Welche Kennzahlen sollte ich zur Beurteilung einer Kapitalanlageimmobilie kennen – und wie wichtig sind sie?

Ausführliche Antwort

Die wichtigsten Kennzahlen im Überblick

Kennzahl	Was zeigt sie?	Bedeutung
Kaufpreisfaktor / Vervielfältiger	Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete	Sehr wichtig für den schnellen Preisvergleich
Bruttomietrendite	Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis	Wichtig als erster Schnellfilter
Nettomietrendite	Rendite nach Berücksichtigung wesentlicher nicht umlagefähiger Kosten und regelmäßig auch der Erwerbsnebenkosten	Sehr wichtig für die tatsächliche Objektwirtschaftlichkeit
Cashflow	Was monatlich nach Einnahmen, laufenden Ausgaben und Finanzierung übrigbleibt oder zugeschossen werden muss	Sehr wichtig für die persönliche Liquiditätsplanung
Eigenkapitalrendite	Ertrag im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital	Wichtig, insbesondere beim Vergleich unterschiedlicher Finanzierungen
Objekt-/Gesamtkapitalrendite	Wirtschaftlichkeit des Objekts weitgehend unabhängig von der konkreten Finanzierung	Wichtig für den objektiven Objektvergleich
Kaufpreis je m²	Preis im Verhältnis zur Wohnfläche	Wichtig zum Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in derselben Lage
Nicht umlagefähige Kosten	Anteil von Hausgeld, Verwaltung und sonstigen Kosten, den der Eigentümer selbst trägt	Sehr wichtig, weil er die tatsächliche Rendite belastet
Leerstands- und Mietausfallrisiko	Wie empfindlich die Kalkulation auf fehlende Mieteinnahmen reagiert	Sehr wichtig, besonders in schwächeren Lagen
Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf	Erwartete zukünftige Investitionen in Wohnung und Gebäude	Sehr wichtig, weil scheinbar hohe Renditen dadurch schnell verschwinden können
Beleihungsauslauf / Fremdkapitalquote	Verhältnis zwischen Finanzierung und Immobilienwert beziehungsweise Investitionsvolumen	Wichtig für Finanzierungsrisiko und Eigenkapitaleinsatz
Interner Zinsfuß ( IRR )	Gesamtrendite über einen längeren Betrachtungszeitraum unter Einbeziehung verschiedener Zahlungsströme	Ergänzend, vor allem bei komplexeren Investitionen

Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor ähneln sich stark

Beide Kennzahlen betrachten im Kern Kaufpreis und Jahresmiete aus unterschiedlichen Blickwinkeln: Bei einem Kaufpreisfaktor von beispielsweise 25 beträgt die Bruttomietrendite rechnerisch ungefähr 4 %. Der Kaufpreisfaktor ist deshalb hervorragend für einen schnellen Vergleich, sagt aber noch wenig über Kosten, Finanzierung oder den Zustand des Gebäudes aus.

Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger

Bei ihr werden zusätzlich wesentliche Kosten berücksichtigt, weshalb sie die tatsächliche Wirtschaftlichkeit besser abbildet als die reine Bruttomietrendite. Finanzierung und persönliche steuerliche Situation werden jedoch auch damit noch nicht vollständig dargestellt.

Cashflow und Rendite nicht miteinander verwechseln

Der Cashflow zeigt vor allem die monatliche Liquiditätsbelastung. Eine Immobilie kann einen leicht negativen Cashflow haben und trotzdem wirtschaftlich interessant sein, weil ein Teil der Darlehensrate aus Tilgung besteht und damit Vermögen aufgebaut wird.

Eine hohe Eigenkapitalrendite kann auch mehr Risiko bedeuten

Je weniger Eigenkapital eingesetzt wird, desto stärker kann der Fremdkapitalhebel die Eigenkapitalrendite erhöhen – allerdings steigt damit regelmäßig auch die finanzielle Abhängigkeit von Zinsen, Mieteinnahmen und Anschlussfinanzierung.

Keine Kennzahl ersetzt die Lage- und Objektprüfung

Eine rechnerisch ausgezeichnete Rendite hilft wenig, wenn die Wohnung schwer vermietbar ist, erhebliche Sanierungen drohen oder der Standort langfristig Einwohner und Arbeitsplätze verliert. Auch Fachquellen betrachten deshalb neben Rendite und Cashflow ausdrücklich Vermietbarkeit, Lage und Zustand des Objekts.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir würden niemals nach nur einer Kennzahl kaufen

Ein niedriger Kaufpreisfaktor oder eine hohe Mietrendite kann attraktiv wirken, gleichzeitig aber Ausdruck eines erhöhten Leerstands-, Standort- oder Sanierungsrisikos sein.

Zuerst das Objekt, dann die Finanzierung

Wir würden zunächst prüfen, ob Kaufpreis, Miete, Lage, Zustand und Vermietbarkeit zusammenpassen. Erst danach würden wir untersuchen, wie sich unterschiedliche Eigenkapital- und Finanzierungskonzepte darauf auswirken.

Für den ersten Vergleich reichen wenige Kennzahlen

Wenn wir zehn Immobilien schnell vorsortieren müssten, wären Kaufpreis je Quadratmeter, Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite und die tatsächliche Miete zunächst sehr hilfreich.

Für die Kaufentscheidung würden wir tiefer rechnen

Bei den zwei oder drei interessantesten Objekten würden wir zusätzlich Nettomietrendite, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung, Cashflow, Instandhaltungsrisiken und Eigenkapitalrendite betrachten.

Die beste Kennzahl ist häufig das Gesamtbild

Eine Kapitalanlageimmobilie mit etwas geringerer Anfangsrendite kann langfristig die bessere Investition sein, wenn Lage, Mieternachfrage, Gebäudequalität und Wiederverkaufsmöglichkeiten deutlich stärker sind. Umgekehrt würden wir eine außergewöhnlich hohe Rendite immer daraufhin prüfen, welches zusätzliche Risiko der Markt offenbar einpreist.

Eine FAQ-Antwort liefert Wissen – im persönlichen Gespräch können wir gemeinsam klären, was davon für Ihr Vorhaben wichtig ist.

Weiterführende Quellen

Interhyp – Rendite einer Kapitalanlageimmobilie berechnen

Dr. Klein – Rendite einer Immobilie berechnen