Welche Mietrendite sollte eine gute Kapitalanlageimmobilie erzielen?

Ausführliche Antwort

Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und dem für die Immobilie eingesetzten Kapital. Sie ermöglicht einen ersten Vergleich verschiedener Kapitalanlageimmobilien, sagt für sich allein jedoch noch nicht aus, ob eine Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist.

Bei der Beurteilung muss zunächst zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite unterschieden werden.

Wie wird die Bruttomietrendite berechnet?

Die Bruttomietrendite wird nach folgender Formel berechnet:

Jährliche Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

Kostet eine Wohnung 300.000 Euro und beträgt die monatliche Nettokaltmiete 1.000 Euro, ergibt sich eine jährliche Nettokaltmiete von 12.000 Euro:

12.000 Euro ÷ 300.000 Euro × 100 = 4 Prozent Bruttomietrendite

Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Mietausfälle werden bei dieser vereinfachten Berechnung noch nicht berücksichtigt.

Wie wird die Nettomietrendite berechnet?

Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Erwerbsnebenkosten und die laufenden Aufwendungen, die der Eigentümer nicht auf den Mieter umlegen kann.

Vereinfacht lautet die Berechnung:

Jährliche Nettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten ÷ gesamte Investitionskosten × 100 = Nettomietrendite

Zu den gesamten Investitionskosten gehören neben dem Kaufpreis insbesondere die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Bei einer renovierungsbedürftigen Immobilie sollten auch die unmittelbar nach dem Kauf erforderlichen Modernisierungs- und Sanierungskosten einbezogen werden.

Die Nettomietrendite liegt deshalb regelmäßig unter der Bruttomietrendite. Sie vermittelt einen realistischeren Eindruck davon, welcher laufende Ertrag tatsächlich aus der Immobilie entsteht.

Welche Bruttomietrendite kann als gut gelten?

Die folgenden Werte können lediglich als grobe Orientierung dienen:

• Unter 3 Prozent: Eine solche Rendite kann bei besonders gefragten Lagen, sehr hochwertigen Neubauten oder Immobilien mit außergewöhnlich guten Zukunftsaussichten vertretbar sein. Der wirtschaftliche Erfolg hängt dann jedoch besonders stark von langfristigen Mietsteigerungen, niedrigen Kosten und einer positiven Wertentwicklung ab.

• Zwischen 3 und 4 Prozent: Dieser Bereich kann bei guten Lagen, moderner Bauqualität und langfristig stabiler Nachfrage interessant sein. Gerade bei Neubauten können ein geringer Instandhaltungsbedarf und eine hohe Energieeffizienz eine niedrigere Anfangsrendite teilweise ausgleichen.

• Zwischen 4 und 5 Prozent: Eine nachhaltig erzielbare Bruttomietrendite in diesem Bereich kann für eine Kapitalanlageimmobilie ausgesprochen attraktiv sein, sofern Lage, Gebäudezustand und Vermietbarkeit ebenfalls stimmen.

• Über 5 Prozent: Eine solche Rendite wirkt zunächst besonders interessant. Gleichzeitig sollte geprüft werden, warum die Rendite so hoch ist. Mögliche Ursachen können ein niedriger Kaufpreis, aber auch eine schwächere Lage, höherer Leerstand, schwierige Mieterstrukturen, ein erheblicher Sanierungsbedarf oder eine nicht dauerhaft erzielbare Miete sein.

Eine höhere Mietrendite bedeutet deshalb nicht automatisch, dass eine Immobilie die bessere Kapitalanlage ist. Häufig stellt die höhere Rendite auch einen Ausgleich für größere Risiken dar.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Die Mietrendite lässt sich auch über den sogenannten Kaufpreisfaktor ausdrücken. Dazu wird der Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 12.000 Euro ergibt sich:

300.000 Euro ÷ 12.000 Euro = Kaufpreisfaktor 25

Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 Prozent. Ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent, ein Faktor von 30 ungefähr 3,33 Prozent.

Je niedriger der Kaufpreisfaktor ist, desto höher fällt rechnerisch die Bruttomietrendite aus. Die Deutsche Bundesbank verwendet das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Jahresmieten ebenfalls als einen Indikator zur Beobachtung des Wohnimmobilienmarktes und veröffentlicht hierzu ein Indikatorensystem mit dem Kaufpreis-Jahresmietverhältnis von Eigentumswohnungen.

Welche Miete darf in die Berechnung eingesetzt werden?

Für eine belastbare Renditeberechnung sollte grundsätzlich die tatsächlich vereinbarte und rechtlich durchsetzbare Nettokaltmiete verwendet werden.

Bei einer bereits vermieteten Immobilie ist die aktuelle Vertragsmiete maßgeblich. Eine im Exposé genannte zukünftige Marktmiete darf nicht ohne Weiteres angesetzt werden. Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen sind unter anderem durch die ortsübliche Vergleichsmiete, zeitliche Fristen und die jeweilige Kappungsgrenze begrenzt. Die Grundregel zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete enthält § 558 BGB über Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen.

Auch bei einer Neuvermietung kann die Miethöhe in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt sein. Die entsprechenden Vorgaben zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn finden sich in § 556d BGB zur sogenannten Mietpreisbremse.

Bei einem noch unvermieteten Neubau sollte die angesetzte Miete deshalb durch geeignete Vergleichsangebote, einen örtlichen Mietspiegel oder konkrete Vermietungserfahrungen mit vergleichbaren Wohnungen nachvollziehbar sein.

Warum reicht die Mietrendite allein nicht aus?

Die Mietrendite berücksichtigt die Finanzierung der Immobilie zunächst nicht. Zwei Käufer können dieselbe Immobilie erwerben und trotzdem einen vollkommen unterschiedlichen Cashflow erzielen, weil sie unterschiedliche Eigenkapitalbeträge, Zinssätze, Tilgungssätze und Zinsbindungen vereinbaren.

Auch steuerliche Auswirkungen sind in der einfachen Mietrendite nicht enthalten. Schuldzinsen, Abschreibungen und bestimmte laufende Aufwendungen können die steuerliche Belastung beeinflussen. Die Tilgung des Darlehens ist dagegen keine steuerlich absetzbare Ausgabe, erhöht jedoch schrittweise das Vermögen des Eigentümers.

Darüber hinaus sagt die Mietrendite nichts über die zukünftige Wertentwicklung aus. Eine Immobilie mit niedrigerer Anfangsrendite in einer wirtschaftlich starken und nachgefragten Region kann langfristig erfolgreicher sein als ein Objekt mit hoher Anfangsrendite in einer schrumpfenden oder strukturschwachen Lage.

Für eine vollständige Beurteilung sollten daher mindestens folgende Punkte gemeinsam betrachtet werden:

• Bruttomietrendite,

• Nettomietrendite,

• monatlicher Cashflow,

• Höhe des erforderlichen Eigenkapitals,

• nicht umlagefähige Kosten,

• Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf,

• Vermietbarkeit und Leerstandsrisiko,

• rechtlich zulässige Mietentwicklung,

• Finanzierungsbedingungen und

• langfristige Entwicklung des Standorts.

Aus unserer Beraterpraxis

Wir halten wenig davon, die Qualität einer Kapitalanlageimmobilie ausschließlich an einer bestimmten Mietrendite festzumachen. Die oft gewünschte eine Zahl, ab der eine Immobilie automatisch gut oder schlecht sein soll, gibt es aus unserer Sicht nicht.

Ein hochwertiger und energieeffizienter Neubau in einer nachgefragten Lage kann mit einer Bruttomietrendite zwischen 3 und 4 Prozent eine ausgezeichnete Kapitalanlage sein. Der anfängliche Instandhaltungsbedarf ist regelmäßig gering, die Betriebskosten können niedrig ausfallen und die Wohnung lässt sich häufig langfristig gut vermieten.

Umgekehrt kann ein älteres Objekt mit einer Bruttomietrendite von 5 oder 6 Prozent wirtschaftlich deutlich schlechter abschneiden. Hohe nicht umlagefähige Kosten, eine geringe Erhaltungsrücklage, anstehende Sanierungen, Mietausfälle oder eine schwierige Wiedervermietung können den rechnerischen Renditevorsprung schnell aufzehren.

Besonders kritisch prüfen wir Renditeangaben, die auf einer angeblich zukünftig erzielbaren Miete beruhen. Im Verkaufsprospekt werden teilweise Mieten eingesetzt, die erst nach einer Neuvermietung, nach erheblichen Mieterhöhungen oder unter besonders günstigen Annahmen erreichbar wären. Für den Käufer zählt jedoch nicht die schönste Musterrechnung, sondern die Miete, die tatsächlich gezahlt wird oder rechtlich und am örtlichen Markt realistisch erzielt werden kann.

Auch die Berechnungsgrundlage sollte genau angesehen werden. Wird die Rendite nur aus dem reinen Wohnungskaufpreis berechnet, obwohl zusätzlich ein Stellplatz, eine Einbauküche, Erwerbsnebenkosten oder Renovierungsarbeiten bezahlt werden müssen, erscheint die ausgewiesene Rendite besser, als sie tatsächlich ist.

Aus unserer Sicht ist eine Kapitalanlageimmobilie dann interessant, wenn ihre Rendite nachhaltig erwirtschaftet wird und nicht durch unrealistische Mietannahmen, verschobene Kosten oder bewusst ausgeblendete Risiken entsteht. Eine etwas niedrigere, aber verlässliche Rendite kann langfristig wesentlich wertvoller sein als eine hohe Rendite, die nur auf dem Papier existiert.

Eine FAQ-Antwort kann Orientierung geben – ob die Rendite einer konkreten Immobilie wirklich gut ist, zeigt sich erst im Zusammenspiel von Kaufpreis, Miete, Kosten, Finanzierung, Lage und langfristiger Strategie.