000 Euro
Darlehen: 270.000 Euro
eingesetztes Eigenkapital: 60.000 Euro
jährliche Nettokaltmiete: 18.000 Euro
nicht umlagefähige Kosten und Rücklagen: 2.400 Euro
jährliche Darlehenszinsen: 9.450 Euro
jährliche Tilgung: 5.400 Euro
Von der jährlichen Nettokaltmiete werden zunächst die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen:
Vor Berücksichtigung der Finanzierung verbleiben somit 15.600 Euro.
Anschließend werden Zinsen und Tilgung berücksichtigt:
Der jährliche Cashflow vor Steuern beträgt damit 750 Euro.
Der Cashflow wird durch das eingesetzte Eigenkapital geteilt:
Die laufende Eigenkapitalrendite aus dem frei verfügbaren Cashflow beträgt somit 1,25 Prozent vor Steuern.
Zusätzlich zum Cashflow wurden 5.400 Euro des Darlehens getilgt:
Daraus ergibt sich folgende vermögensorientierte Eigenkapitalrendite:
Das Beispiel zeigt, warum bei Immobilien sehr unterschiedliche Eigenkapitalrenditen genannt werden können. Die laufende Liquiditätsrendite beträgt 1,25 Prozent. Unter Einbeziehung der Tilgung ergibt sich dagegen ein rechnerischer Vermögensaufbau von 10,25 Prozent des ursprünglich eingesetzten Eigenkapitals.
Eine angenommene Wertsteigerung kann zusätzlich in eine langfristige Gesamtrendite einbezogen werden. Sie sollte jedoch immer getrennt ausgewiesen werden.
Steigt der Immobilienwert im Beispiel rechnerisch um 2 Prozent pro Jahr, entspricht dies bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro einer Wertsteigerung von 6.000 Euro.
Würde dieser Betrag vollständig einbezogen, ergäbe sich:
Bezogen auf 60.000 Euro Eigenkapital wären dies rechnerisch 20,25 Prozent.
Diese Zahl darf jedoch nicht mit einer tatsächlich ausgezahlten Rendite verwechselt werden. Die Wertsteigerung wird erst realisiert, wenn die Immobilie zu dem angenommenen Preis verkauft werden kann. Bis dahin handelt es sich um eine rechnerische Entwicklung.
Durch den Einsatz eines Darlehens kann die Eigenkapitalrendite deutlich steigen. Dieser Effekt wird als Fremdkapitalhebel oder Leverage-Effekt bezeichnet.
Der Anleger setzt nur einen Teil der gesamten Investitionssumme selbst ein. Trotzdem profitiert er grundsätzlich von den Mieteinnahmen und einer möglichen Wertentwicklung der gesamten Immobilie.
Funktioniert die Immobilie wirtschaftlich gut und liegen ihre Erträge über den Finanzierungskosten, kann der Fremdkapitalhebel die Eigenkapitalrendite erheblich erhöhen.
Steigen dagegen die Zinsen, fallen Mieteinnahmen aus oder entstehen hohe ungeplante Kosten, wirkt der Hebel in die entgegengesetzte Richtung. Dann muss ein vergleichsweise kleiner Eigenkapitalbetrag größere Verluste oder zusätzliche Zahlungen auffangen.
Die BaFin erläutert die grundlegende Zusammensetzung von Zins, Tilgung und Darlehensrate auf ihrer Informationsseite zu Immobilienkrediten und Finanzierungsformen.
Die Höhe des Darlehenszinses beeinflusst die Eigenkapitalrendite unmittelbar. Je höher die Zinsbelastung ausfällt, desto geringer ist bei unveränderten Mieteinnahmen der verbleibende Cashflow.
Für eine aktuelle Berechnung sollten deshalb nicht nur unverbindliche Beispielzinsen aus einem Verkaufsprospekt verwendet werden. Entscheidend sind die Finanzierungskonditionen, die der konkrete Anleger tatsächlich erhalten kann.
Einen Überblick über die Entwicklung der Finanzierungskosten bietet die Deutsche Bundesbank mit ihren aktuellen Zinssätzen für Wohnungsbaukredite.
Bei einer vermieteten Immobilie können insbesondere Darlehenszinsen, Abschreibungen und bestimmte laufende Aufwendungen die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindern.
Die Tilgung des Darlehens ist dagegen grundsätzlich nicht steuerlich absetzbar. Sie reduziert die Restschuld und dient damit dem Vermögensaufbau.
Die gesetzliche Grundlage für den Werbungskostenabzug und die Berücksichtigung von Schuldzinsen enthält § 9 Einkommensteuergesetz.
Da die persönliche Steuerbelastung von Einkommen, Steuersatz, Abschreibung und weiteren Umständen abhängt, sollte eine Nachsteuerrendite immer individuell berechnet werden.
Wird der Kaufpreis vollständig finanziert und bringt der Käufer nur die Erwerbsnebenkosten ein, ist das eingesetzte Eigenkapital vergleichsweise niedrig. Dadurch kann die rechnerische Eigenkapitalrendite sehr hoch ausfallen.
Werden auch die Erwerbsnebenkosten finanziert, kann das unmittelbar eingesetzte Eigenkapital gegen null gehen. Eine prozentuale Eigenkapitalrendite ist dann mathematisch kaum noch sinnvoll darstellbar, weil der Nenner der Berechnung nahezu null beträgt.
In solchen Fällen sollten stattdessen der absolute Cashflow, die Höhe der Restschuld, die monatliche Gesamtbelastung und die vorhandenen privaten Liquiditätsreserven betrachtet werden.
In Verkaufsunterlagen erleben wir regelmäßig, dass unterschiedliche Renditebegriffe miteinander vermischt werden. Die Tilgung wird als Vermögenszuwachs eingerechnet, während ein negativer monatlicher Cashflow an anderer Stelle der Musterrechnung steht oder kaum erkennbar ausgewiesen wird.
Dadurch entsteht eine hohe Eigenkapitalrendite, obwohl der Käufer jeden Monat zusätzliches Geld einzahlen muss. Die Berechnung kann mathematisch richtig sein, vermittelt aber ohne eine klare Trennung ein unvollständiges Bild.
Aus unserer Sicht sollten Kapitalanleger immer drei Zahlen erhalten:
den tatsächlichen Cashflow vor Steuern,
die steuerliche Wirkung und
den Vermögensaufbau einschließlich der Tilgung.
Erst diese Trennung zeigt, ob die Immobilie laufend Geld erwirtschaftet, einen monatlichen Zuschuss benötigt oder hauptsächlich durch die Darlehenstilgung Vermögen aufbaut.
Für finanziell gut aufgestellte Kapitalanleger kann ein bewusst geringer Eigenkapitaleinsatz ausgesprochen interessant sein. Er kann die Eigenkapitalrendite erhöhen und gleichzeitig Liquidität für weitere Investitionen erhalten.
Wer sein gesamtes verfügbares Kapital in eine einzige Immobilie einbringt, reduziert zwar den Kredit und die monatliche Zinsbelastung. Gleichzeitig steht dieses Geld nicht mehr für weitere Kapitalanlagen oder als persönliche Liquiditätsreserve zur Verfügung.
Eine hohe Eigenkapitalrendite ist nur dann wertvoll, wenn die zugrunde liegenden Annahmen belastbar sind. Dazu gehören eine realistische Miete, vollständige Kosten, tatsächlich verfügbare Finanzierungskonditionen und ausreichende Rücklagen.
Aus unserer Sicht sollte die Finanzierung deshalb nicht darauf ausgerichtet sein, lediglich eine möglichst hohe Renditezahl in einer Musterrechnung zu erzeugen. Entscheidend ist eine Konstruktion, die zur langfristigen Strategie des Kapitalanlegers passt und auch bei mehreren Immobilien noch finanzierbar bleibt.
Eine FAQ-Antwort kann die Berechnung erklären – eine belastbare Eigenkapitalrendite entsteht jedoch erst mit den tatsächlichen Zahlen der Immobilie, der Finanzierung und des Käufers.
vielen Dank, dass Sie sich die Zeit genommen haben, diesen Text zu lesen.
Bei weiteren Rückfragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung!
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